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在上海内环，只要和“滨江”沾边的宅地，容积率大多在2.5以上，有的甚至超过3.0。

九宫格的选择正好相反——不往上要高度，而是往土地要舒适度。

更值得关注的是，这片区域正处在从“规划”到“落地”的关键节点。

美团、抖音、哔哩哔哩三大互联网巨头的总部，都将在2026年同步建成，届时会导入约30万高端产业人群。

商业方面，百联滨江购物中心已经运营，周边的美团商业街区、B站商业街区预计2026年投用，新增商业体量超过20万平方米。

科创产业、滨江生态、成熟配套叠加在一起，让这里成为内中环滨江板块中价值比较突出的区域。

2026年被业内看作杨浦滨江的“兑现元年”，而中铁·云璟外滩，正是这个时间点上唯一待入市的低密滨江纯洋房墅区项目。

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中铁·云璟外滩位于杨浦滨江九宫格I4-01地块（97街坊），建设用地面积约1.65公顷，容积率1.8，建筑限高24米。

这个指标组合在上海楼市里不多见。根据规划，项目将建设7栋4F叠拼、5栋6-7F洋房，外加1栋8F保障房。

1.65公顷的土地上只排12栋住宅，带来的结果是：楼间距更宽，日照更充足，景观面积更大。据规划显示，项目采用“中心庭院+行列式”布局，中间是一条南北向的社区景观大道，内部人车分流。

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过程稿以开发商公示为准

值得关注的是，该项目是杨浦滨江首个新规项目，项目整体抬高了约2米。目前杨浦滨江，只有云璟外滩是在新规下做的抬板设计。通过地面抬高，把社区和外部隔开，社区内各楼栋的采光、通风、私密性会得到显著的提升，同时减少噪音干扰和视线打扰，私密性更好。

项目还规划了下沉式庭院，搭配叠水、绿植，形成立体景观。在滨江这种地段，愿意把土地拿出来做景观，本身就是一个态度。

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社区将通过入口大门、风雨连廊与架空层灰空间，形成层层递进的景观序列。光影透过廊架洒落，与两侧绿意交织，归家动线在遮蔽与开放之间自然过渡，使行走成为一段富有节奏的花园漫步，形成沉浸式的私密庭园，让归家成为游园体验。

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立面是云璟外滩比较有特点的地方。

在东外滩，风貌别墅不少，云璟外滩没走那条路——不刻意模仿老建筑，而是用当代的建筑语言来做。

立面用了香槟金色铝板和玻璃，通过檐口、转角的处理，还原江水的流动感。部分墙体用了天然石材，和杨浦滨江的历史感呼应。大面积玻璃幕墙配上270°的环幕视野，将极致的自然景观引入室内。

点睛之笔在于珐琅的运用。这一源自宫廷的传统工艺，以现代转译的方式嵌入建筑肌理，在香槟金与石材的主色调中跃然而出，为立面增添了一抹深邃的文化质感。

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在“风貌”成为滨江豪宅标配的今天，做非风貌本身就是一个态度——不是否定历史，是用当代的方式和它对话。

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