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武汉天创元萃

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项目拿地背景：从“地王之争”到“模式创新”，读懂项目基因

2025年5月21日，武汉土地市场迎来一场“焦点战”——P（2025）035号地块（西城壕地块）正式出让。该地块位于武昌区中山路与解放路交汇处，隶属武昌古城核心板块，与昙华林历史文化街区仅一路之隔，直线距离长江约350米，是典型的“老武昌根脉地段”。

从出让条件来看，地块规划用地面积11771平方米，其中二类居住用地10545平方米，防护绿地479平方米，公园绿地747平方米，最大计容建筑面积2.35万平方米，建筑高度控制在40米以内，容积率约2.0。这样的指标在武昌内环极为罕见：一方面，2.0的容积率低于区域内多数项目（如华发外滩玺容积率2.98、建发璟玥容积率3.02），为低密住宅开发提供了可能；另一方面，40米的限高意味着项目只能规划12-13层的小高层，避免了超高层带来的“压抑感”，契合改善群体对“居住舒适度”的需求。

正因如此，地块吸引了城投、绿城、天创、建发、华润、招商、龙湖7家品牌房企参与竞拍。竞价过程中，房企们围绕“内环稀缺性”展开激烈争夺，从起拍价2.6亿元一路攀升，最终由天创地产以3.415亿元竞得，成交楼面价14531.9元/㎡，溢价率30.6%。这一价格不仅刷新了区域内近三年的楼面价纪录，更比周边的华发外滩玺（楼面价13750元/㎡）高出781元/㎡，足见房企对该地块价值的认可。

开发商主体：国企+贝壳，“稳健”与“创新”的双重保障

天创元萃的开发主体并非单一房企，而是由天创地产与贝壳旗下贝好家联合打造，其中天创持股70%，贝好家持股30%，这种“国企+互联网平台”的合作模式，在武汉楼市尚属首次。

天创地产隶属于武汉市汉阳城建集团，是武汉本土老牌国企，深耕武汉楼市18年，累计开发项目20余个，其中在汉阳区域的“天创云和樾”“天创坦达・月湖云庄”等项目，均以“品质过硬、交付准时”赢得口碑。作为国企，天创的优势集中在三点：

1.资金实力雄厚：国企背景使其更容易获得低成本融资，避免了民营房企常见的“资金链断裂”风险，为项目顺利开发提供保障。

2.本地资源整合能力强：深耕武汉多年，天创在与政府部门对接、配套落地协调等方面经验丰富，能有效解决项目开发中的“隐性问题”。

3.交付口碑良好：从过往项目来看，天创的交付率均在95%以上，且交付标准与宣传偏差小，减少了购房者的“维权顾虑”。

不过天创地产此前的项目多集中在汉阳（如天创云和樾、天创坦达・月湖云庄），缺乏武昌区域的“开发经验”，特别是豪宅开发经验。武昌内环与汉阳的“市场环境、客群需求”存在差异，天创若无法精准把握武昌客群的需求，可能导致项目“产品与需求错配”，影响“去化速度”。

这可能也是天创选择与贝好家合作的原因吧。

潘哥也了解到，2025年8月，天创地产通过光谷联合产权交易所发布“增资公告”，引入贝好家持股30%，这一行为被市场解读为“天创资金压力大，需要引入合作伙伴分担成本”。

对于购房者而言，“开发商资金压力大”是重要的“风险信号”——比如担心项目“延期交付”“减配交付”，或后期“物业维护不到位”。从武汉楼市的案例来看，部分“股权合作”项目因“资金问题”出现过“停工”（如2023年某项目因股东分歧导致施工停滞3个月），这也让购房者对天创元萃的“交付信心”产生疑虑。

当然如果是强强联合，各自发挥独特优势，就可能会做出让人惊喜的产品，这个需要拭目以待。

贝好家是贝壳集团旗下专注于C2M（Consumer-to-Manufacturer，用户直连制造）模式的房地产开发平台，成立于2023年，截至2025年已在全国多城落地多个项目，其中北京长安华曦府、杭州沐兰台等项目首开去化率均超90%，市场反响热烈。

此次入股天创元萃，是贝好家C2M模式在武汉的“首秀”。与传统开发模式不同，C2M模式的核心逻辑是“以用户需求为导向”：通过贝壳平台的大数据（覆盖武汉近5年10万+购房成交数据、20万+用户咨询记录），精准挖掘武汉购房者的核心需求——比如武昌改善群体更关注“户型实用性”“通勤便利性”“社区低密性”，再反向指导项目的规划、设计、装修。

具体来看，贝好家的参与体现在三个方面：

需求调研：通过贝壳门店、线上问卷等渠道，收集了武昌区域1200组改善客群的需求，发现85%的客群希望“户型方正、南北通透”，70%的客群关注“收纳空间”，60%的客群在意“社区绿化与休闲设施”，这些数据直接影响了项目的户型设计与社区规划。

产品优化：针对调研结果，贝好家提出“优化户型动线”“增加玄关收纳”“扩大阳台面积”等建议，例如将127㎡户型的阳台宽度从1.8米调整至2.4米，满足用户“晾晒+休闲”的双重需求。

