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2. 东面紧邻贺知章学校，继续向东跨过风情大道辅路就极其荒凉。
特别是我那天是从宸风逸庐一路开车过来，界面基本就是从城里一路到村里。
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1. 如前文所述，湘湖景区蜀山街道范围，鸣湖里算是最后几块地。
但是在湘湖景区范围，鸣湖里又相对算是“边角料”。
2. 不过对照旁边的邻居，招商和龙湖的口碑，比滨江还是差些的。
再看整个湘湖三期乃至整个景区范围，能对照的产品确实也不算多。
3. 另外项目西北侧有河景，好不好看一说，有还是比没有强些。毕竟湖景没有一线，河景有个一线也不错。
4. 所以，鸣湖里算是有一定程度的稀缺性。
如果按10分满分打分的话，观湖里打9分，鸣湖里的排屋大概6-7分左右，叠墅则在4-5分左右。
1. 湘湖的圈层纯粹性还是比较高的，在低密市场也存在认可度。
项目本身也是1.05的容积率，79套排屋+144套叠排的产品配置，比常规的高低配会更纯粹些。
2. 湘湖这边的潜在用户池还是比较丰富的，滨江、奥体世纪城的改善用户，乃至萧山的改善群体都算认可
（滨江核心区直线约10公里，奥体核心区直线约13公里，车程整体30分钟左右）
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3. 不过就鸣湖里来说，周边的村落有点太多了。单纯说小区块的纯粹性，不如北面滨江拿的新地块。
4. 所以，鸣湖里也有一定程度的圈层纯粹性。考虑道路可以改造，但是村落大概率是不会搬迁的，所以纯粹性如按10分满分，可以给到6分。
1. 杭州这边有山基本就有墓，北面约1.12公里有金山公墓。
2. 前文提到的界面较差。虽然门口的亚太路是肯定会改的，但是什么时候能改好，能不能按规划改好，改好之后界面有多大改善，都算是问题。
3. 同时亚太路算是主干道，目前货车通行还是比较多的。不确定改造后这个情况能否改善（毕竟没有新建道路计划）
4. 另外风情大道东面的大片空地，短期我没有查到明确的调整计划。亚太路南面的村落目前也没有整体搬迁的计划。
5. 总结一下，有玄学因素，更大的是界面问题。虽然有改造计划，但是毕竟现在还没改不是~
对购房者来说，永远需要做好最坏打算。
整体不利因素如判断鸣涛里是-50分，鸣湖里则应该-20分左右。
总结一下，有一定稀缺性，也有一定的圈层纯粹性和潜在用户池深度。不过也有一定不利因素。
在这些基础上再去考虑学区和配套的便利度等方面。
周边配套不算很方便，学区预计是贺知章小学和萧山城南中学，萧山来说学区属于一般（当然，说了很多次，这个预算学区有很多解法）
个人认为不算很优质，算是中位型产品。如果后期界面问题真的能改善的话，算是中上位产品。
能不能买，首先考虑如果上述不利因素，在10年内都不会改善，自己能否接受。
再就是多对比，多看看再做决策。
我列一下周边部分竞对情况，信息来自网络和中介咨询。
已知鸣湖里目前排屋总价约1900-3700万；叠墅价格总价约1100-1800万；部分六叠产品总价900万左右。
从周边二手来看：
a. 招商臻和府，就在项目北面，交付时间26年10月前。主力户型为190-238平的叠墅，限价32750元/平，IPO总价约700-1000万。
b. 招商臻品府，就在项目北面，近期交付。主力为4层叠墅（300平）和6层叠墅（200平），IPO总价在800-1700万。
c. 龙湖·湖前印院，就在项目北面，交付时间26年10月前。主力户型为240-338的叠墅，IPO总价在800-1000万。
d. 保亿湖风雅园，距项目约2公里。位置明显更好（离湘湖200米）。同时是合院产品，22年交付。二手225平成交价在1350方左右。
e. 观湖里，23年交付，一线湖景，位置明显更好，二手243平成交价约2850万。
f. 湖珀润园，高低配产品，低密部分为叠墅，去年10月交付，询问中介暂无成交。
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