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保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑）是保利发展在上海杨浦内环打造的高端住宅项目，位于长阳路与江浦路交叉口，紧邻 12 号线与 18 号线江浦公园站，属于外滩 “黄金双 S 湾” 之一的杨浦滨江板块。该板块于 2025 年正式划入上海 CAZ（中央活动区）规划，成为与陆家嘴并列的城市核心发展极。以下是项目的详细解析：

一、项目核心信息

开发商：保利发展（央企，上海外滩系第四子）

产品类型：建面约 99-137㎡的 3-4 房，全装修交付，容积率 2.16，仅 157 套商品房

入市时间：预计 2025 年第三季度（9 月左右），样板间已开放

价格预期：市场预测均价约 12-14 万元 /㎡，部分户型因景观优势可能更高

交通配套：双轨上盖（地铁 50 米），12 号线串联北外滩、南京西路等商圈，18 号线直达陆家嘴、五角场

二、户型设计亮点

边套户型（建面约 137㎡四房）：

270° 环幕视野：东侧直面 3.8 万㎡江浦公园，西侧可远眺陆家嘴三件套，南北双 270° 飘窗设计，形成无柱全景舱。

洄游动线：客餐厨阳一体化设计，约 6.4 米大横厅连接景观阳台，家政间独立配置洗衣机、烘干机及收纳柜，释放阳台纯观景功能。

精装配置：嘉格纳 5 件套厨电、唯宝智能马桶、科勒美妆龙头及美妆冰箱，玄关采用透光奢石，地面石材通铺，电视背景墙为新芬迪白石材。

中户户型（建面约 99-103㎡三房）：

高得房率：实得率约 92%，全屋 6 飘窗 + 1 阳台，赠送面积达 9.1-13㎡，地毯率（实际使用面积占比）超 80%。

功能革新：S 墙设计释放厨房空间，玄关柜集成扫地机器人收纳，开放式厨房可灵活切换中 / 西餐模式。

三、配套资源解析

交通枢纽：

地铁 12 号线（生活线）：2 站达北外滩来福士，7 站至南京西路久光百货。

地铁 18 号线（科创线）：5 站直达陆家嘴，串联杨浦滨江科创带与高校资源。

自驾：北侧 600 米即北横通道，快速通达全城。

教育医疗：

教育：明园村幼儿园（市一级）、齐齐哈尔路第一小学（约 420 米）、长阳实验学校（九年一贯制）、控江中学（市重点）等 15 所学校环绕。

医疗：三甲新华医院（1 公里）、上海市中西医结合医院（1.4 公里）提供优质医疗保障。

商业生态：

3 公里内覆盖瑞虹天地（55 万㎡）、北外滩来福士（50 万㎡）、环贸 iapm 等商圈，步行可达紫荆广场、宝地广场。

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