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“这样望之不似人居的房子，往往还都在一些不错的位置，简直就是在挥霍咱们青岛的宝贵土地资源。这种破房子，房价卖到四五百万，甚至五六百万，居然还有人买……建议部分青岛主城的购房者多去黄岛、城阳转转。改变一下购房认知。”

结果，评论区里居然出现了这样一个回复：“你说破天，我买房子也是首要考虑孩子上学、上班方便的房子，刚需是首要，至于地段那就随缘，反正房子是住，不是炒！”

这种说法，居然还有很多人点赞，很明显，如果不是为了给这些胡搭乱建、降标减配的开发商洗地，就是有一小部分的青岛购房者，买房的认知低到了一个可怕的水平线上。

这种人，要么买不起房子，要么买房大概率是要选错、高位站岗的。

道理很简单：如果买房子的需求只是“孩子上学，上班方便，配套齐全，面积够用”，那在青岛主城区买房，市南市北一些“老破大”已经很好。

别看这些房子老，但是胜在户型足够大，甚至部分“老破大”还有人车分流、物业管理。如果不想买老房子，那么四方、青岛北站附近也可以买到一些很不错的新房、次新房。

刚需购房者们准备200万左右的预算，已经可以在青岛市内四区买到很像样的三居室。如果想要住得再好一点，250万、最多300万，也绰绰有余了。

但是，这显然不是青岛购房者们的真实诉求。

当购房者的预算超过300万以上的时候，为什么他不能追求坐在家里推开窗户，大海一望无垠、或者山林郁郁葱葱？

为什么他不能追求宽厅、双（三）南卧、干挂石材或者铝扣板外立面？

为什么他不能追求买一套一梯一户、得房率超过100%，容积率低于2.5，绿化率超过50%的好房子？

一句话：为什么不买套好房子享受生活呢？

但这个想法，有点难。

刚才说了，青岛主城区很多开发商建出来的房子，堪称粗制滥造、胡搭乱建之典范，青岛目前有产品力的好房子，大都在一些郊区板块。而很多购房者受制于家庭、工作，是不可能到这些位置去买房子的。

购房者执意留在市区，那么只有两种可能，一种是反复空转买不到房，另一种是为了“市内四区”的执念，天价买房却当了大冤种。买到的房子，除了贵，除了心态上的攀比，其它方面产品力堪称一无是处。

最典型的例子，就是前几年的爆火，各路媒体、大V争相炒作，高喊“房价还能继续上涨”的浮山后。

当年的浮山后，火到什么程度？

浮山后1-6小区这种标准的“老破小”，成交价格一度逼近甚至超过3万元/㎡；保利叶公馆这种房龄超过10年的小区，有人开价4万，总价600多万买它的大户型；金地悦峰这种稍微带点品质的小区，房价甚至一度飙到了接近5万元/㎡。令人咋舌。

作为对比，五四广场隔壁稍微老旧一点的二手房，不过2.6万元/㎡，很多高端海景房，单价还卖不过当时的浮山后二小区。

浮山后的房价比五四广场、香港中路周边更贵，这种匪夷所思的事情，竟然就这么堂而皇之地出现了。

购房者，不，炒房客，面对那个年代的浮山后，进场可谓义无反顾。

但冷静思考一下，浮山后楼市前几年的价格，房价普遍3万+，好一点的房子4万+，甚至出现了个别房子卖到接近5万的行情，让很多青岛市民高呼“看不懂”，“逻辑不通”。

道理很简单：

一方面，当年的浮山后，虽然有重点学区、优质教育加持，但香港中路，甚至五四广场、澳门路一带的房价，在浮山后面前都要甘拜下风，就确实有些匪夷所思了。

教育是手段，不是目的，为了孩子将来出人头地，能住得上海边豪宅，就用海边豪宅的价格为孩子买一套毫无品质可言的房子只为他（她）去读一所重点学校，这种投资，很明显不靠谱。

