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奥映鸣翠是2024年11月20日滨江拿的地，那时候拿地价48186元/㎡；

如今首开均价86798，房地价差达到3.86万/㎡！

那时这场土拍，这块地最后几家开发商默契不上喊，最终达成了好几家合作，似有W标的嫌疑。

不管怎样，如今奥映鸣翠首开速罄，至少打脸了市场上其他一众开发商：

对预期售价看不到8万+，拍地无力跟拍的开发商。

拍地前，研究所听到许多开发商觉得地价4.5万、卖个7.5-8万差不多了，对于价格继续突破有些没有底气；

城市/区域公司看得到如今的售价，但集团看不懂（不相信）地方/区域，不给授权。

市场、客研、营销、投资都没底气，首次放开限价，所有条线都没跳出原来限价束缚的角度（原先奥体新房限价4.6万/㎡），导致不敢跟拍。

一根筋想一家公司吃下这块宝地，最后叫不上去，连合作机会都没有或没准备合作。

相信今天奥映鸣翠首开速罄，这四类公司真的要好好复盘一下了。

打脸“奥体唱衰者”

自去年三季度到今年二季度，整整9个月，从世纪城板块到亚运村板块，体感都能觉察市场经历了不小的“流量波段”：

三季度试探、四季度“以价换量”、一季度“价升量跌”、二季度“回调”，是明显的情况。

但实际上，从去年上半年就出现了一些“奥体唱衰论”的声音，大多与板块二手存量供应、钱塘湾总部基地商改住、不限价新房品质背刺等因素有关。

这些背景因素，重要吗？

重要，也不重要！

我们进入不限价时代，买房的根本逻辑要切换了，不能以过去“房地价差预期”去预估新房价格了，也不能拿以周边二手房价格去加权新房；

在回归到住房本质的逻辑下，很难再会出现“劣币驱逐良币”，在打新氛围的持续下，购房者会更加评价新房的全维度价值，会更加关注居住的舒适度和价值感；

所以，新房品质的“背刺”，不会因为开发商主观因素发生，而是往往囿于新规新政策的“暗允明允”。比如计容新规、比如各区的严格与否...

8.7万首开的奥映鸣翠，已经完全跳脱了周边世纪城新房（如观品）的二手房价体系，但是又低于滨江区杭州壹号院9.5万的二手价格体系，这也是奥映鸣翠价格上突的目标。

打脸“不排叠墅者”

奥映鸣翠的容积率是2.7。

限价时代，我们都是看到清一色的全高层兵营式排布；

包括这块地出让前，我看到90%的开发商的拿地强排都是全高层，要么全高层220-300方，要么250-320方...

“萧规”之后，即便总图排满，奥映鸣翠还是挤出了2幢18套310-350方的叠墅，清一色奥体叠墅终改，分为上、中、下叠。

尽管叠墅样板房没有公开、也没有过多宣传，据说均价不会低于12W。

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