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鸿湖上

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鸿湖上（备案名：鸿鹄院/鸿湖雅筑）是位于苏州吴中城南澹台湖公园内的湖居孤本，由江苏海鸿集团×旭辉建管联合打造，主打"1.02容积率+四代洋房+宋风合院"双业态纯低密。

一、基本信息

推广名：鸿湖上

备案名：鸿鹄院 / 鸿湖雅筑

开发商：苏州鸿謇置业有限公司（江苏海鸿集团 × 旭辉建管联合开发，旭辉操盘）

项目地址：苏州市吴中区城南街道下田路与澹台街交汇处（澹台湖公园内，三面环水）

产权年限：70年纯商品住宅，可落户

物业公司：永升服务（旭辉旗下，国家一级资质），洋房约3.8-4.8元/㎡·月、合院约6.5元/㎡·月

交付时间：预计 2027-2028年 分批交付（洋房精装 / 合院毛坯）

二、核心参数

占地面积：约4.97万㎡

总建筑面积：约9.07万㎡

容积率：仅 1.02（苏州主城近十年最低容积率住宅地块之一）

绿化率：30%

总户数：196户（6栋9层四代洋房102户 + 23栋3层宋风合院94户，无高层、无刚需小户型混居）

梯户比：洋房一梯一户，私梯入户

车位配比：约1:2.9（共566个），全人车分流，100%预留新能源接口

装修标准：洋房精装交付，配大金中央空调+威能地暖+霍尼韦尔新风+老板厨电+科勒卫浴；合院毛坯交付

三、户型与价格

备案均价约 32,084-41,476元/㎡，整体备案均价约36,007元/㎡，一房一价。

四、五大核心亮点

澹台湖公园内的住宅 🌊：项目坐落于澹台湖公园内，三面环水，下楼即公园，紧邻京杭大运河与宝带桥，这种"园中宅"在苏州主城极为稀缺

1.02容积率绝版低密 🏆：苏州主城近十年最低容积率住宅地块之一，196户极小体量，零高层掺杂

苏州首个挑空四代洋房 🌳：260㎡户型做到6.4米挑空客厅+270°观湖端厅，奇偶错层空中花园约30-50㎡，综合使用率最高约160%

宋风合院"有天有地" 🏡：最大私家庭院近1亩，南向面宽约13.6米，5.6米挑高地下室可隔双层，尺度感不输独栋

约1900㎡高奢会所"鸿湖荟" 🏊：恒温泳池、行政酒廊、私宴厅、瑜伽室、棋牌室等八大功能，仅对业主开放

五、效果图与实景

8米高爱马仕灰整石门庭：铜门对称序列+黑山石+长白山黑松+罗汉松，再现《松石高士图》意境

鎏金龙鳞跌瀑：十扇青玉屏风后，手工铺设龙鳞水幕，宋画意境下沉庭院

46米"千叶穹顶"地下中央车站：酒店式归家光厅，金属吊顶+光带汽车坡道

260㎡挑空客厅端厅：6.4米挑高+三面落地玻璃，270°观湖"全景舱"

六、周边配套

交通：步行约700米至地铁2号线宝带桥南站；紧邻下田路、澹台街、东吴南路，接南环快速路、友新高架，15分钟达姑苏古城、20分钟达园区湖西

商业：1公里内龙湖东吴天街、吴中万达广场、丽丰购物中心

教育：碧波实验小学、苏苑实验小学、迎春中学等（⚠️新房不承诺学区，以当年教育局公示为准）

医疗：吴中人民医院、苏大附一院广慈分院

生态：澹台湖公园（三面环水）、京杭大运河宝带桥景区、吴文化博物馆（国家一级博物馆）

七、购买建议

适合人群：预算 590万起、追求"主城湖居+绝版低密+四代挑空+宋风合院"的苏州本地终改家庭及高净值客群。

核心卖点：1.02容积率主城绝版、澹台湖公园内三面环水、苏州首个挑空四代洋房、最大近1亩私家庭院。

注意事项：2027-2028年分批交付属期房等待；合院毛坯需自行装修；备案均价约3.6万/㎡，与周边二手房价差较大，需理性评估；学区以交付后教育局当年划片为准。