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在寸土寸金的深圳，众所周知的几个传统豪宅板块，深圳湾/香蜜湖/华侨城/深超总/蛇口，无论地产业内人士还是各种买房圈，每天都津津乐道乐此不疲。

这些地方的成交也是瞠目结舌，并且还有相当的热度。因为长期没有新盘供应、偶尔才有极少数项目的入市，肉眼可见的想住进这个片区只能买二手，而香蜜湖华侨城板块更是在未来的很长一段时间几乎无可能有新房，并且大多是楼龄较长的项目。

比较有代表性，称得上深圳天花板的一些项目我只认深圳湾1号（唯一遗憾不是住宅的住宅情节）、华润深圳湾悦府（至今仍是已知的深圳住宅天花板，别杠至少价格是）、华侨城新天鹅湖（三期是2019建成，已经是华侨城板块最新的组团了），别跟我提什么红树西岸、香蜜湖别墅、恒裕滨城，因为每个人都只吹自己认可的项目，和产品，我也是。

那最近圈内争吵热点就一直在围绕深超总部的中海项目话题不断，虽然褒贬不一，但是看到更多的还是贬，因为没有上渠道，导致贬的声音也就更多，懂的都懂。

关于项目和产品，我觉得可以看下真叫卢俊的这篇文章（来感受下中海的不计代价），虽然只是一篇单纯的单盘广而告之，但还是很深入的把产品设计的理念说的比较到位，单论建筑方案，这完全踩在了我的审美之上。当然具体还要看中海的实际落地，这也是项目现在很难自圆其说的一个点——没有实景说服力。

那看完板房后，了解到一共有700多批客户到访，买不买另说，看的人非常多，超乎想象，深湾玖序在当下这种市场状态下依旧热度很高，之前我看过的其他楼盘都是样板间部分需要验资，而深湾玖序则是想进营销中心就需要在门口进行1000万流动资金验资。尽管如此看盘的人还是非常的多，甚至出现了销售接待不过来的现象。同时也证明了深圳不缺购买力，很多人手握现金，只是在等一个机会。

【户型】清一色大户型配置，起步190㎡3+1房4卫，大家吐槽的多的是采用圆弧玻璃设计，没有阳台，这主要是因为之前土地出让时候的条件就限制了，没有凸窗和凸阳台，而做了公建化外立面，现在不是都流行封阳台 ？刚好省一笔！还是造价昂贵的弧形落地大玻😀

建面约328平户型示意图，实际以交付为准

其实这也不是新鲜事，但依然有很多人在吐槽户型实用率问题，还看到有博主一边吐槽使用率一边主推红树西岸 凭良心说，能比吗？就很搞笑。

如果真要对比附近的红树西岸景观，仅凭产品、楼龄等，也会被中海这个项目吊打，一个二十多年前的项目，懂的人都懂红树西岸的问题。

举个例子，“145㎡的三房户型，长方形的客厅，实际居住起来，很多空间压根无法利用起来，过道浪费，餐厅不好使用，你别给我说有钱人不在乎这些？有钱人和穷人呼吸的空气都是一样的，你别扯淡。再好的景观，再稀缺的地段，始终是无法打败楼龄老化带来的物理伤害，物业管理与公区等等都会老化，你敢拿几千万来赌旧往过去式的审美？”（有兴趣的朋友可以看看宏盛楼记大佬这篇全深圳都跌完了，红树西岸还有多久陨落？）

【精装】房子为精装交付，装修品质没的挑，可以满足绝大部分人对审美和品质的要求。如果是自己装同样预算估计还不如开发商统一装修，还不算单独装修所需要的沟通和监工的人力成本。当然也看到很多人吐槽装修设计没有心动的感觉，可选套餐太少，这个仁者见仁智者见智，用材还是不错， 看到有 芬迪白石材背景墙，Poliform 柜，五金当代，全套嘉格纳系列厨电（烟机灶具、洗碗机、蒸箱、烤箱、中厨双门冰箱、西厨单门冰箱、红酒柜、电磁炉、升降烟机），具体以开发商输出为主。我看过香港新加坡北上广深各种10w+20w+50w+等几十个项目，对比来说这样的配置是扛打的。

【景观】这确实也是大家吐槽最多的地方。 由于是异地营销中心＋样板间，公共部分的品质没有过多的展示，也看不到实际的景观。但从项目自己的宣传效果图可以看出来（这一点也说明中海还是太厚道了，虽然周边大多未建起来，也做了模拟实景还原）。

最好的朝向东和南全部被挡，近距离被约200米高的写字楼挡，约300米距离被多栋300多米高写字楼挡。有一说一，买这个位置其实更多就是看城景，但是下楼遛个弯就能享受深圳湾的风景。

【价格】限价13.3万，装修预计额外收1.2万／m2，均价要在14.5万了，有景观的单价会跳差3-4万， 196-252-328㎡户型的平均总价分别是2842-3654-4759万。

单价可以对比一下前文说的豪宅板块成交数据，在当下这个市场还是没问题的，我这边也有这几个豪宅板块5月二手成交的真实数据，需要的可以私信。当然最重要还是看总价的支付能力，这个还有待市场去验证。

【套数】首推293套196-252-328m2，商品房共515户，自持租赁"高端总裁公寓"共500户，基本1比1。会有很多博主在吐槽这个自持物业，居住混杂，大家是否介意共用小区，其实对比看下深圳湾1号其实也差不多，也经常是各种带货直播网红n线模特在里面摆拍租住。

【物业】听说提供洗车，接机，代驾，接小孩等高端服务，这在中海其他城市的项目也看到过类似的话术，既然敢说，这方面物业如果能落地确实不错。

【开盘】预计6月20日开盘，原本打算不摇号，但是网红盘看房人太多上面盯着，估计还是会走 i 深圳流程摇号选房（路边社消息）

也有很多人也一直拿这个项目和中信东角头（现在叫中信深圳湾）做对比，在中海深超总项目没出来之前，大家习惯都是让客户期待深超总，等深超总要卖的时候，又有很多人鼓吹等中信项目。坊间甚至已经出了单价预估和总价段，实在佩服。 不可否认，这两个项目都是深圳未来甚至几年中最有顶级豪宅基因的确定性，都会吸引市场大量的关注，让我们拭目以待。

我相信，作为深圳楼市投资者，还是有很多人内心无比期望本次开盘顺利， 最好可以像上海中海顺昌玖里一样创造日光记录，有高度关注的新盘火爆销售为深圳楼市带来一个转折点，一个市场信号，一份信心。

最后还是放一些项目的基本信息和效果图（实际以交付为准）

项目基本信息——

中海深湾玖序项目即为南山深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地，占地3.63万㎡，建筑面积为20.77万㎡。容积率≤6.0，建面20.77㎡，其中住宅约19万㎡，由5栋商品房+1栋自持租赁房组成，共6栋，商业6000㎡，以及配建一所3300㎡的9班幼儿园等。限高200米

地址：深圳市南山区深湾一路与深湾二路/白石二路交汇处

占地：3.63万㎡

建面：20.77万㎡

产权：70年(23-93年)

总户数：514户

价格：毛坯限价13.33万/㎡

交楼标准：精装

物业公司：中海物业

梯户比：4梯3户/4梯2户/3梯2户

容积率：6

绿化：30%

建筑类型：住宅

层高：200米

栋数：6栋

水电：民水民电

学校：自带9班幼儿园，南山实验深湾小学，深圳外国语学校

面积户型：

190㎡3+1房4卫 164户

250㎡4+1房3卫 207户

330㎡4+2房5卫 约142户

有5套顶复在410-520㎡之间

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