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湖西源启

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备案名：独墅湖西源启雅院

推广名：星河·湖西源启

开发商：苏州星鸿房地产开发有限公司（星河地产 × 天鸿伟业联合开发，星河控股操盘）

项目地址：苏州市吴中区郭巷街道林家潭路188号（通达路东侧，地铁7号线林家潭站2号口旁约150米）

所属板块：吴中区独墅湖西（尹山湖）板块

产权年限：70年纯商品住宅，民水民电通燃气，可落户

物业公司：星河智善生活（国家一级资质·金钥匙联盟）

占地面积：约37,331㎡

总建筑面积：约82,800㎡

容积率：仅 1.25（独墅湖西板块稀缺低密指标）

绿化率：约37%

总户数：约280户（24栋：2栋11层四代洋房 + 22栋4层花园叠墅）

梯户比：洋房两梯两户私梯入户；叠墅独梯独户

车位配比：约1:2（546个，全地下人车垂直分流，100%预留新能源接口）

交付时间：合同约定 2027年12月31日集中交付（洋房精装 / 叠墅毛坯）

11层精装四代洋房：建面约 143㎡ 四房两厅两卫，总价 380万–470万，四开间朝南、南向面宽约14米，得房率约82%–102%（含约20㎡奇偶层错动空中庭院赠送）

4层上叠：建面约 167㎡ 四房三卫，总价 530万–580万，五花园布局、顶层附赠星空全景露台，270°俯瞰中央园林

4层下叠：建面约 187㎡ 四房三卫，总价 600万–680万，南北双私家庭院（60–200㎡）+ 5.25米挑高全明地下室，综合实得约150%–155%

备案均价约 29,000–35,000元/㎡。

✨ 五大核心亮点

苏州首个"全域抬板"社区 🏆：整体地块抬高 5.1米，首层视野等同传统3楼，彻底解决低层潮湿，实现人车垂直分流与无风雨归家

超低密纯改善圈层：容积率仅1.25，全盘无高层、无刚需小户型、无安置房混居

地铁口通勤园区零阻碍：步行150米至7号线林家潭站，6站直达苏州中心/湖西CBD

高得房率四代宅设计：洋房得房率约102%，叠墅综合实得约150%–155%

约2000㎡下沉式私享会所：恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、室内高尔夫，仅对业主开放

现代公建化外立面：三段式分层，底部天然米黄奢石 + 中层银灰氟碳铝板 + 顶层双层Low-E中空玻璃，2cm香槟金金属线条收边

五进式苏式园林：约78米宽主门庭 → 下沉庭院 → 连廊环绕 → 宅间花园 → 私家庭院

下沉式会所：恒温泳池、健身房、私宴厅、室内高尔夫等多元功能

庭院景观：立体叠水、飞瀑、名木造景，打造空中园林与归家仪式感

交通：地铁7号线林家潭站（150米），1站换乘4号线通达湖西CBD、观前商圈；通达路、东方大道双主干道，自驾15分钟直达园区湖西

商业：3公里内覆盖尹山湖阳光天地、歌林公园、长申购物中心、麦德龙，以及湖西万象汇、龙湖天街

教育：郭巷实验幼儿园、郭巷实验小学、苏大附属尹山湖九年制中学（学区以当年教育局公示为准）

医疗：上海第十人民医院尹山湖分院（三甲）、尹山湖医院、社区卫生服务站

生态：临近独墅湖、尹山湖双湖湿地，社区内部五进式苏式园林