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运河樾已经沿街铺开了近80米的「运河长卷」，金色的悬山顶下，一整面的月光米黄景墙上，皇家碧玉镶嵌起伏，就像运河的水波纹不断向外流淌。

南部区域因为丽水路通了车，地铁 4 号线也早就运营了，配套肉眼可见地成熟，新房普遍能卖到 4 万 /㎡左右。我留意到越秀那个运启河樾府，就在运河边上，还是纯叠墅产品，容积率才 1.7，层高最高能到 3.4 米，紧挨着文澜实验学校分校，据说放风价都冲到 7.5 万 - 8 万 /㎡了，这在整个城北都算高端的了。

相比之下，中部和北部就温和多了。滨江兴耀鸣澜里现在卖 3 万出头，主力户型是 103-139㎡，瞄准的应该是刚改家庭；绿城宸岸栖月轩限价 3.37 万 /㎡，9 月中旬就要开盘了，最吸引人的是它在平安桥站上面，能换乘 4 号线和 15 号线，对面就是育才大城北学校，这双地铁 + 学区的配置，估计会挺抢手。

北部的绿城宸岸新月府限价 2.95 万 /㎡，对于想扎根主城的刚需来说，门槛算是比较友好的。其实这种价格梯度也挺好，不同预算的购房者都能在这里找到选项。

，再看土地市场的热度。9 月 16 号那天，越秀花 13.3 亿拿下了康桥单元的一块地，楼面价 20490 元 /㎡，溢价率超过 25%，这劲头看得出来开发商对核心区很有信心。这块地位置确实不错，离平安桥站几步路，周边有邵逸夫医院大运河分院、育才学校，据说越秀还会和杭州商旅联手开发，能用上本地国企的资源，后续配套应该有保障。

这块地的价格放在周边看很有参考性：西边的绿城汀岸印月轩去年 10 月是底价拿的，楼面价才 16763 元 /㎡；南边的绿城地块今年 5 月溢价到 40%，比它还高些；北边滨江的地块溢价只有 5.1%。开发商对不同地块的态度差异这么大，说到底还是看地段前景吧？就像中指研究院说的，现在买房、拿地都得看地段和产品，这两点没做好真的很难立足。

这段时间新开的楼盘也不少，从刚需到高端改善都覆盖了。中海河映云集在核心区，精装限价 3.8 万 /㎡，离拱宸桥不到 3 公里，刚好补上了板块高端改善的缺口，而且它对口卖鱼桥文润校区，这学校是卖小的核心分校，2024 年刚开学，能容纳 1500 个学生，学区优势很明显。

配套方面，进步和短板都挺突出的。交通上，15 号线修得挺快，平安桥站、景芳站这些站点都在推进，这条线全长 41 公里，30 个站里有 15 个能换乘，以后从运河新城去钱江新城、未来科技城都方便多了。教育资源也跟上了，卖鱼桥文润校区、育才大城北学校都在用了，育才初中今年的重高上线率快 45% 了，这成绩让周边二手房都热了不少，最近成交单价基本在 4.3-4.5 万 /㎡。

但商业确实是个短板。现在想逛个大型商场还得往桥西跑，规划里的京杭大运河博物院倒是快建好了，预计年底就能竣工，这项目花了 6.45 亿改造，光展厅就有 4 万多平方米，以后应该能带动周边的商业氛围。不过话说回来，新城发展好像都这样，交通教育先起来，商业得等人口住进来才慢慢成熟。

至于运河新城未来是价值洼地还是规划泡沫，现在说法真挺分裂的。乐观的人觉得，这里是拱墅区最后一块能大规模开发的主城地块，2035 规划里还把它定位成大城北的文化核心，以后有博物院、杭钢遗址公园这些配套，长期肯定值钱。

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