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绿城凤吟江南

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地块西侧临近的水系，虽然河道不宽，算不得景观，但从居住的静谧度及隐私性而言，西侧的价值略高一些。

地块东侧虽为上首位，但因临近齐门大街以及相城中学，多少存在一些噪音干扰，此处需考虑做高大树木的绿化处理。不过好在齐门大街两侧已有成年的法桐可做遮挡。

上图，我是从住宅角度，对地块价值做的切分：临近地铁口以及东侧临近齐门大街的价值相对较低；

但是，如果从商业角度分析，地块东南角价值则最高，因为紧邻地铁口，人流较高。

但若此处做商业，势必会对北侧住宅产生日照及视线的干扰。

想必也是出于此考虑，该项目的商业盒子，放在了地块的东北角。

商业找好位置后，其余的就是住宅的排布了。

1.3的容积率，限高只有24米，凤吟江南做了洋房、别墅的业态组合。

别墅大约34套，洋房大约175套，这个业态比例，在当前相城别墅“泛滥”的背景下，是比较安全的了。

接下来看下社区底盘。

此项目首次公示是今年的2月份，彼时“全域抬板”概念已经开始流行，但绿城此项目却并没有做抬板。这大概是绿城对自身产品力的绝对自信吧。

其次是项目别墅区的楼间距。

有消防车道的楼间距是15-15.5米，没有消防车道的是13.5-14米。这个楼间距，明显优于相城其他别墅类小区，即便放眼整个苏州市场，也是比较舒适的了。这也奠定了项目偏终极改善的定位。

另外，其别墅产品，除了最南侧一排，其余均做了南侧入户，别墅能够挖掘的价值基本都挖掘到了。

再看一下花园面积。边户面宽12.3米，中间套面宽大约10.5米，结合楼间距，预估中间户花园面积大约90-100㎡，边户大约140-180㎡（准确数据需联系项目）。花园面积也是比较大的了。

再看洋房，受限高影响，洋房只做到了7F，所以社区内部不需要专门预留消防登高面，这使得洋房区的景观布置多了需多软景，绿化也会更好。

最后看一下产品的立面特征。

立面非常正统，典型的歇屋顶，风格很绿城。

从材质看，1F基座大概率是石材，竖向及层间应为铝板，其余为大面积玻璃。保留了东方的歇屋顶及飞檐的神韵，同时也有大面落地窗的现代感。