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有幸的是，其中一位引荐4位同事找胡Sir看房——相互聊透、建立信任，是最高效的链接。

那么，青特·璟誉，到底值不值得买？适合谁？

离开盘或许尚早，是否值得硬等？

本文，胡Sir从区域宏观视角，再做私域范围的分享——助力你的决策，更稳、更准。

半路杀出来的程咬金，皆预料之事

胡Sir每一篇文章，都值得房企和买房人认真阅读，产品研究具前瞻价值、楼市消息有预判趋势。

比如，在1个半月前，胡Sir写过关于招商蛇口的一篇文章：

在青岛「尬住」的央企，其他城市新楼盘还不错

看起来，这像是胡Sir在勉励开发商、期待未来，实则有心人大概能读懂其中趋势一二。

如今，招商蛇口要在青岛拿地的小道消息也是传开了，而且其合股的存量盘——招商璀璨璟园也在进行「尾盘促销」。

#1、#2、#3号楼 建面160平的9层洋房，均价2.15万/㎡，总价340万左右。

建面160平产品，是妥妥的「真宽厅」四房户型。单论户型，除了不是三卫、不是电梯厅明厅，其他方面还不错。

毫无疑问，鉴于「产品代差」,这明显是冲着青特70地块建面143平产品来的。

咱们站在客户角度讲，这价格咋样？

相对世园金茂府尾盘，招商最后的促销，明显想昭示：先走一步！

如果您拿它和芳华地建面120平对比，加70万可以选个大面积、精装的科技住宅，挺值！

如果您对比昆仑天麓湾建面143平，宁愿不要两个车位，也得冲招商！

璀璨璟园，虽和招商目前的「玺」、「序」等产品系相差甚大，但从立面、架空层、景观小品上能看到，至少是青岛三年前设计中相对领先者。

胡Sir跟自己带过青特·璟誉的朋友沟通，他们的意见却分成了两类：

一类是感觉可以约着看看，毕竟年底就交付了，还能省点装修费；

另一类是对三角地块、周围配套不太满意，且科技系统稍有抗性。

胡Sir对科技系统的看法很直接：每平米65元的使用费，相比空调和采暖是贵了点，但舒适性更好。

另外，青岛金茂府已交付社区对机房的运维非常重视。

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有人说——璀璨璟园和北面的璞逸世园用同一个终端，但不能否认每栋楼一套机房的事实。

这事儿，还是看您自己。

胡Sir可充分帮您「对称信息」，也可以帮您「链接资源」，但无法改变每个人心中的成见。

招商璀璨璟园尾盘促销之原因，一是房源不多、影响有限；二是招商或将拿新地，也为保团队。

至于我们在对比青特·璟誉的朋友如何选择？

胡Sir认为，还是看您对房子的综合需求，第三部分我们再详细展开。

买房如择偶，尽量选择彩礼合理的「情绪稳定者」

目前，胡Sir接触的预算250~400万的青岛买房人，多是来自政府、事业、医疗单位、银行和央国企的年轻首置，少数是换房的中产家庭。

这部分客群有两个特点：

收入预期稳定、公积金不低；年龄段介于25~35岁之间，刚毕业或结婚、生子前后。

胡Sir认为——选房如同择偶，尽量选择彩礼科学的情绪稳定者！

合理的彩礼，并非越少越好，而在于它既表达了敬畏与尊重，又能为新家庭提供祝福与支持。

这正如我们买房，彩礼如同楼盘的「溢价」，既要合理，还得真正反馈在提升居住体验、增加更多生活场景上，而不是「卖缺」！

然而，青铁芳华地就是反面案例，其「溢价」来源，四个字概括——剩者为王。

建面120平的「假宽厅」户型，均价2万35，总价270万。

不管从户型配比、居住场景、楼盘品质来讲，这明显不算是一个改善盘。

如果您接受溢价，那大概率是着急住、强烈依赖地铁口，且够不上璀璨璟园建面160平产品、等不及青特70地块。

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这好比一个男孩到了婚龄，父母限定他只能从男多女少的同村选择，于是他必须娶“小芳”。

小芳的优势是离父母近、便于照顾，不过彩礼却远超他人；

但是，你心中或还在等待着那位读研深造、前途无量的“小璟”。

啥也不说了，自己品吧。

其二，情绪稳定者！

胡Sir问一句：谁愿意和情绪不稳定的伴侣过一生？

买房更是如此，假如一家开发商的口碑满是疮痍，交付的每个社区都出现不少问题，那你敢入手它在售的新楼盘吗？

既然你内心对其品质兑现尚存不确定性，那又何必作此纠结呢？

从实际利用率看，买房的选择顺序：新规后新房 > 新规前新房 > 二手房。

因此，对首置和普通改善客户而言，入手新房是明智之选。

然而，各楼盘的资金实力与交付能力参差不齐：有些令人担忧能否“如期交付”，尚无法奢谈品质；有些则被期待能否“保质甚至超配交付”。

正所谓“取法乎上，得乎其中”，选择资金稳健、溢价合理、兑现稳定、要脸的高标准楼盘，极为必要。

青特·璟誉：需要系统化认识一家开发商

青特·璟誉规划公示后，胡Sir仅一篇文章便引来不少朋友咨询、多位朋友跟随胡Sir提前介入（或称参团），很多人不解。

其实，在近两年，胡Sir在发布过很多关于青特置业的相关内容。

胡Sir也自诩为青岛最能理解这家房企的地产新媒体人，那更多买房人选择胡Sir研究青特70地块也是情理之中。

之前关于青特置业的点评：

青特滨湖国际2期：青岛的新楼盘，终于打破了“南北差异”

青特东李拿地分析：东李楼市，来了一家“胖东来”！

当然，内容还有很多。咱们总结下来——

青特置业，是青岛少数能对接一线、代表城市水平的优质房企，且是有实业底盘、设计研发、物业口碑和创新突破的「少数派」！

关于青特置业的设计能力，胡Sir认为——青特置业的设计审美和兑现可达一线水平，只要楼盘利润能支撑。

大家通过线上资料，能看出青特·璟誉的「产品设计向上」；背后的工艺精细化、隔音降噪、设计向善等细节，还需线下了解。

青特·璟誉，展厅在8月底开放。

胡Sir建议自己的客户朋友，先和胡Sir预约，和之前参团客户的步骤一样、也带您去参观青特滨湖国际2期。

先了解透青特置业的品牌、建筑、景观、车库、物业水平和调性，再决定是否跟着项目节奏等待开盘！

毕竟，青特·璟誉房源较少，且属于「低开高走」的一期标杆样板。

当胡Sir带您充分了解透彻，才会放心去考虑是否接下来跟我们去认筹和选房。

胡Sir才能根据您的意向来尽全力帮到您，您懂的！

其建面129和建面143平产品是高品质首置或改善，建面159平和非标顶底楼层几同于终改！

之前，胡Sir一直说东李来了一家「胖东来」，但从迭代后的产品、新规高利用率的户型看，青特·璟誉更像是在地化、青岛版的「新荣记」！

在地化新荣记的产品少、客源多、需提前预约、有稍许溢价（相对同建面、但实际利用率平衡掉溢价），但它能提供的产品品质和未来生活场景，一定是超预期的！

结语

本篇，胡Sir并非硬推哪一家楼盘，而是要让咱们在下半年于东李买房的朋友，有一定的宏观认知。

其实，有些客户并不一定适合选择青特·璟誉，这一点也要清楚的。

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