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华润士林润园（备案名：士林华苑二期）是华润置地与南房集团联袂打造的上海内环内顶级合院别墅标杆，位于黄浦区老城厢核心板块（望云路与西唐家弄交叉口），紧邻豫园、外滩，以 “1.1 容积率 + 百年历史肌理 + 非遗科技融合” 为核心卖点，成为全球高净值人群收藏级资产。以下是深度解析：

一、项目核心信息

开发商：华润置地（央企）与南房集团（上海本土国企）联合开发，南房集团深耕老城厢更新 30 余年，华润置地注入国际视野与精工标准。

产品定位：

纯合院社区：103 席建面约 210-500㎡合院别墅，无重复户型，地上 3 层 + 地下 2 层，实际使用面积超 190%（含 200-500㎡地下室及 50-100㎡庭院）网易手机网。

设计理念：以 “修旧如旧” 还原石库门里弄肌理，保留百年青砖、石库门门头，融合现代玻璃幕墙与金属构件，实现传统与现代共生网易手机网。

入市时间：2025 年 8 月首开，准现房销售（预计 2026 年 12 月毛坯交付），目前剩余 390㎡以上大户型为主。

价格定位：

均价：约 18.5-27 万元 /㎡，总价区间 6200 万至 1.65 亿（210㎡起步户型 5250 万，顶配 500㎡户型 1.25 亿）。

优惠政策：全款 97 折（310㎡户型立省 232.5 万），文化产业人才额外 3% 折扣，前 20 名签约赠送德国嘉格纳厨电礼包。

社区规划：容积率 1.1，绿化率 35%，打造 “一轴三巷五院” 景观体系，串联礼制轴线、水巷空间与邻里花园，复刻《园冶》曲水流觞意境

二、户型设计亮点

建面约 310㎡三房两厅三卫（主力改善）：

空间布局：南北双庭院设计，南向面宽 12 米，地上三层均设露台，地下室挑高 5 米可改造为酒窖或私人影院网易手机网。

非遗工艺：外墙采用 “荷兰式砌法” 与中式 “梅花丁” 融合，纸筋灰勾缝形成元宝弧度，既保温又防潮。

科技赋能：全屋 PM2.5 监测、五重净水系统，地下室采光庭院引入天光，实现 “零能耗” 通风。

建面约 390㎡四房两厅四卫（终极收藏）：

立体空间：270° 环幕视野，北向露台还原元代西仓桥浜水系，雨水花园通过生态滤水系统再现《园冶》曲水流觞意境。

圈层配置：专属家政动线、独立玄关，预留艺术品保管库与家族办公室空间，精装标准突破 8000 元 /㎡。

历史印记：保留地块内 53 处原址构件（如张氏宅院界石、胡氏墨厂雕纹），打造可触摸的城市文明图谱。

三、配套资源解析

交通枢纽：

轨交：8/10 号线老西门站（步行 8 分钟）、9 号线小南门站（步行 10 分钟），15 分钟直达人民广场、陆家嘴网易手机网。

自驾：延安高架、南北高架 10 分钟通达全城，复兴东路隧道 3 分钟直达浦东。

航空：距虹桥枢纽 30 分钟车程，无缝衔接全球商务航线。

商业生态：

顶级商圈：500 米范围内豫园商圈、香港名都城，2 公里内新天地、南京路步行街、外滩源，满足奢侈品消费与文化体验需求。

社区商业：自建 1.2 万方开放式艺术街区，引入老字号店铺与先锋画廊，实现 “前商后居” 历史场景复刻。

教育医疗：

教育：

公办：上海实验小学（步行 5 分钟）、光明初级中学（市重点，步行 10 分钟）。

国际：康德双语学校（K12，车程 8 分钟）、上海美国学校（浦东校区，20 分钟）。

医疗：上海九院（三甲，1.5 公里）、瑞金医院（三甲，2 公里）提供全周期健康保障。

生态文化：

双园环抱：西侧豫园（4A 景区）、北侧古城墙遗址公园（大境阁），社区内复现元代水乡肌理，PM2.5 浓度低于市区 30%。

文化地标：平移南厢云阁木构（江南建筑瑰宝），修复净土庵（明代古刹），打造城市文化精神堡垒。

四、市场价值与竞争优势

稀缺性：

地段稀缺：上海内环内唯一纯合院别墅社区，黄浦区近 10 年仅出让 2 宗容积率≤1.2 住宅用地，士林润园占其

文化稀缺：还原 730 年商贸基因，56 个重点保留构件建立毫米级数字档案，非遗工艺与现代科技深度融合。

产品稀缺：103 席合院无重复户型，对比虹口弘安里（户型偏小）、静安信安里（密度高），居住舒适度与文化厚度显著领先。

投资价值：

倒挂红利：周边次新房（如翠湖天地五期）挂牌价 22 万 /㎡，项目存在约 20% 价格差，且内环内别墅用地已绝版。

金融属性：合作银行提供 “净值贷” 服务，香港家族办公室专项产品支持艺术品融资，资产流动性优于传统住宅。

圈层效应：

客群纯粹：主力客群为跨国企业高管、文化名流、收藏世家，社区内设 2600㎡双首层会所（恒温泳池、私宴厅、雪茄吧），提供高端社交平台。

服务升级：引入国际金钥匙物业，提供私人管家、艺术品养护、跨境资产配置等定制化服务。

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