另一方面：浮山后那段时间的房子堪称青岛建筑史上的灾难：容积率和房价一样高高在上，动辄3.0，4.0，最高有4.75的记录。

尽管当年没有像现在这样一梯一户、高赠送、干挂外立面、小区会所之类的概念，但当年浮山后新房的主力户型，不过110㎡出头、扣了公摊，实际得房只相当于90年代“老破小”的90㎡上下，大高层之间还互相挡光，一看就知道，这肯定不是什么高端住宅。

买这种品质的房子，只是为了生存，但当年浮山后的房价，很明显已经远远超出“生存”的必要了。

再加上古人云：山后为阴，不宜宅……

那时候可能是针哥刚开始分析青岛楼市，初出茅庐不怕虎，在一片吹捧声中，坚定不移地认为，浮山后这地方，房价对半斩可能都是轻的。

“那些3万多、4万多冲进浮山后买房的购房者们的下场，可能未必会比上合示范区、蓝色硅谷的购房者好到哪里去。”

当时这个观点，被整个青岛地产圈子视为离经叛道，还遭到了不少人的打压。但是现在看来，真理掌握在了少数人的手里。

从2023年开始，浮山后1-6小区这种“老破小”，率先开始降价，从最高时候的3万出头，直降到现在的1万5以内，单价跌了50%，说腰斩都是轻松的。

正当一些卫道士们说老破小本来就不保值，不能代表浮山后的楼市行情的时候，湖光山色、金地悦峰、东城国际、鲁信长春这些稍微老一些的品质住宅，从最高4-5万直降到现在2万左右，降价幅度比老破小有过之而无不及。

以鲁信长春花园套三户型为例，同一套房子，21年高位买入的业主，24年再卖出，单价从3.3万元/㎡跌至2.3万元/㎡，总价从505万跌到352万，一套房子净亏损153万。

谁的钱都不是天上掉下来的，也不是海水里涨出来的，153万对绝大多数家庭来说，都是一个很大的数字，浮山后也不能例外。在这里买房能一举亏掉153万，绝对是让人痛彻心扉的感受。

实际上，153万这个数字，还远远不是浮山后买房亏损的“底”。一些次新房，比如说远洋万和城、浮山后F4，表面上看起来房价相比前几年跌幅不算大，但那是业主因为买入价太贵，抱团死扛、不肯降价的结果，房子流通性非常差，后面继续降价、崩塌，只是时间问题。

浮山后楼市神话的终结，主要有两个原因，一方面是出生人口逐年走低，学区神话不再。

由于新建学校、人口流动等诸多方面的原因，青岛其它板块的生源质量，渐渐有赶超浮山后的态势。限于篇幅，这里不多赘述。

而另一个原因，就是我们今天要重点阐述的：房子品质升级迭代，浮山后这些密不透风的大高层，刚刚交付不过几年，就面临产品被淘汰，被后浪拍死在沙滩上的窘境。

2025年9月12日上午，青岛楼市有一条重磅消息：

市北连云港路、鞍山路、南京路围合，紧邻CBD的元鼎地块进行拍卖，报名的有中海和招商两家开发商，经过5轮不算激烈的角逐，最后由中海以8.4亿总价拿下，地价13180元/㎡。

如果作为地产圈以外的普通市民，很多人似乎并不买账。不过是两家“万恶的开发商”之间的一点小事情，凭啥说它是个重磅消息？

但其实就针哥的观点来看，这则消息还真称得上“重磅”，那就是——小区容积率只有2.4，地上限高54米，这意味着这块地上最高的房子也不过是小高层，没有大高层，而且应该还有几栋11层的“洋房”。

