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购房逻辑：从“买便宜”到“买品质”
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十年前，威海吸引外地客群的关键词是“低价”和“海景”。乳山银滩、文登南海等地，曾因“万元房”“养老盘”涌入大量投资客。但根据《报告》数据显示，这些区域外地置业比例断崖式下滑，而主城区经区、高区的大户型成交额却同比提升。这背后，是购房逻辑的根本转变。
高净值人群的“品质迁徙”。云顶阳光别墅项目以9743万元网签金额位居别墅榜第一，其新中式设计、低密社区和温泉镇区位，精准击中了高净值人群的需求。一名北京购房者在采访中坦言：“这里不只有海，更重要的是低密度生活圈和城市配套。”数据显示，威海主城区外地购房者中，选择140㎡以上的改善型需求和豪华型需求，预计未来三年将是新潮主力户型之一。且对商业、医疗、教育的配套要求显著提高。
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2024年，来自北京、上海等一线城市的购房者中，多数将威海视为“第二居所”，而非短期度假选择。一位上海购房者算了一笔账：“同样的预算，在威海能买到带院子的别墅，但在长三角只能买普通公寓。”山东大学威海房地产研究中心指出，这类客群更看重社区文化、物业服务等长期价值，而非单纯的价格优势。
对此，金猴项目负责人坦言：“现在客户对自己的要求更明确，他们需要的是能‘一步到位’的理想住房。”
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转型机遇：倒逼房企“卷品质”
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外地客群的“挑剔”，倒逼威海房企开启“品质内卷”。过去三年，主城区改善型产品占比达69%，但供需严重错配——豪宅和90㎡以下刚需房短缺，中间段产品却库存高企。而2024年，政策与市场双轮驱动，拉开了品质升级的大幕。
威海TOP10热销项目中，盛德万禾书院、海信君澜等无一例外以“高品质”为卖点。盛德万禾书院作为威海首批高品质住宅试点项目，将防水质保期写入合同，承诺20年不渗漏，外墙采用水包砂工艺。“市面上真石漆仿石材效果只能达到30%-40%，时间久了容易掉色，而我们的水包砂工艺可保证15年以上不褪色、不开裂。”该项目负责人强调。金猴·知云府则另辟蹊径，以宋代园林景观为卖点，打造威海首个纯宋韵社区。“歇山顶的制式寓意吉祥富贵，风雨连廊和大型水系瀑布串联整个小区，这在威海独树一帜。”金猴该项目负责人对其品质较为自信。
反观部分主打低价的项目，去化周期已超过30个月。一位本地开发商坦言：“现在不敢降标，怕砸了口碑，更怕彻底失去客户。”
2024年7月，威海出台《促进房地产市场高质量发展措施》，明确支持“高品质住宅”建设，从土地出让到公积金贷款均有倾斜。例如，购买高品质住宅的公积金贷款额度提高30万元，直接刺激了改善需求。此外，多地区加速推进“候鸟式养老”配套，试点医保异地结算，试图用“软实力”留住高端客群。
2025年，威海东骏置业推出首个四代宅项目，该项目营销负责人分析：“政策让企业更敢投入，比如空中庭院的封闭设计，既保留美感又适应威海多风气候，这类创新离不开政策支持。”
但转型并非坦途，有业内人士认为，如果过度依赖外地高端客群，可能让威海楼市暴露于更大的波动性中。威海主城区“以质换量”的策略虽具前瞻性，但外围板块仍深陷滞销困局。假如外地客群因经济波动收缩，库存压力将迅速反弹。
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破局之道：在“品质”与“平衡”间找答案
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威海的探索，为三四线城市楼市转型提供了样本。拒绝“躺平”，拥抱细分市场经区和高区的案例证明，即便在低迷期，精准定位客群仍能突围。经区依托产业和商业配套，吸引年轻家庭；高区靠城市更新和交通升级，激活改善需求。房企需从“大而全”转向“小而美”，例如针对养老客群开发适老化社区，或为旅居家庭提供托管服务。金猴·知云府项目负责人提到：“我们将层高做到3.2米，远超新规要求的3米标准，细节必须‘卷’到极致。”
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