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奥映鸣翠府

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被视作杭州“千万豪宅元年”：显性和隐性库存量爆涨，总价千万的可售新房超过7000套。

而好地研究院的数据显示，2025全年杭州千万总价以上新房卖了3510套（不含商业大平层），相比2024年多卖792套，增幅29.1%，但比起两个高点2023、2022年，是下降的。

2025年，千万总价的供应大潮，可选取7月-9月的开盘潮“窥斑见豹”。

7月，有个标志性的事件：奥体新盘滨江绿城·奥映鸣翠府领证首开，推6、7#的74套房源，均价86978元/㎡，把6.98万元/㎡的杭州限价天花板“顶穿了”。而且，首开报名火爆，有600多组报名，中签率低于13%。

最终，奥映鸣翠精装高层卖了257套，遥遥领先。让人不容小覤的是，其中包括了167套2000万总价以上的豪宅。

眼下，在奥体、世纪城南，恐怕1000万出头的新房称为改善更合适，豪宅至少要1500万甚至2000万的总价。凭借涨价后的去化表现，产品力在线，加上一波波流量不断，奥映鸣翠稳坐2025年度第一豪宅的金交椅。

9月，杭州八区的千万豪宅被拉到一起，“红盘潮”如期而至。期间，近40个楼盘领出预售证，首开、加推房源数量多达2567套，包括元起观潮、咏印明庐、安璞、拱宸金茂府等纯新盘，以及奥映鸣翠、御境映庐、天青岳等返场选手，千万总价的预售证达到15张，供应量达到684套。

在世纪城南、市北与区府板块，狭窄的地段集中了八九个新楼盘，均为总价相近的竞品，从那个月开始，千万总价由点及面，分水岭出现了，板块与板块之间、板块内部的楼盘之间，出现了明显分化。

数据来源：好地研究院

这10个盘之所以成为2000万级的豪宅代表，有一些共性的东西：所处地段上佳，像奥体核心的奥映鸣翠、近鼓楼的杭州御园、运河边的拱宸金茂府，同时有很强的品牌穿透力，以绿城、滨江、建发、华润为代表；

当然，不限价的好房子产品力定当拉满，呈现低密产品，高得房率。譬如安琪儿5.0的叠墅，如果锦上万象府的叠墅开得早些，又能增加20来套2000万新房成交。

展望2026年，无疑又是豪宅供应的大年，2025年3月前后拿的“地王”项目，会陆续上市，成为耀眼的存在，热闹之余，又会分化得更明显。

不算“鸽盘”岫町华庭，目前精装高层备案价纪录是奥映鸣翠“三开”的90550元/㎡，在2026年，这个纪录或由以下6个项目打破，它们组成了冲击房价天花板的“六朵金花”，形成3000万级的豪宅方阵。

目前，水电新村已有一季度首开的动静。蒋村“地王”项目栖湖云庄预计2月份开放示范区，3月有望首开。

同时，高端改善的库存量已经有“堰塞湖”之势，取消限价后的108个项目，产生了一个巨大的“豪宅库存”：

2310亿的待售货值中，拥挤着大量预期售价超高的高端改善盘。

2025年底，杭州5万单价的库存达到144万方、1160亿货值，分别占到市场化项目存量的28.4%、50.2%，货值增加了837亿元，增幅为259%，占全部总量的四分之一。

2025年初，有个挺火的公众号这样说：杭州市场预售的千万级豪宅已经有近7000套。而历史上千万级豪宅卖得最好的2023年，7200套，是上海的一半。2024年，杭州千万豪宅成交跌到4700套，只是上海的五分之一。2025年关键一年，天量的豪宅供应量吃下去，就是中国第三城；吃不下去，就会一直是上海后花园。

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