这件事情很重要吗？当然很重要，因为这是青岛老市南、老市北核心地段，近些年来极其罕见的一个纯粹低密度，没有大高层“掺和”的住宅小区。

在针哥的印象里，2020年之后，青岛主城区核心地段，这样的小区只出现过两个：

一个是团岛地铁站上盖的观海地，房子还没开盘，直接被饥渴的购房者抢购一空。

另一个是海泊桥的通和启章，作为一家不懂营销的新手开发商，一年时间，小区售罄清盘。

当然，咱们说青岛主城核心地段，张村河和东李这俩伪主城板块，就别来凑热闹了。

再想想这几年青岛主城几家热销楼盘的战绩：

位于黑龙江路海尔工业园附近，市北与李沧交界处的君一金茂府二期，五栋楼用了三个月时间清盘，这五栋楼全是小高层。

今年出现摇号抢房的两家楼盘——中信泰富滨海国际中心和国信和悦，被抢的房子也都是小高层。

然后稍微引申一下会发现青岛主城当下的一个楼市定律：青岛市南市北核心地段，开发商只要做出来洋房、小高层的产品，没有硬伤，价格合理，就会热销。

反观一些清一色大高层、大板楼的小区，像逸安居、央和府，虽然看起来位置不错，但就因为大高层、带连廊、邻主路，销售都不是特别好。市南团岛的瑞海地，大高层+奇葩户型两个debuff叠满，地产同行普遍的看法是期望越高、失望越大。

新房子一出来，浮山后就尴尬了：

一梯一户、电梯间全赠送、干挂石材甚至铝板外立面、7米大宽厅，90%以上甚至100%得房率，全屋高档精装修，与当年高容积率、高公摊、带连廊、大板楼，形成了鲜明的对比。

别说老破小、老破大，就连浮山后F4里悦府和静澜山最后的一点尾盘，面

对最新的产品，开发商都表示“这一次，干不动了”。

就这样的大高层，怎么去跟元鼎地块上的小高层，甚至洋房打PK?

拼价格吗？坊间对元鼎地块未来产品的价格预期是：洋房3.0-3.3万元/㎡，小高层2.8-3.0万元/㎡之间，如果是做毛坯，价格可能还会再低一点。

这个价格，比当时浮山后大板楼的价格，要便宜得多。相比浮山后诸楼盘，不仅位置比你好（更靠南侧，更靠近CBD、五四广场这些城市核心区），产品比你好（洋房、小高层对标大高层），价格还比你便宜，这找谁说理去。

拼教育吗？看似元鼎地块配套的学校不如浮山后，但业主完全可以在洪山坡、河马石一带，买一套便宜的房子为孩子做入学“敲门砖”。

元鼎地块距离错埠岭地铁站也就是百米有余，地铁只需3站路，10分钟，就可到达劲松三路，还有诸多公交线路，孩子去浮山后接受教育，上下学并不遭罪。

浮山后二小区的阁楼，城建鼎都的一居室，全款买下无非四五十万，这种老房子，租金还能覆盖月供。对于能买得起元鼎地块新房的业主而言，再买一套这样的房子并不吃力。

那，诸位说，浮山后的这些大高层，还有啥优势可言？

更何况，元鼎地块还不是孤军奋斗。东李还有青特璟誉，为了取得一个开门红的销售业绩，开发商也拿出了看家本领，未来不排除还有更多的地块更多的开发商参与进来……

诚然，市北CBD元鼎地块的对于青岛的购房者而言，也是有一些缺点的：地势南高北低（坡度不大，可以通过垫高来解决）；南边有一家热电厂有碍观瞻；北边邻杭鞍高架路，车流噪音对后排的几栋楼有一定影响。

但很明显，没有不能买的房子，只有不能买的房价。市北CBD的位置摆在这里了，小高层、洋房的产品也摆在这里了。

当年那些一窝蜂冲进浮山后，买大板楼的那些冤种业主，花了四五百万，甚至五六百万，背上巨额房贷、上万月供，买到的只是生存。

同样是买房，花了同样多的钱，现在这些精打细算的购房人，买到的才是改善，才是生活。

楼市下半场，能拿出高预算，还想在青岛主城区买新房的购房者，买房是的目的在于投资、资产配置的人已经很少，单纯就是为了扩大居住面积、提升居住品质，他们对房子的各方面要求都不低，不是随便给一套房子就能打发的。

