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大家、英冠和滨江前后脚拿下3宗宅地，为新年的市场备足了存货。现在，著名的鸽盘“世茂·栖棠誉湾”也有了新动静。

栖棠誉湾共规划了3幢高层、6幢洋房和一幢公租房，可售套数共计614套。

站在新浦路和坚塔街交汇处，就能看到栖棠誉湾已经成型的建筑主体。

早在2019年，栖棠誉湾就开放过售楼处，宣传将在次年中旬首开168套洋房。当时宣发都做了一批，但最终还是不了了之。直到去年11月14日，因债务问题被法拍的栖棠誉湾，被华能以22.97亿元的价格接手。

转眼又过了一年多，栖棠誉湾终于传来了最新消息：华能将于信达地产合作开发。这个迟到数年的“鸽子盘”，再度迎来了重生的可能。当然，项目推进的速度肯定不会太快。

倘若放在几年前，栖棠誉湾绝对是个爆火的红盘：项目东侧约200米，就是地铁4号线杨家墩站；东南两侧还有河道景观。

由于地块出让时间早，项目的得房率相对更高，并且可以做开放式阳台。

更何况，还有滨江区罕见的7层洋房。

同板块爆火的伟星·滨望，洋房高度都是9-10层。相比之下，栖棠誉湾可以说是遥遥领先。

年限太久是栖棠誉湾躲不过的硬伤。

今年，观晖美寓、朗拾滨屿、江映云邸和咏滨名邸等都要交付，累计房源超2200多套。开发商疯狂炫技，将板块内的产品拔高了数个level。

除非开发商对产品进行大幅度的提升，否则以当下真石漆立面、不出彩的公区等条件，很难在极度内卷的市场形成竞争力。与此同时，以杨家墩地铁站为核心，浦沿在过去两个月内连续出让的3宗宅地，都已经陆续亮出了公示方案，预计都将在今年上半年入市。

大家拿地最早：地块与杨家墩站零距离，是3宗宅地中距离地铁最近的，因此拍出了最高地价：25317元/㎡。

地价第二贵的是英冠地块：25108元/㎡。

英冠地块就在大家南侧一路之隔。同样是2.5的容积率，英冠地块做了高低配：

8幢15-20F高层、4幢4F排屋。

这是浦沿板块首次出现了排屋产品，填补了市场供应的空白；高层户型预计169㎡起步，可以说是3宗地块中定位最高的终极改善。

滨江地块最亲民：容积率和英冠相同，滨江地块则是10幢14-24F纯高层。项目为首层抬高设计，架空层约5米。

受制于地铁距离和采光，滨江地块的定位偏刚需：项目标准层高3米、起步户型预计105㎡。

3宗地块默契地走出了差异化路线——

终极改善：

英冠地块，169㎡起步的高层+稀缺排屋；

改善首选：

大家地块，140㎡起步+地铁直达；

刚需初改：

滨江地块，105㎡起步+总价可控。

目前，浦沿唯一在售的是位于板块南翼的英冠绿城·春来晴翠，至今已开盘6次，最新均价来到了34094元/㎡。

从几次的报名人数来看，去化存在一定压力。

相对来说，三子聚集的杨家墩站要乐观一些。

这里的位置更加核心，是浦沿近两年地产开发的重点区域。在数个新盘接连交付后，无论是城市界面还是生活氛围都更有优势。

更何况，无论是大家、英冠还是滨江，产品力都是有保证的。而且在贴身肉搏的现状下必然要使出全力，拿出让人眼前一亮的作品。至于价格，大概率会适当提升、但涨幅有限。

毕竟浦沿虽有“国际滨”的名头，但它的定位偏向于核心区外溢，整体购买力以刚改为主。总价拔得过高，客户就容易流向能级更高的板块。

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