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重庆建发·望江云启

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时隔十年，中央城市工作会议再度召开，这应该近期最重要的一场会，国家高层全部参与。

2024年中国城镇化率已经攀升至67%，也就是说这场会议内容或将关乎绝大多数中国人未来十年的生活。

从今年两会第一次提出“好房子”的概念，当房子和城市在同一年成为国家关注的重点时，2025年或许也将成为中国老百姓开启新一轮居住革命的元年！

通过梳理这两次会议的内容可以发现，一个重大信号正在释放！

过去十年中国城市发展更多在强调的是“增量扩张”，这次会议内容无疑表明未来更要关注“存量提质”。

以推动城市高质量发展为主题，以推进城市更新为重要抓手。城市向外发展变成回归核心向内升华，而方式则是以城市更新为主。

而相对应的又提出了一句话，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。

如果说以前房地产是用资本高杠杆撬动粗犷发展，那现在结合“好房子”的理念，未来房地产行业的赢家则属于能精细磨炼出的好产品。

回归城市核心+好产品会是未来十年乃至更长远时间房地产市场趋势的主流。

当下哪个城市楼市走在这个趋势的最前端，重庆当之无愧！

PART.01

从今年两会上“好房子”三个字被反复提及后，上半年有十几个省份及重点城市陆续推出了高品质住宅改革的新政。

新政内容都大体重点围绕两个问题在解决，一是房子及社区本身打造品质的问题，还有最重要的一点就是关于“得房率”！

很多城市进行调整后得房率大致都可以做到115—130%，重庆在这个得房率上可以说是遥遥领先！

其实重庆早在2023年1月就印发四代住宅的1.0版本，很多项目的实际得房率就可以做到130%左右。2024年11月，重庆四代住宅2.0版本，提出小面积也可以做四代住宅。

今年5月份，重庆又再次印发《支持高品质住宅的若干措施》的升级版也就是“四代宅3.0版本”，这次的变化也是最大的一次，大幅度提高大户型四代宅的得房率，可以称为“超四代宅”。

具体表现在：

1）露台赠送

放宽了空中花园面积上限，之前是最高不超过50㎡，现在是不超过套内面积的40%面积，房子越大露台赠送越多。

2）多功能活动平台

每套住宅可设置一处不超过30㎡的多功能活动平台，层高为1个自然层，不计入容积率，不计征土地价款。

3）共享生态花园

每一层可设置一处共享生态花园，层高不低于2层，面积不超过同层套内面积之和的10%。如果一层楼只有一户，这个花园就是你家私享的。

4）客厅通高空间

四代宅套内超200㎡、非四代宅套内超140㎡，可以在客厅设置1处通高空间，挑高不超过2层层高，如果套内200㎡的四代宅户型，客厅搭板就又多出50㎡的使用面积。

5）飘窗赠送

飘窗单套住宅内的飘窗总投影面积之和，最多不能超过套内面积的10%比例，同样套内200㎡的户型，飘窗赠送又有20㎡使用面积。

新政的调整，未来高端改善产品无疑受益更大。

面对重庆相对高企的二手房存量现状，如何让市场能更加良性的发展，让新房和二手房如何能够共同健康发展，无疑对两个市场进行区隔或许是当下相对可行的方式，新房匹配改善客户，二手房匹配刚需客户！

确实今年上半年新房市场“四代宅”项目几乎霸榜，面对更好的产品，更新的设计以及和以往不一样的居住体验，市场的购买力再次被激发了出来。

PART.02

土拍是观察一个城市未来发展方向最好的“瞭望台”，重庆近三年每年都在幅缩减供地的同时，供地区域也越来越回归城市核心。

细数今年重庆上半年为数不多的几次土拍，都在观音桥、江北嘴、南滨路、金开大道……城市核心地段。

而观音桥长安三工厂地块开拍可谓是今年上半年楼市最重磅事件，吸引了多家房企“围猎”，最终被建发摘得，成交楼面价13923元/平米，溢价近30%，地价和溢价率都创近2年的新纪录。

