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这一“地王级”项目总价高达38.96亿元，用地面积达12万平方米，将打造包括170米超高层地标在内的城市综合体。

海曙区也不甘示弱，已有两个四代宅项目落地。其中，建发·瑞云作为海曙首个四代宅项目，已于6月27日由建发以7.89亿元竞得，楼面价12491元/平方米。

10月9日，海曙再挂牌望春地块，规划为海曙第二个四代住宅项目，紧邻地铁1/8号线换乘站泽民站。

江北区则凭借奥体中心北侧四代宅项目加入战局。该项目于8月18日成功出让，拿地不到15天就进行了规划公示，推进速度惊人。

02 产品分析：从改善到顶奢的全系覆盖

宁波四代宅市场已形成从改善型到顶奢型的全产品线。

建发·瑞云作为海曙首个四代宅项目，定位高端改善。

项目容积率1.8，由5幢9-10层小高层和15-16层高层组成。

建发·瑞云平面效果图

其中6幢楼栋为四代住宅，主力户型129-174平方米，得房率最高达113%——174平户型实际可使用面积约220平方米。

江山万里A6地块则瞄准顶奢市场。大部分楼栋设计为“一梯一户”，预计规划约650平方米的超大户型，为高净值人群提供“临湖而居”的新选择。

03 设计特色：空中庭院与高得房率

四代宅最显著的特征是配备了户属空中绿化平台，即俗称的“空中花园”。

这些平台的设计有严格标准：平台层高不应小于2个住宅自然层高度；平台水平投影面积不得大于套内建筑面积的25%。

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种植面积不应小于户属绿化平台总面积的50%，绿化覆土深度不低于0.5米。

平台至少有两个完整的开敞面且开敞面不少于平台周长的50%，开敞面不得设置柱、墙等围护结构。

符合这些要求的空中绿化平台不计算建筑面积和容积率面积，后续也不计入权属登记范围，从而实现了更高的得房率。

04 配套升级：从住区到城市综合体

宁波四代宅项目已从单纯住宅开发，升级为集居住、商业、休闲于一体的城市综合体。

江山万里A6地块是这一趋势的典型代表。项目规划建设1栋高170米、1栋高130米的超高层地标建筑，搭配滨湖商业体，未来将成为明湖板块的“商业中心”与“视觉焦点”。

建发·瑞云则在社区配套上做足文章。项目规划了多栋架空层为不同功能性会所配套，包括图书馆、儿童室内外游乐设施、瑜伽室舞蹈室等。

地下还配备2000平方米使用频率较高的会所，如地下恒温泳池、健身房、私宴厅等。

05 市场表现：冷热不均，高端突围

2025年上半年，宁波房地产市场整体表现低迷，但高端住宅市场需求旺盛，部分优质项目和核心区域仍具市场竞争力。

数据显示，2025年上半年，宁波大市新房共成交备案12706套，同比下跌约35.9%。

然而，以江山万里三个明星项目为代表的高端楼盘却表现抢眼——江山万里・玖曜（41.28亿元）、玖洲（35.75亿元）、明湖之心・星洲（29.18亿元）三大高端项目包揽销售金额前三甲。

06 未来趋势：产品迭代与市场分化

四代宅的集中入市，正在重塑宁波楼市格局。

2025年上半年，宁波土地市场呈现“量缩质升”特征。全市仅成交9宗商品住宅用地，但结构性变革尤为突出，第四代住宅用地成为绝对主角。

截至6月底，宁波市区成功出让4宗四代宅地块，覆盖主城核心区与潜力新城。

这些地块普遍要求配备“空中绿化平台”，容积率控制在1.2-1.8之间，并严格限定建筑密度≤30%、绿化率≥35%。

随着已出让的四代宅地块未来入市后，或将进一步重塑改善市场格局。

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