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天津联发城投梅江和悦

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梅江和悦—新梅江压轴片区开山之作

在梅江整体从拓荒到成熟的路上，河西其他板块也在不断拓展。最典型的就是新八大里，短短几年建成了一个天津的城市商务核心地带；向东拓展的陈塘庄板块也基本上开发接近尾声，除了大面积待拆迁厂区，基本上完全具备城市界面，甚至是小海地片区，最近五年也彻底改头换面，这里的新房产品均价3.3万起步；而在已经开发成熟的老梅江、更是大户型高端改善集中地带。

整个河西的新兴开发区域，南有新梅江，北有八大里陈塘庄、西有老梅江，东有小海地，全部经历了大开发，城市配套、城市界面、市场认知的积聚基础全部完毕。而梅江4.0作为该片区最后一块战略留白地，必然会成为开发商角逐的终极战场。

▲新梅江板块配套示意图

在这片梅江“压轴片区”中，2023年入市的联发城投梅江和悦是这个板块的第一个项目。项目东侧隔着一个地块就是洞庭路，南侧则规划的是围绕冷凝塔一圈商业用地，方案正处上报审批与前期招商阶段，西侧是整个河西贯通新梅江到复兴河的一个巨大的核心景观中轴。要知道这在任何一个城市核心区，拿出来土地做大尺度的景观带，本身都是十分稀缺的存在，而开敞的城市景观界面也成为城市高品质居住地带的核心标志。

换句话说，梅江4.0板块是整个新梅江的景观轴线与商业配套的交汇地带，而且冷凝塔本身是工业遗存的代表，未来的商业形态也必然是文旅休闲业态为主。目前梅江中心区周边交通配套已基本趋于完善，现状洞庭路，在施的延水道，地铁6号线（梅江道站）与10号线（春海路站）均已投入运营，地铁8号线一期工程车站主体结构已实现100%完工，有望年内通车。

▲天津地铁8号线路平面图

商业最近的是中冶·和悦汇，距离新梅江板块的中海·环宇城、山姆会员店以及龙湖天街也都不远，对于追求居住属性的客户而言，现在的梅江和悦，处于洼地阶段。不论是未来商业规划的兑现、景观带打通，还是片区整体开发推进，都会是持续性利好兑现的起点。

特色硬件配置领衔新梅江区域竞争

整个梅江和悦项目由17栋洋房和6栋小高层组成，容积率只有2.1，在核心区属于低密的存在，要知道过去河西出让地块普遍容积率都在2.5以上，除了极少数袖珍地块之外，2.1容积率地块十分稀少。梅江和悦整个社区只有698户，户型面积98-143㎡，这个面积段从过去几年河西市场的经验来看，它绝不是以学校为单一属性的刚需盘，而是匹配了改善客户的面积与低密度的居住需求。

▲梅江和悦鸟瞰图

有很多对价格敏感的学区客户在首开时问过我，它为什么不做小户型学区上车盘？我的回答是让子弹飞一会，等等它的实景示范区兑现再回答你。也正是去年10月中旬份梅江和悦实景示范区正式开放之后，其销量接近翻番。跟一位粉丝聊过，他最终坚定选择梅江和悦很大原因是来自于项目实景示范区展示，因为对于真正的改善客户而言，学区只是附加值，居住品质的呈现才是购买的核心理由。

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