为何说长安三厂土拍是今年上半年最受关注的事！

因为长安三工厂的整体改造是重庆目前规模和投资金额都遥遥领先的一个城市更新项目，占地面积约1950亩，总投资预计超200亿。

长安三工厂改造项目效果图

重庆核心区上一次这么大规模的城市更新是2021年底观音桥西片区。至今都是重庆的价值天花板，长安三工厂站在巨人肩上，未来想象力只会更澎湃。

从规划来看，它将为观音桥带来至少3个层面的升级。

一是消费升级。

长安文化国际商业街意境图

根据规划，长安三工厂片区的改造将以长安科技创新中心和长安文化国际商业街为核心，长安集团集产、城、国际消费于一体，不仅拥有国际消费场景，更是科技创新的聚集地。

长安三工厂项目的存在，弥补了观音桥成为世界级商圈的短板：纽约的老牌商圈第五大道，不仅是国际知名的商业商务中心，还是科技创新硅巷的起点，大量科技创新企业集聚；东京的涩谷商圈，也是科技创新中心比特谷的所在地，这也是观音桥和其他商圈形成差异化竞争的关键。

长安科技创新中心意境图

未来不仅能吸引全球游客，还可以通过国际消费节、品牌首发首秀等，提升重庆在国际消费版图的话语权，也将依托科技巨头的不断创行持续迸发活力，始终站在时代的最前沿。

第二，是空间重构。

长安三工厂片区的规划吸取了更新的先进经验，设计都很国际化，比如将打造一条南北贯通的都市绿廊，串联龙头寺公园和北滨路；比如将打造8个主题各异的口袋公园，实现300米内街头公园和广场的全覆盖；再比如，通过地面人行道和空中步行连廊结合，构建人车分流、步行优先的交通体系……沉浸式的消费场景。

在加大投入进行交通改造的同时，也进行空间向上延伸，打造更具山城特色的立体交通，不仅改善了区域交通的通达性，也丰富了体验场景，打造更具“唯一性”未来城市样板。

第三，是板块串联。

长安三工厂片区处于观音桥东，处于观音桥商圈和江北嘴的衔接点。一个是国际消费中心的先行区，一个是西部金融中心的所在地。

不管是纽约还是伦敦，或是上海和香港，世界上最具影响力的城市都是消费和金融极度融合发达的城市。长安三厂大规模的更新启动，将消费+金融两大核心无缝衔接，也必将加速重庆这座城市迈向具有国际影响力的超大城市的进程！

繁华多元的商业，鳞次栉比的摩天大楼，封面级的文化地标，纯粹高级的国际住区……各方面都是重庆所能达到的极致。

长安三厂未来的发展高度有无限的遐想空间。

PART.03

最近，建发长安三厂地块住宅案名也正式公布——建发·望江云启，愈到项目亮相时就对项目模样愈发好奇。

第一，建发之前在观音桥东的富强社区地块打造过建发缦云项目。即便在2023年年底市场冰点的时候，首开销售达3.46亿引爆市场，成交均价超25000元/㎡，不到半年就实现清盘。

建发缦云实景图

建发将自己最擅长的高品质新中式产品搬入了“极核”观音桥，产品的惊艳到现在都令人记忆犹新，高约8米，长约29米的大门绝对是观音桥独一无二的风景线。

时隔2年再回观音桥东，有过成功的经验，以及对区域理解，再次回来势必会带来更加惊艳的产品，看新项目如何超越建发缦云，看建发如何超越自己。

第二，据说这是5月重庆出台新规后，第一个按照新规标准修建的四代宅项目。

在大家对当下四代宅的大露台逐渐审美疲劳时，第一个系统性优化的“超四代宅”呈现给人们的眼前的究竟会是什么样子。

项目会不会打造当下最大尺度的四代宅？会不会打造重庆第一个客厅挑空的四代宅？会不会在之前其他四代宅项目基础上带来更加不一样的生活方式？

建发缦云实景图

第三，建发今年在杭州以楼面价超8.8万/㎡刷新杭州楼面价新纪录；在厦门打造了总价超4000万/套，备案单价达到11.2万/㎡的建发·宸启瑞湖，而且听说开盘就售罄。可见建发当下不仅有打造顶级豪宅的信心，经过市场的验证也有打造顶级豪宅的能力。

建发风雅宋韵系列

而且建发·望江云启从案名上看总感觉和建发·宸启瑞湖一脉相承的影子，或许将是建发今年打造的又一个顶级豪宅。

重庆极核观音桥，匹配中式豪宅打造专家建发，伯牙操琴遇子期,高山流水韵依依，重庆豪宅天花板或许将被刷新！

这一连串的疑问都等项目亮相那天给人解答！

其实当下重庆市场需要更多的“建发们”，来打破重庆楼市尘封已久的“禁锢”，历经十数年依旧没有变过的的成交结构，和这座城市能级相应有的楼市行情。

重庆楼市真的很“刚”么，或许马上就要爆发了！

重庆建发·望江云启

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