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在钱江世纪城深耕了十年，好多想改善的购房者都在等一个机会：要地段在城芯核心，不用等规划落地，容积率超低，还得是央企开发靠谱能兑现。

现在，这个机会终于来了——保利的重磅作品珺园，凭着奥体近十年最低的1.8容积率，成了保利在浙江的「1号庄园作品」，一下子把奥体板块缺了十年的低密度短板给补上了。

同样都是千万级别的改善盘，为啥珺园能坐稳奥体新盘的C位呢？你只要读懂下面这五个核心的稀缺逻辑，就明白眼下在杭州做顶级改善，最优选是啥了。

土地是真稀缺：奥体十年绝版的低密地，找不到替代的

买房到最后，拼的永远是土地的稀缺性，尤其是像奥体这种已经成熟的核心板块，低密度住宅用地早就彻底断供了。

保利珺园这块地的数据，直接刷新了钱江世纪城十年的纪录，几个硬核参数可以说吊打板块里绝大多数新盘：

容积率1.8：这是奥体近十年出让的住宅用地里最低的纪录。板块里高楼林立，就这么一块超低密的地，以后不可能再有了。

楼面价38084元/㎡：这么高的土地成本，注定它只能做纯粹的高端改善，从根儿上就保证了社区的圈层和品质底色。

绿化率35%以上，这远远超过了杭州主流豪宅的基准线，住起来的舒适度和实用性直接拉满。

奥体从来不缺大平层，到处都是超高层住宅，挤、楼间距密、社区舒展不开是通病。

而1.8的容积率，意味着建筑密度更低、楼间距更宽、社区空间更通透、绿化和采光也更充足。

这可不只是简单的产品升级，这是板块维度上的土地绝版红利，也是珺园最坚固的价值底盘。

（过程稿，非交付标准）

产品定位高：保利浙江的「1号庄园」，标杆级的顶配

案名从来不是噱头，而是产品段位最直接的体现。

珺园，「珺」指的是君子美玉，纯粹又珍贵；「园」是东方庄园的意境，藏着雅致的生活。

「1号」这两个字，含金量可太高了：这是保利庄园系产品进杭州的第一个开篇之作。

了解房企产品逻辑的人都明白：一个品牌的首个标杆系作品，肯定会集中投入最好的设计、最好的工艺、最好的资源，是后面所有同系列产品的参考标准，兑现的品质远高于常规楼盘。

为了匹配高端改善的不同需求，珺园打造了高、低两条线的顶配产品，精准覆盖不同预算的顶改客户：

奥博庄园｜320-380㎡ 排屋/叠墅

这是真正的藏品级城芯终极改善产品，带私家庭院，地下室最高有7.55米的极致挑空，拓展空间超高，舒适度、仪式感、稀缺性三重拉满。

奥体板块的低密别墅产品已经断供好多年了，这17套房源，就是奥体城芯几乎唯一的终极改善机会，注定只属于少数人。

世纪公馆｜170-200㎡ 低密高层

这是官方认证的「低密园区高层」，也是奥体千万级改善的最优入场券。

不需要终极豪宅的预算，就能独享1.8超低密社区的全部好处，享受宽楼间距、高绿化、纯粹的低密圈层，在奥体同总价的新盘里，几乎找不到对手。

地段全成熟：博奥路豪宅走廊，配套全都落地能用

真正的核心改善盘，从来不靠“未来规划画大饼”，只靠现在已经落地成熟的配套。

珺园坐落在奥体博览城南边，博奥路和文明路交叉口，占着江南岸公认的博奥路豪宅走廊，地段底子非常好。

一路之隔就是物联网街，聚集了9.4万高学历的科创人才，高端购买力扎实，圈层纯粹，二手房保值增值的能力有坚实支撑。

更关键的是，项目各个维度的配套走路就能到、落地就能用，彻底不用等：

交通：离7号线兴议站大概450米，紧挨着风情快速路，到哪儿都方便。

商业：大概1公里直达奥体印象城（里面有山姆会员店），2.5公里对接在建的杭州SKP，顶级商业围着转。

教育：280米到学军文渊中学，550米到崇文世纪城实验学校（期房不承诺学区，以官方交付为准）。

医疗：1.1公里直达省妇保，顶配医疗为家人健康护航。

地铁、商业、学校、医院四大核心配套全齐了，在奥体一堆还要等远期规划的新盘里，珺园的成熟度可以说是独一档。

央企兑现强：天珺已经封神在前，珺园品质再升级

买房最怕“货不对板”，而保利，给足了购房者安全感。

之前的保利·天珺，已经用硬核成绩证明了保利做高端产品的能力：

2026年1-5月杭州十区成交金额第一名

克而瑞全国十大高端作品，杭州唯一入选的项目

首开卖掉超过90%，得房率90%以上，精装标准8000元/㎡，品质和口碑双丰收

央企背书，AAA顶级信用评级，交付零风险

珺园五大设计师：建筑——九米贺珉，景观——朗道叶翀岭，会所+上下叠——CCD郑忠，合院——李益中设计，高层——HWCD林宏俊。是保利在奥体双盘战略的升级力作。天珺打响了保利在奥体的高端品牌口碑，珺园则深耕产品、补齐了低密度短板；前人种树后人乘凉，天珺的封神战绩，就是珺园最好的品质背书。

（过程稿，非交付标准）

精准打中改善痛点：解决奥体购房者的两大焦虑

奥体改善的核心痛点，从来不是“没房子买”，而是买不到合适的房子。珺园能火，本质上是精准匹配了两类顶改客户的核心需求。

科创新贵的「低密焦虑」

物联网街那好几万高学历高收入的人群，预算充足、追求居住质感，但奥体常年以高密度的高层大平层为主，低密度产品少得可怜。

珺园1.8的超低密度，加上170-200㎡的高层，精准匹配了科创改善人群，用一个比较友好的门槛，就能拿下奥体绝版的低密居住体验。

终极买家的「藏品焦虑」

周边或者大杭州内的终极改善客群，就执着于“城芯+低密+稀缺”，但奥体多年没有别墅新品供应了。珺园320-380㎡带庭院的别墅产品，板块里独一份、十年绝版，完美契合了终极改善人群想收藏藏品的需求。

全家人的「等待焦虑」

很多新盘的配套还停留在规划图纸上，交付好多年还得等落地。而珺园所有的核心配套现在就已经在运营了，孩子上学、日常购物、家人看病，全都是买了就能用，适合成熟家庭一步到位的居住节奏。

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