营销创新：依托贝壳的线下门店网络，贝好家为项目提供“精准获客”支持，同时通过“VR看房”“线上户型测评”等工具，提升购房者的体验感。

这种“国企稳健+互联网创新”的合作模式，既弥补了天创在武昌的开发经验不足，又为项目注入了“差异化竞争力”，成为天创元萃的一大“亮点”。

二．地段环线价值及其配套：武昌古城核心，“成熟配套+历史底蕴”双重加持

对于武汉购房者而言，“内环”二字意味着“便利”与“价值”，而天创元萃的地段优势，不仅在于“内环”，更在于“武昌古城核心”的独特属性。

武昌古城板块是武汉最早发展的区域之一，经过几十年的沉淀，配套已完全“兑现”，无需依赖远期规划，这里只需要老城更新改造。

1.商业配套：从“便民商超”到“网红打卡地”，兼顾实用与休闲

日常购物方面，步行5分钟可达中百仓储、武商量贩，这两家都是武汉本土老牌商超；步行8分钟可达司门口商圈，这里有工贸家电、苏宁易购等电器卖场，以及多家服装店、餐饮店，适合全家周末逛街。

休闲娱乐方面，步行3分钟即达昙华林历史文化街区——作为武汉的“网红地标”，昙华林汇聚了30+家文创小店、20+家咖啡馆、10+家特色餐厅；步行15分钟可达粮道街，这条街以“武汉特色小吃”闻名，各种美食应有尽有，均价10-20元，充满了“老武汉的烟火气”，对于喜欢“逛吃”的家庭来说，无疑是一大福音。

2.交通配套：项目东侧紧邻地铁5号线昙华林武胜门站C出口，步行距离仅100米，5号线是武昌区域的“横向干线”，北接青山，南连白沙洲，可换乘2号线（积玉桥站）、7号线（徐家棚站），30分钟内可达汉口火车站、武昌火车站、武汉站；步行15分钟可达地铁2号线积玉桥站，2号线贯穿武汉东西，直达天河机场，对于经常出差的购房者来说，极为便捷。

自驾：项目周边有中山路、解放路、和平大道等主干道，其中中山路连接武昌滨江与中南商圈，和平大道可直达徐东商圈，通过长江大桥、长江隧道，20分钟内可达汉阳钟家村、汉口江汉路；值得一提的是，和平大道南延线已通车，向南可接入二环线，直达白沙洲片区，缓解了“武昌南部通勤难”的问题。

公交：项目周边有514路、539路、542路等10余条公交线路，覆盖武昌核心区域，适合老年人或无车家庭出行。

3.人文历史文化：步行10分钟可达黄鹤楼（西门），作为武汉的“城市象征”，黄鹤楼不仅是旅游景点，更是居民休闲的好去处，傍晚时分登上黄鹤楼，可俯瞰武昌城的夜景；步行15分钟可达红楼广场（辛亥革命武昌起义纪念馆），是了解武汉历史的重要场所，适合带孩子参观；步行20分钟可达武昌江滩中华路码头，可乘坐轮渡前往汉口江汉关，体验“江上看武汉”的乐趣，轮渡票价仅2元，性价比极高。

4.生态环境资源：步行10分钟可达大堤口广场外滩公园，这里有健身步道、休闲座椅，是居民晨练、晚饭后散步的首选；步行20分钟可达武昌江滩，江滩内有沙滩、草坪、篮球场，适合周末带孩子放风筝、野餐；此外，项目周边还有沙湖公园、小龟山公园等，距离均在3公里以内，骑行15分钟可达，为居民提供了丰富的“户外休闲空间”。

5.教育配套：项目周边3公里范围内聚集多所武昌区老牌学校，如武昌中华路小学、武昌实验小学（解放路校区）、武汉市第十四中学等。根据2024年武昌区中小学划片政策，周边小区多对口中华路小学（分校）、武汉市第二十五中学，虽非武昌区“顶流学区”，但均为办学历史悠久、教学质量稳定的学校，教育资源处于区域中等偏上水平，可满足多数家庭的基础教育需求。

6.医疗配套：项目距离湖北省中医院(花园山院区)直线距离约700米，这是一所三甲医院。

7.历史底蕴：“老武昌情怀”，不可复制的居住氛围

对于许多武汉人来说，“武昌古城”不仅是一个地理概念，更是一种“情怀”。这里保留了大量老武汉的生活场景：青石板路、红砖老建筑、巷子里的叫卖声、邻里间的熟稔问候……这些“烟火气”是光谷等新城区（以年轻人口为主、邻里关系疏远）无法比拟的。

天创元萃所在的西城壕片区，曾是武昌古城的“北城门”所在地，周边有多处历史建筑，比如建于清末的“戈甲营教堂”、民国时期的“文华书院旧址”，这些建筑与项目的现代风格形成“新旧融合”的视觉效果，居住在这里，既能享受现代生活的便利，又能感受历史的厚重。

从客群调研来看，武昌本地改善群体（尤其是40岁以上的购房者）对“老武昌情怀”的认可度极高，75%的受访者表示“愿意为熟悉的生活氛围多付10%的房价”，这也成为天创元萃吸引地缘性客群的重要筹码。

三．项目产品设计：低密小高层+实用户型，契合武昌改善需求

在武汉楼市中，“内环项目”往往与“高容积率、超高层”挂钩，而天创元萃凭借“2.0容积率+12-13层小高层”的规划，打造了武昌内环罕见的“低密社区”，再加上贝好家C2M模式下的“实用户型”设计，成为项目的另一大核心竞争力。

武昌内环多数项目的容积率在2.5-3.0之间，比如华发外滩玺容积率2.98、建发璟玥容积率3.02，且多规划30层以上的高层。而天创元萃的容积率仅2.0，规划4栋12-13层的小高层，总户数159户，居住密度低，带来的优势主要有三点：

武汉天创元萃

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