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保利九宸赋
01
项目概况
【位置】：历下区解放东路以北、茂陵山路以西
【所属片区】：CBD西
【交房标准】：精装
【占地面积】：37271㎡
【建筑面积】：117688.54㎡（含9602.64㎡不计容面积）
【容积率】：2.9（加上不计容部分容积率3.16）
【总户数】：614户
【层高】：小高层3.15M；架空层3.4M
【楼间距】：大部分约为41-56米，10号楼和11号楼为36米
【外立面】：主要为铝板+玻璃幕墙
【项目规划】：规划了5栋21-25层高层、6栋15-17层小高层。其中，高层4/6/8号楼为带错层露台的四代宅。
【户型面积】：户均面积约173㎡（加上绿建二星奖励、阳台一半计容等，折算下来在179.5㎡左右）。
普通住宅为152/175/159/189㎡；第四代住宅户型面积为230/240/290㎡。
【居住公寓数量】：共25户居住公寓（8号楼西单元共1户；10号楼东单元共10户，西单元共10户；3号楼东/西单元西户共2户）
【交房时间】：未定
【首开日期】：今年下半年，预计10月份
【预计总价】：500-1000万
【开发商】：保利
【物业服务】：未定
02
项目规划
项目规划了5栋21-25层高层、6栋15-17层小高层。其中，中间3栋高层——4/6/8号楼为带错层露台的四代宅。
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03
项目户型
4号楼、6号楼、8号楼为四代宅，户型为230/240/290平；其他楼座户型为152/175/159/189平。
赠送面积主要是空中露台、设备平台、开敞式阳台。
比较特别的是，为了能更好的欣赏西北方的河景、湖景、公园，以及东向的山景，项目的四代宅产品没有把大露台放在南侧。其他楼座南向为开敞式阳台+全面屏落地窗+铝板；北向赠送设备平台，部分房间也做了落地窗。
不过，为了做出高得房率的四代宅，小区有9000多平的不计容面积，导致10号楼的居住公寓高达20户，整个小区有25户，这一点需要注意。
04
土地信息
2025年3月17日，历下城发和保利置业底价拿下CBD西片区A1地块，土地面积37271㎡，容积率2.9，楼面价15000元/㎡。
05
项目配套
项目位于历下核心区，靠近历下区政府，交通配套有解放东路、工业南路、二环东高架、地铁6号线茂岭山路站，东侧是茂岭山公园，不远处还有全福河景观带、龙湖天街、万象城、省博等资源。
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06
项目周边楼盘
目前，项目周边在售楼盘有中恒信云顶一号一期、保利金茂琅誉、城发雁栖台，科技城片区的保利珑誉、中信泰富玖著、悦澜山、尊御府、三发和岳府，都是高端改善盘，但逆势下面临的挑战都不小，多数选择降价促销。
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此外，还有即将入市的财富中心星辰、中恒信二期云顶·嘉元、“地王”省博西中海项目、绿城瑞马润百合、瑞马雲峯、历下城发A4地块，以及尚未土拍的CBD西A2/A3地块，看点很多。前几天，历下城发A4地块变更了规划，调整为四代宅，户均面积达到240平。
07
项目客观测评
【一】从外部条件来看：
保利九宸赋的区位和配套是项目的一个优势，历下区核心地段，周边各项配套都很完善，还有茂岭山、全福河带来的山水景观资源。
不过，项目南侧的高层写字楼是一个不利因素，106米的历下大厦、149米的B3地块、145.6米的B4地块，会对项目的采光和视野造成一定影响。
【二】再来看项目本身。先来看劣势：
（1）地块条件一般，楼座不是正南正北，为西南朝向，容积率为2.9，如果加上9000多平的不计容面积，容积率更高；
（2）小区楼间距以41-56米为主，但10号楼到11号楼仅36.5米，使10号楼的居住公寓高达20户，整个小区存在25户采光受限的居住公寓。
好在保利的设计还不错，说说亮点：
（1）保利将小区整体抬高了4-10米，并且以中间的3栋四代宅高层为中心，东西两侧楼座对称分布，整体看起来不会太密集；
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