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因此，当我看到这个数据时，二开的结局基本已经明朗。

中建玖上琅宸2开的目标，显然不是“售罄”。能卖掉一半，或许已是现实目标。

即便是“去化一半”，也没那么简单。

去化了一半，也还要看卖的是哪一半？

01、核心矛盾：3000万房源占比过高

首开推出的3#、4#、5# 楼中，128㎡是主力，另有部分160㎡户型，均属于大宁板块中产客群比较青睐的面积段。即便190/210㎡的大户型，放在大宁也并非完全无法消化。

问题出在单价上。

以大宁目前的房价体系来看，这类大户型单价普遍站上15万+，匹配上190㎡。

尤其在中高楼层，总价轻松接近3000万（约190㎡最便宜的一套，也要2749万+）。

而这一数字，正是大宁板块长期以来难以跨越的“豪宅门槛”。

近两年楼市下行，3000万的含金量，可能是以往的4000万水平。

280㎡的景观房，就更加不提了，基本都是4000万级的了。

再来看看今天二开楼栋的一房一价汇总表。

北侧8幢的91套128㎡房源，单价约12.8万/㎡，套均总价约1600万，仍处于大宁改善客群的“舒适区间”。

然而7幢的190㎡户型（与首开相同）以及1幢面向大宁公园的景观房源，整幢均价分别高达15.38万/㎡和16.49万/㎡，使得这59套房源，基本都迈入“豪宅”序列。

究其根源，大户型在定价策略中承担了“拉低小户型起步价”的任务，却与板块真实购买力严重脱节。

190㎡与280㎡户型单价较128㎡高出2.5–3.7万/㎡，导致总价直接跃升至3000万甚至4000万以上，远超历史上大宁成交的主流区间。

02、中高产板块难跨 “豪宅门槛”

大宁始终是上海中高产家庭青睐的优选板块，但要跃升为真正的“豪宅区”，仍存在难以突破的瓶颈。

从历史成交结构来看，大宁都更偏向刚性改善和中产改善。

板块内多年来鲜有3000万以上的成交记录。

按照中建玖上琅宸2开的一房一价表中，7幢201㎡的起步总价2749万，算作豪宅标准的话。

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