西方发达国家，刚需住市区，中产住郊区，顶级富豪住市中心，这种情况，未来在青岛也会出现。

大高层就是刚需房，小户型、带连廊、混搭人才公寓的大高层，未来会拿下老破小的接力棒，向着贫民窟的方向一路狂奔，这句话诚不欺诸位。

对于浮山后，还有一点不能不提，就是随着地铁、高架路的建设，以及自动驾驶功能的普及（针哥个人估计，5-10年之内问题不大）很多之前压根儿不能考虑的楼市板块，现在看起来也没有那么遥远。

针哥前几天应金茂的邀请，在高新区参观了他们在青岛中学附近建设的新楼盘发布会，下午5:47从工地开车回市区，6:12抵达崂山海尔工业园的员工食堂，通勤时间仅有25分钟，这还是通勤高峰期。

25分钟的通勤，4.5元的过桥费，换得一梯一户、小高层，推开窗户就是一片巨大的绿地，祥茂河两侧全是公园，小区隔壁就是高新区最好的学校，逛览秀城商场的话，从公园里踩着轮滑和滑板就能过去。

这个配套，除了缺几家三甲医院，其实相比浮山后并不差。但房子的品质……差距确实很大。

在浮山后只能买带连廊、大高层中间户118㎡的预算，在高新区能买192㎡的楼王，L型大观景窗之下，就是270度河海景观，河对岸的伊甸园，尽收眼底……

同样的预算， 在浮山后买房只是生存，而买这些推开窗户碧波万顷，或者郁郁葱葱的好房子，才是“改善”的真谛。

但是，为了生存，买老破大、或者在水清沟、胜利桥、火车北站一带花200-300万买房就够了，为啥非要花四五百万、五六百万买浮山后的大高层？

毕竟这个年代，开发商只要中规中矩，跟上外地开发商建房的平均水准，那这些新房相对于周边老破小、老破大、大高层，就是迭代产品，降维打击。

而这些被时代淘汰的老破小、老破大、大高层，只有一种结局，就是向着贫民窟的方向，一路狂奔。

所以当年那些3万多、4万多在浮山后抢大板楼的青岛楼市冤种业主，别看现在抱团维护房价还比较坚决，但最终迎接他们的，一定是天崩结局。千万不要着急嘲笑那些在上合示范区、蓝色硅谷站岗的炒房客，大家彼此彼此。

针哥从去年就在说“青岛发展，一路向西”，考虑地产下半场的人力和财力，青岛未来应该不会再搞新兴片区、画大饼、跨越式发展的套路，而会集中力量改造老城区。房地产的发展也会选择老城区的小片空余地块，见缝插针地建设新楼盘。

而现在大青岛发展格局，也证实了针哥的判断，新都心、市北CBD、老四方甚至老西镇，这些西部板块楼盘一个接一个，而且地块都比较整齐。

考虑西海岸新区200万人口和5000亿GDP的牵扯，实际上青岛的核心地段还是栈桥、中山路、八大关这一带，即使市南老城区出于文物保护和旅游的考量不会大拆大建，那么老西镇、老市北、老四方、CBD、新都心，这些位置才会是未来城市改造的重中之重。也是未来青岛购房者应该高度关注的几个板块。

当然，最重要的，还是要看开发商在这些地方建出来的，是什么样的房子。

好房子我们大家都欢迎，但如果还是像前几年的浮山后那样，建设那种容积率超过3，带连廊、高公摊的大高层，甚至奇葩户型，价格还想高高在上，那我们购房者就用脚投票，让他们这些降标减配、胡搭乱建的房子，未来卖不出去就好了。

文章最后插一个消息，针哥团队同事在新都心河西板块梦境江南小区有一套95.1㎡的二居室出售，18层小高层中间楼层，满五唯一，有学区名额。目前贝壳网上报价132万。

价格方面，网页上显示的并非底价，价格可议，通过针哥团队购买，可以获得额外的议价空间和优惠。有需要的朋友可以扫一下文末二维码联系针哥。

梦境江南

青岛楼市瞬息万变，应该花多少钱买房子，应该买什么样的房子，还是取决于购房者们的需求和预算。针哥和团队同事们能做的，就是我们所能，帮大家匹配到合适的好房子。

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