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金地·锦墅里

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一直以来，环城市场都是天津楼市的流量中坚，环城又以西青为最盛。从早年的张家窝、中北镇，后来的李七庄、大学城，都是城市外溢绕不开的片区。但最近两年，津南、东丽甚至北辰一票流量大盘占尽风头，西青反而气势显弱。最近，金地5月底拿下的李七庄地块外展开放，产品也正式曝光，容积率只有1.3的创新产品，面向城市外溢的低密改善。突然发现，水西之后，西青大多数板块，已经不再是价格挤出型城市外溢的集中地，而是率先进入了以低密住宅为核心，承接外溢改善客户的楼市新阶段。

西青及主城区位关系图

PART 01

大梅奥外溢第一站！

西青最大的优势就是漫长的区界怀抱南开、河西两大高能级城市行政区，几乎可以直接承接两大强区的人口、产业和消费外溢，这也促使其成为环城四区中发展最迅猛的区域，也推升了毗邻城市核心区板块的开发价值，这些板块多数位于外环线沿线，紧邻市区核心功能区，同时在交通、产业、配套方面基本上向市区看齐，进入城市发展过程中的关键的节点：“市区化”。

天津西青板块格局图

整个西青靠近环线的板块从北侧的中北镇、中段海泰高新以及南侧的李七庄板块，开发成熟度明显要高于其他区域的近城板块。核心原因就是在自有原住民的基础上，吸纳了大量来自高能级行政区域的资源与人口进入。中北镇客户核心依赖二号线导入城市北部客户，而李七庄板块则是重点来自梅江与奥城。

梅江鸟瞰图

早年客户通过津涞公路进入李七庄，而地铁5号、10号线通车后更为便利。10 号线横穿梅江、新梅江，5 号线可通达奥体、文化中心等区域， 更成为承接沿线外溢资源与人口的首选。

梅江板块是公认的高端生态住区，核心客户是追求居住环境的高端改善群体。业主不乏企业高管、私营业主及外籍人士，片区早年规划容积率极低，甚至有低于1.0的存在，所以洋房、别墅及高端平层是主力居住方式，随之而来的有山姆会员商店等焦点配套。

梅江区域图

但梅江从2009年开发迄今，已经走过接近20年，在低密度地块开发完毕后，新出让土地几乎全部集中在2.0以上，新房主力总价已经一路上升到500 万起。进入到换房周期的梅江客户眼下除了固守老房子，或者接受高度同质化的平层产品，想要追求密度稍低就必须得向外迁移。

与梅江不同的是，奥体是少数能让人感受天津城市活力的地方，水滴体育场最近几年巨型的演唱会频次与上座率属实惊人，看过几场演唱会，几乎都有大量外地赶来的年轻人。

水滴体育场实景图

作为天津借助2008年奥运会打造起来的新区域，除了奥体场馆外，光一个配套的时代奥城，总面积就高达100万平方米，包括45万平方米的公用建筑区和55万平方米的居民住宅区两部分。巨量的人口密度与导入基础直接促使奥城扛住了市场波动，稳占西南部关键商圈的地位。

五月天演唱会

与融创奥城几乎开发在同一时代的山海天、阳光100、奥维拉、俊城·浅水湾、钻石山当年都是高端住区。奥城、招商乃至于中石油桥南侧的万科都有大面积商住、写字楼，也是年轻白领集中地。但是与梅江板块一样，这个片区在经历了接近20年的发展之后，进入置换周期的客户寻找新的目的地。

奥城实拍鸟瞰图

李七庄板块天然与这两大板块地缘联系密切，发展成熟，近年洋房叠拼集中供应满足了外溢改善的居住需求，成为梅江奥体板块外溢第一站。

PART 02

凭什么是李七庄？

我看了下二手房，李七庄的主力社区二手房均价长期稳定在17,000–21,000 元/㎡。2024年到2025年间各月份价格虽有小幅度波动，但整体平稳没有出现大幅起落。新房项目普通住宅产品集中在18000-20000元 /㎡左右，有赠送等附加值产品均价能够超过2万+，而叠拼产品更是在2.8万/平方米左右，下叠不乏突破3万的项目。在市场大滑坡中，成为少数没有出现系统性下行的板块之一。

单纯看单价水平，李七庄板块均价甚至已经与河北、红桥部分区域相抗衡，作为奥体、梅江板块的延伸，李七庄直接受益于两大高端富人区的辐射带动，外溢改善客群对房价的支撑功不可没。

李七庄房地产板块区位图

李七庄吸纳梅奥客户的核心优势，在于自身成熟度与城市配套的便捷。与外环线相距约1公里，大约2公里即可直达奥体生活圈，3公里能抵达梅江生活圈。从李七庄沿着津涞公路上中石油桥大约15分钟就能到奥城，走外环20分钟就能到老梅江、新梅江核心区，到山姆甚至是不超过15分钟，几乎与原住区共享同样的生活配套。

同时津涞公路、津淄公路两条主干道交汇，上外环线、黑牛城道快速路可以快速通达全城。地铁5号线、10 号线地铁开通后，更是大大延伸了李七庄片区的交通便利度。

李七庄板块地铁路网示意图

即将开通的7号线是南北贯通的大动脉线路，直接链接整个城市南北，而10号线整体规划在黑牛城道与外环之间，成为地铁路网的东南半环。5号线则是贯通全城东北到西南的核心干线，重量级商圈与城市关键点位都在这条线上，而且是有名的换乘王。有消息说天津在建地铁路网2027年将会全部建成，整个地铁路网的全城通达性将会实现飞跃，对全城客户的吸纳能力也无疑会空前强化。

