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溪韵满庐

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金地这家公司有阵子没在杭州市场上听见过声音了，小编一度以为这家公司已经退出杭州市场了。直至前几天跟朋友小聚，聊起临平市场时，听到了金地・溪韵满庐这个项目。随口问了一句总价，550万起！听到这个数字，小编还是小吃一惊。

临平市场可谓一片红海，项目多、库存高、去化慢是共识。天都城畔的4F叠墅，想要卖到这个价格，是老板太想赚钱，还是市场真有这个支撑？

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大老板是第一次来杭州拿地。光从账面上看，可能省了那1-2个点的代建费，但是他忽略了绿城这个牌子在杭州的溢价能力。哪怕是绿城管理，在杭州，同样的价格比人家卖得快，同样的流速卖得比人家贵，更不要说同样的拿地时间，人家造的就是比别人快。这中间差的可不止那一些代建费了。这点同样是代建项目的观紫金宸庐就很聪明，老板赚得盆满钵满。

代建的项目有个最大的弊端，就是老板说了算。虽然金地负责项目的营销，但是决策权又不在自己手里，很难真正做到理智、专业。

容积率1.1是项目最大的优势，放在主城尚有稀缺性可言，放在临平压力就大了。这两年临平区并不缺叠墅项目。随遍搜一搜，保亿・云隐星润府、绿城・春颂香雪里、汇华・云润宸庐、越秀・英冠・驭远 如玺华院、理想・汀山和院…满城尽是叠墅。

2024年临平共出让4宗宅地，1宗1.1容积率，2宗1.2，1宗1.4。低密在临平并不少见。2025年就更夸张了。整个临平区共出让9宗宅地，容积率最低的1宗已经突破到1.05（由金地自己摘牌），3宗1.1，1宗1.15，2宗1.2，最高的2宗是1.24、1.25。

为什么讲项目的经营压力有点大？溪韵满庐地块在2025年7月出让，溢价率10.07%，成交楼面价11007元/㎡。一个月后，也就是7月29日，同样在星桥板块，杭州广大房地产拿下一宗宅地，楼面价10622元/㎡，容积率同样是1.1，比溪韵满庐便宜了500元/㎡。与同期项目比，溪韵满庐的楼面价不算贵，但也谈不上便宜。可小编想要表达的是，7-8月正是杭州土地市场烈火烹油的时候，上半年在主城抢不到地的开发商，只能挤入周边市场，这也是临平今年土地供应明显放量的主要原因，当前也会挤压土地价格。

放量的供应总会迎来更激烈的竞争，而且市场总是比想象中冷得快。2026年杭州首次土拍，拱墅区东新板块的楼面价都降了20%。在这个背景下，同样的星桥地块，放到当下，降30%也不稀奇，而这中间就是近3500元的价差。实打实的真金白银，小公司必然会从成本中找补，而大公司还会顾及一些品牌、舆论，保证品质。这也是小编为什么建议大家优先选择大品牌开发商的原因。

这个项目当前精装卖3.1万元/㎡。据开发商自己宣传，首开19套房源卖得还不错。如果后面加推能立得住，那么粗估算，按照建安4500元/㎡，精装1万元/㎡（往高算），财务费用5%，代建费用3%，营销费用5%，单方成本约2.8万元/㎡，利润约0.3万元/㎡，利润率10%左右。经营压力也是不小的。

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一般我们看性价比，通常会跟同地段的同类型产品新房和二手房进行比较。

新房层面，距离项目1.5公里的保亿・云隐星润府，同样是纯叠墅项目，备案均价3.12-3.18万元/㎡，实际销售有 93-94 折优惠，成交价格约3万元/㎡，某书上说还可以返佣3.5万。溪韵满庐的定价对标的是云隐星润府，单价接近，总价接近。

那么问题来了，云隐星润府销售情况如何？2024年5月拿的地，2024年10月首开。整盘321套房子，按照目前销售284套房子来看，已经卖了13个月，每个月的流速差不多是22套，这还算上了2025年上半年杭州楼市的疯狂期。同样的命运是否会在溪韵满庐上演，小编看着，有点难啊。除了2026年的杭州市场很难重现2025年的热度之外，还有一个很重要的原因是，客户厚度的问题。

云隐星润府是星桥板块最早的一批叠墅，已经卖得相对吃力，把板块内原先不多的高改韭菜已经割了一遍，溪韵满庐要想后来者居上，挑战不小。当然，这也是内生型市场的通病。

综合看来，小编认为，3.1的单价不是不能，但是放在当下的市场，还是有点吃力。特别是要保证首开，理智的策略是低开高走。可惜，这个项目的决策人是新进杭州的个人老板，而且还有一层代建关系，常见的操作是个人老板要高价、高利润（毕竟每一份赚的都是进老板口袋的），能卖多少算多少，等真卖不动了，再开分销、降价。高开低走的案例比比皆是。

这次项目首开也就19套（云隐星润府当初首开可是拿出了108套房子），可见蓄客量并不富裕。因此，小编建议，如果真的喜欢，可以等等。

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小编在平台上大量看到溪韵满庐 对标天阳上城桃花湖板块的湖山丽舍 ，大概的意思是 ，“三站地铁省下500万”，“500万买主城精装叠墅” 。且不说溪韵满庐不是主城区，如果非要拉高价格向主城区靠拢玩一些文字游戏，小编也认。但是真的要跟湖山丽舍去找对标，那就真的要掰扯一下。

先不说别的，就来放几张周边同样是二手房的高层价格。湖山丽舍的周边一圈新开发的次新房，龙湖的、金茂的、中天的都有，查了一下二手房，挂牌价差不多是3.7-4万/㎡上下。而天都城的二手房价格是1.3万/㎡上下，差2倍之多。就好像非要拿奥体跟宁围去比较，虽然距离只差5公里，但是板块价值差的真不是一点半点。

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