大连华润瑞府售楼处电话_预约看房_楼盘详情-2025大连华润瑞府最新房价-户型图

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去年的大连现象级项目，华润东港瑞府，东港首个四代宅项目。开盘近半年，即告售罄。

最小面积为125平，起步总价已经到了300多万。明明刚需客群参与不起的项目，依旧能够达成速销售罄，改善已经成为市场绝对的亮点了。

如今，全城的新开发项目，都在不断的研究那些各类改善产品，而对于刚需产品，则唯恐不及，好像刚需客人为的被从新房市场抹去了一样。

刚需客群真的从市场上消失了吗？

当然没有，大连二手住宅市场，上半年成交了接近1.7万套二手房，其中有约65%的成交房源，总价在100万以下。

而在新房市场，这一数据仅为41%。

所以，与其说刚需从市场消失，不如换个方式问：刚需为什么不买新房了？

回答这个问题之前，先讲述一个曾经听过的真实故事。

有一个经纪人曾经说过：在带看的客户里面，付款最痛快的，往往是那些手持几百万的高阶改善类客群，他们的购买周期通常比较短且需求明确简单。

而刚需客群，购买周期往往较长，且好多都是“既要又要”心理，往往会陷入纠结的漫长决策过程。

有句话叫做：好钢用在刀刃上，来形容刚需客群非常准确。

刚需客群的预算有限，反而要考虑的点要比改善客群更多，例如现房实景，房屋安全的基本保障，配套能看得见摸得着，居住有氛围，生活方便，最好还有学区等等。

这一切的需求背后反映的是，刚需客群的不安全感更突出，往往需要的是更多能落地的内容，来让自己安心。

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刚需更喜欢周边的一切都能看得见摸得着

而偏偏新房，很多卖点则都是当前节点不确定的内容，这并不与刚需客群的需求十分契合。

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以前的新房市场为何有那么多的刚需产品？同样也要归功于刚需的不安全感。

前几年的市场，房价是不断上涨的，面对着不断提升的价格。只要你的户型有两房，带一个南北窗，甚至都可以不带北向窗，再配置一个马桶，淋浴和厨房。

大家都会抢着购买，生怕错过了某套房源，因为价格就是刚需最好的心理保障。

可放在如今的市场，价格滤镜已经破碎，过去远郊区域各类大规划的“画饼”也不再提起。

所以很多开发企业团队，突然惊呼：不懂刚需群体了，继而都纷纷转向，研究起了各种改善产品。

相比较刚需产品，改善当然更好做了，从产品库里找一个靠谱的案例。

做一个四代宅，做一个宽厅，多加些赠送，堆砌一下用料成本，大概率不会出错。

可这一套打法，换到刚需产品上，却好像不能成功复制。

改善产品的成本高，导致售价高，高预算代表了开发团队可以有很高的容错率。可刚需产品由于需要有价格竞争优势，必然导致成本限制。

有限的成本，就导致部分开发企业团队并不清楚成本投入该孰重孰轻，导致最后出现了一堆严重同质化产品，然后又陷入价格战，形成恶性循环......

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改善产品的研发宗旨，其实总结起来无非四个字：又大又好。

再换句话说，就是如何既满足了面子，又丰富了里子。那就往上填预算就好了。

可放到刚需产品上，往往受客观条件限制面子挺薄，里子也不够厚，导致研发出来的产品好像什么都有了，可就是打动不了刚需客群的心。

最后导致各家对于刚需产品敬而远之，避之不及。

那么刚需客群的基本需求到底是哪几点呢？

不妨参考一个这两年唯一新入市且顺销的项目，燕语春风。

项目只有三个户型，90平以下户型占比70%，妥妥的刚需类型社区。

5月份开盘至今三个月，已经去化了95%的房源，目前在售的仅剩少量的跃层房源了，标准的速销成功盘。

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燕语春风销售成功的秘诀，基本总结下来有三大要素：

看得见的周边，没有疑虑：燕语春风位于华北路旁，地块周边若单论居住环境，实在不算好，西侧有铁路，北侧有厂房，东侧有主干路，头上还有飞机。

可这些周边设施都是你现在就能实实在在看到的，包括再往东西两侧延伸的泡崖和千山路大社区，周边没有一处给你“画饼”的虚拟规划。而且绿城的品牌也保证了交付，后续的维护等居住最基本的需求。

最重要的一点，同样的预算，周边哪还有另外一个新项目可供挑选了？这已经算是刚需在这个板块的最优选择了，这也算是另外一种被迫的心安。

能满足全面的需求：项目88平的三室总价也仅150万左右，得房率接近了100%，带一个装修，又锦上添花，初中划归了汇文中学。既满足了居住需求，又配备了学区资源。

还有一些额外的惊喜：按理来说，项目配备了这些要素，已经可以令人放心了，可项目的园区还配备了小公园和会所，这对于一个刚需项目来讲某种程度上已经算是超配。

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