天津地铁7号线示意图

目前西青重点发展的西青开发区、天开西青园、南站科技商务区，三大片区的交汇点就在李七庄。西青大学城十多所高校，入驻师生约40万人，海泰高新区十多万就业人口，西青经开区企业数量超过5000家。这些高密度的城市节点产业、人口集群板块本身是以产业与教育为主，但是大体量的人口天然对配套与居住存在刚性需求，靠近城市核心区的李七庄板块，成为周边板块居住类需求的集中释放地带。

西青天开科创园

按照2010年统计数据，李七庄街户籍人口是74762人，到2016年末，李七庄街道总人口已经有20万人，几乎是倍数式增长。大量人口带来的商业配套与居住成熟度快速提升无疑会强化整个片区的吸纳能力。目前板块内部自身已经有了中医一附院、滨湖医院、万科东第广场等配套，环内部分的凌奥创意产业园、王兰庄片区、卫津南路汽车城等基本已经完成了市区化过程。伴随着外环沿线的开发，环外李七庄以其成熟度，将会很快与城市核心功能区融为一体。

交通环境仅仅是打通了外溢客户进入的通路，而能否在环城众多板块中获得外溢客户的青睐，基础却是片区自身的成熟度。李七庄的原住民人口基础与发展成熟度对吸纳城市外溢尤为关键。

李七庄总体规划图

在过去、未来，楼市的核心基础就是人口，哪里有人口哪里就有配套与需求。李七庄过去坐上了城市化发展的高速列车，实现区域快速成熟，在改善与置换需求释放的市场阶段，梅江奥体客户成为核心支撑。在城市整体趋势性回归主城、降低容积率的大背景下，李七庄还想紧抓住下一波机会，只不过与其他环城区域不同，不是拼价格，而是用超低容积率来加码自己的吸引力。

PART 03

容积率1.3，金地西青再下一城

最近几年，天津环内基本稳定在2.0以上，环城市场容积率在1.6左右，低容积率的地块往往只出现在近水西等特殊点位。2025年至今，天津共出让了41宗宅地，其中容积率≤1.3的地块仅有9宗，主力在滨海，环城只有3宗。超低容积率意味着同等用地条件下，能够更多规划低密度产品，可以有更大尺度留给景观营造，呈现更好的景观视野与效果。同时超低容积率意味着大户型规划后，社区户数会大幅度降低，配套空间与设施的人均占有率更高，这也是近年客户热捧低密产品的核心原因。

所以金地拿下李七庄于台地块时，有机构分析其是精准承接河西、南开外溢的低密改善需求，同时吸引本地高净值客户的升级置业，因为这宗地块的容积率只有1.3。而金地已经在西青深耕数年，很“懂”西青的城市发展格局，也“懂”西青的客户需求。

截止到2025年，金地已经在西青开发了16个项目，从水西到精武镇、从李七庄到南站、中北镇、杨柳青，完成了西青所有重点板块的布局，成交量在西青核心区稳坐头把交椅。2025年迄今，金地在西青单一区域已经销售了12.76万平方米新房，销售面积占区域总体的35.7%，在布局西青的房企中，金地排名第一。

金地在西青项目分布图

李七庄接近售罄的金地藝華里项目容积率1.6，洋房加叠拼为主，核心客群非常鲜明，一类是西青区或南开区、河西区的地缘改善客户，注重居住空间的舒适性和功能性，倾向于选择大户型洋房或叠拼。另一类是年轻的刚需和刚改客群，以西青区客户为主，部分南开区和河西区的外溢。

金地锦墅里项目效果图

金地锦墅里项目在产品端实现了质的提升，容积率低至1.3，配置了时下流行的架空层设计，仪式感门头与会所功能区面积超过1800平方米。洋房产品顶层与底层全部做了阁楼与小院赠送，同时引入前卫的开敞阳台设计，外立面超配了高端产品专属风格。

金地锦墅里项目效果图

社区主入口位于地块西侧，以大尺度门头与两侧延展面凸显整体形象界面的品质感。内部三进空间，以中央雕塑与艺术装置形成中岛，配合大面积石材与地面铺装、金属格栅与线条运用凸显品质感。会所区域围合的景观庭院以精致闲适风格为主，景观游廊与林下休憩空间，水景小品与微地形高差处理形成的功能分区，细节丰富。

金地锦墅里社区入口效果图

从外展释放信息来看，金地锦墅里整体规划是围合形态，两侧全是不超过10层的洋房产品，中央少量布局叠拼，整体规划更加舒朗，楼间距阔绰。洋房户型起步105平方米，最大143平方米，而叠拼产品户型面积143起步，最大214平方米，面积段升级明显。在已经供应断层的李七庄板块，前卫新品的出现，会直接推升这个区域的热度回归，成为梅江奥城板块外溢改善客户的焦点项目。

金地锦墅里鸟瞰图

回头看5年前，几乎所有天津楼市的底层逻辑都已经面目全非，区域结构的，板块格局的，企业战略的，乃至于产品打造、客户需求、价格体系……环城市场也在这波大洗牌中完成了板块更迭，一批价格敏感型板块逆流而上，一批概念型板块崛起后陨落。李七庄作为少数还在坚挺的板块，透露了环城市场的底层逻辑：要有靠近城市的区位基础，要有板块自身的成熟度作为基础，更要有融入城市发展，实现与城市核心区融合发展期许。

过去普遍认知是，买环城的人都是买不起核心区的价格敏感型客户。但目前看，这类客户在西青，特别是靠近城市核心区而且发展成熟度极高的李七庄市场已经不再是主力。在锦墅里低密度地块出让之后，这个片区正在尝试以超低容积率强化对改善客户的吸引力，这是环城市场的机会，也是趋势。

金地·锦墅里

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