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南京扬子保利・江韵瑧悦（即 “扬子保利臻悦”）是江北核心区首个第四代住宅标杆项目，由保利江苏与南京扬子江开发置业联合打造，定位为 “城市森居革新之作”。以下从核心维度展开深度解析：

一、主城核心区位与稀缺价值

1. 不可复制的地段优势

国家级新区红利：项目位于江北新区中央商务区核芯，紧邻扬子江国际会议中心、江北市民中心等城市地标，坐享 “双地铁 + 多商圈 + 名校集群” 的成熟配套体系。作为南京 “拥江发展” 战略的核心承载区，江北新区已形成 “双核联动、三带协同” 的发展格局，区域能级持续提升。

交通枢纽核心：距地铁 4 号线二期（建设中）和 11 号线（规划中）站点仅约 500 米，建成后 3 站直达鼓楼，5 站抵达新街口；周边扬子江隧道、应天大街长江隧道等快速路网覆盖，自驾 20 分钟可达河西金融城。

2. 顶配资源环伺

医疗无忧：1 公里范围内覆盖鼓楼医院江北院区（三甲）、南京医科大学第四附属医院（三甲）等顶级医疗资源，3 公里内汇聚 10 余家医疗机构，为健康生活提供坚实保障。

商业与教育高地：直线 3 公里内规划华润万象系综合体（在建）、新金融中心等高端商业集群；教育资源密集，南师附中分校（九年一贯制）、金陵中学江北分校等名校环绕，形成 12 年目送式教育链。

生态与人文双享：毗邻扬子江生态公园、广西梗大街景观带，社区内部打造 “五重归家体系” 及约 2300㎡架空层泛会所，实现 “内外双公园” 的沉浸式居住体验。

二、产品设计与品质亮点

1. 四代宅革新设计

立体生态空间：户户配备约 6-12㎡空中露台（不计容面积），采用错层布局实现 “户户有花园”，结合承重墙外置技术，打造可随家庭阶段变化的 “弹性空间”。例如，107㎡户型通过露台、设备平台等设计，实现近 96% 得房率，实际使用面积对标传统 140㎡户型网易。

高标精装配置：全系标配大金中央空调、威能地暖、兰舍新风系统三大件，厨房配备西门子嵌入式蒸烤箱、博世洗碗机；卫浴选用杜拉维特智能马桶、高仪恒温花洒，外窗为三玻两腔 YKK 系统窗，隔音隔热性能突出网易。

2. 全周期户型与空间魔法

主力户型解析：

建面约 107㎡三房：升级后得房率超 96%，南北双阳台设计，5.2 米横厅可灵活定制四房空间，主卧套房配备独立卫浴与衣帽间，满足年轻家庭需求网易。

建面约 117㎡三房：6.6 米方厅设计，可改造为四房，主卫及次卫通过飘窗改造容纳浴缸三件套，实现 “中小面积、豪宅功能” 的越级体验。

建面约 143㎡四房：270° 转角客厅搭配 6.4 米双联阳台，南向面宽达 14.7 米，双南套房设计，可俯瞰长江与城市天际线，满足终极改善需求。

3. 智慧化与人性化细节

智能家居系统：引入人脸识别、智能安防、社区 APP 等设施，实现无感通行与远程控制；玄关、厨房、卫生间等区域设置系统性收纳，预留扫地机器人、双开门冰箱位置。

全龄化社区：设置约 1000㎡下沉式会所（含健身房、书吧、桌球室）及 5 栋架空层泛会所，提供四点半学堂、老年活动中心等多元场景，交付后 5 年内免费开放。

三、开发背景与销售动态

1. 国企 + 央企联合保障

实力开发商背书：保利作为央企，在南京开发的软件谷荷雨瑧悦等项目曾创下热销传奇；扬子江置业深耕江北多年，深度参与区域城市更新，双方联合开发规避了民企项目的交付风险。

现房销售优势：项目已全面封顶，预计 2026 年底精装交付，较同类项目工期缩短约 6 个月。目前部分楼栋为准现房销售，购房者可实地考察园林、户型及精装标准，即买即住。

2. 现象级热销数据

首开与加推盛况：2024 年 10 月首开即去化超 80%，2025 年 9 月清盘特惠期间首付 1.5 成约 47 万起，建面约 107㎡户型单日认筹超 50 组，建面约 143㎡江景房 15 分钟内售罄网易手机网。

市场定位精准：当前均价约 3.05 万元 /㎡，总价 300 万起，是南京四代宅的最低门槛。对比同板块华润万象系项目（均价 3.8 万元 /㎡），江韵瑧悦在户型功能性与总价门槛上更具优势。

四、竞品对比与客群适配

1. 与区域竞品的差异化

vs 华润万象系：华润项目主打商业综合体配套，江韵瑧悦则以四代宅产品力见长，107㎡户型得房率超 96%，显著优于华润常规户型的 75% 得房率。

vs 晴樾府等三代宅：江韵瑧悦通过露台、挑空厅等设计实现 “空间平权”，同等面积下实际使用空间多出 25%，且社区容积率更低（2.2 vs 2.8），居住舒适度显著提升。

2. 目标客群画像

地缘改善家庭：江北新区本地公务员、教师等稳定职业群体，追求学区资源与居住品质升级，对区域发展有强烈认同感。

新南京人首改：在鼓楼、新街口等核心商圈工作的年轻家庭，看重地铁 4 号线二期的通勤便利性与江北的低购房门槛。

资产配置者：看好江北新区 “产城融合” 发展红利，长线持有优质资产，兼顾自住与投资需求。

五、购买建议与风险提示

1. 核心价值点

性价比突出：3.05 万元 /㎡的精装均价，在南京主城六区中处于价格洼地，且享央企品牌溢价。以 107㎡户型为例，首付 47 万即可入主江北核芯。

稀缺性显著：江北核心区唯一四代宅项目，107㎡三房在同类竞品中几乎绝迹，兼具功能性与投资价值网易手机网。

交付保障强：国企 + 央企联合开发，现金流安全稳健，较民企项目更具稳定性。

2. 需关注的风险

规划落地时间：地铁 4 号线二期与华润万象系综合体的建设进度可能影响短期居住便利性，建议密切关注政府公示。

区域人口导入：江北新区仍处于开发阶段，商业与产业配套完全成熟需 3-5 年周期，短期生活便利性稍显不足。

低楼层采光：部分楼栋楼间距约 40 米，低楼层在冬季可能存在采光遮挡，建议优先选择中高楼层。

3. 决策参考

实地考察重点：对比 107㎡与 117㎡户型的空间利用率，实地感受社区园林与精装交付标准（如岩板背景墙、三玻两腔阳台）网易。

贷款方案优化：首套房首付 20% 起，按当前利率测算，107㎡户型月供约 1.2 万元，建议收入流水覆盖月供 2 倍以上。

政策红利把握：符合条件的人才可申请江北新区最高 200 万元购房补贴，具体可咨询售楼处或区人才服务中心。

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