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济南三箭·明湖北院

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在济南楼市版图中，三箭并非“新人”，先后开发了三箭明湖壹品苑、三箭平安苑、三箭瑞景苑等十几个楼盘。

若单看这份开发履历，其如今在高端市场的 “掉队” 似乎有些 “莫名其妙”，毕竟手握不少主城区优质土储。但回溯其过往开发轨迹，便能发现关键症结：从产品打造到品牌调性塑造，始终缺乏深耕高端市场的 “用心”。

2023至2024年，在改善市场一片大火的背景下，可以看出三箭真急了！逆势出击，先后拿下天桥元首针织地块与槐荫会展中心北A2地块，迈出了进军高端市场的关键一步。

近日，沉寂一年半的元首针织地块终于揭开面纱，案名定为“明湖北院”，规划6+1F洋房与10-18F小高产品，主力面积段138-194㎡，堪称天桥区的改善型项目。而槐荫会展中心北的4宗地块中，城建已确定用3宗打造西城首个四代宅、定位高端改善，三箭压力很大。

其在专业团队搭建、产品研发、服务体系等方面的明显短板，加上过往在济南楼市积累的负面口碑，正层层叠加，成为它冲击高端市场路上难以跨越的障碍。

首先，产品设计的滞后，本质上考验的是房企操盘团队的定位能力，而这恰是三箭的核心短板。

三箭在济南开发的最高端的楼盘当属大明湖附近的明湖壹品苑，但该项目的产品不仅没有领先市场，反而大大拉低了市场整体水平。该楼盘共5栋楼，其中两栋为安置房，产品面积跨度从55到237㎡，未来居住圈层极为不纯粹，从以下这组对话中便能深有体会。

对于三箭的产品，甚至有不少业内人士直言不讳地评价：“大明湖板块，算是被三箭给毁了。单看项目外立面满是粗糙质感，与高端楼盘应有的精致格调、美学气质相去甚远，丝毫看不出高端属性。

更关键的是，150-200㎡、总价500-700万的户型仅为三面宽设计，这样的产品刚入市便已落伍。

此外，该项目精装交付的细节处理粗糙，门斜、木地板拼缝过大、瓷砖空鼓等瑕疵频发。即便房源总量不多，仍“卖到现房”，2023年底交付两年后，仍有不少房源待售，市场认可度可见一斑。

其次，买了三箭的房子，业主火气很大！

作为以建筑施工起家的房企，房屋质量本应是三箭的“立身之本”，但现实却恰恰相反。

三箭瑞景苑二期、三箭馨阳嘉苑等多个项目，均出现楼板疏松、钢筋裸露、楼顶贯穿裂缝、屋面漏水等严重质量问题，业主纷纷质疑施工材料不合格。

另有业主反映，新房存在墙面空鼓、保温层脱落、电梯故障、插座电线装反等问题，且维修效率低下，问题迟迟得不到解决。

最后，物业管理与售后的不足同样拉低了三箭的形象。

三箭银苑因维修资金缴纳比例低，电梯老化停运数月却无法解决，严重影响业主正常生活。

更关键的是，部分项目出现质量问题后，开发商仅以经济补偿搪塞，拒绝彻底整改，让业主对房屋安全隐患始终忧心忡忡。

再看三箭即将推出的明湖北院项目，虽瞄准高端路线，却暗藏不少硬伤：项目案名含“明湖”，实际直线距离大明湖达1.3公里，车行距离约2公里，“明湖红利”名不副实。

不过，考虑到 “借区域 IP 提升项目辨识度” 是房地产行业较为常见的营销手法，这种略带擦边的命名策略，在行业语境下也并非完全不可理解。

但是产品定位却有些大失所望，不像出自专业人士之手。单价1.6-1.7的小高，层高竟2.9米，十年前的刚需房水平，谈何改善？

同时，西地块仍存在回迁房与商品房混搭的情况，面积61-127㎡，难以保证高端项目所需要的圈层纯粹性。

在产品设计上虽然引入了大面宽、大落地窗，但距离主流改善产品有较大差距，即便不苛求做四代宅，但从阳台为封闭阳台来看，整体在得房率方面，相对于当前市场上最新产品明显低一个档次。好好的楼市新规不用，白白折损货值。

相较于市面上主打高得房率、高赠送空间的新一代四代宅产品，其空间利用率明显落后一个档次，相当于主动放弃了通过合规设计增厚货值的机会，造成了产品价值的隐性折损。

作为其冲击高端市场的重要落子，当保利、界群等同行早已针对区域特性与改善客群需求，交出兼具产品竞争力与市场辨识度的成熟答卷时，三箭明湖北院与竞品间的差距已初步显现。

济南楼市的 “高端局”，其实并非高不可攀的壁垒。纵观近些年成功转型的房企，“紧跟时代” 是他们共有的核心特质 —— 而这份 “紧跟”，关键在于两点：一是要有懂时代、懂市场的专业人才，二是要有契合行业趋势的先进思维。

以界群为例，其作为从三线城市起步的开发商，无论品牌积淀还是资源储备，底子都远薄于本土国企出身的山东三箭，但在北湖开发的项目却能实现首开火爆热销。

核心原因便在于其精准破局，吸纳了来自大开发商专业合格的职业经理人团队，从产品定位的贴合度、营销推广的精准度，到服务体系的完善度，均做到了全链条的专业落地，最终成功叩开高端市场大门。

济南建工地产开发的春和景明，也是是鲜活案例。作为与三箭同属本土某大型集团的子公司，它大力吸纳来自一线房企的优秀人才，凭借极具竞争力的产品成功突围，不仅品质远超业内平均水平，营销推广也精准高效、声量十足。

在土地价值的深度挖掘上，它能找准区域核心优势。在建筑审美上，它敢于突破传统、创新风格；在产品功能与品质上，它严守高标准。在物业服务标准上，它也力求细致周全，通过清晰的宣传让客户感知到服务价值。