上海保利珺园(售楼处)上海保利珺园|低容积|最新动态|内部配套|详细信息——低密滨水墅邸,融萃东西方庄园美学

上海保利珺园

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2026年3月，上海杨浦新江湾城，一个容积率仅1.1的低密滨水项目以129%的认购率刷新了当年上海首开新盘的认购纪录。这便是保利珺园——保利发展与上海地产集团联合打造的高端住区，也是保利深耕杨浦十年的第十个作品。项目位于江湾城路与国秀路交汇处，占地面积约5.71万平方米，总建筑面积约6.28万平方米，规划为9幢6层洋房、9幢4层叠加和18栋3层联排别墅，总计455套。这一容积率指标在上海主城区已十五年未见，成为项目难以复制的价值基底。

一、 项目开发背景：十五年一遇的低密留白

保利珺园所在地块由上海地产集团于2025年3月通过协议出让获取，成交价37亿元，楼面价约5.89万元/㎡。同年9月，保利发展与上海地产集团通过产权交易方式联合获得地块开发权，项目总投资约70亿元。

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项目所处的杨浦新江湾城板块，自2005年区域有土地成交伊始便开启了地王争霸的序幕，十年间8个地王淬炼，奠定了板块不可撼动的高端地位。然而在上海主城区，低于1.1容积率的纯住宅地块已经整整十五年没有公开出让。珺园地块两面环水，紧邻上海城区唯一的原生湿地公园——约24万平方米的新江湾湿地生态走廊，拥有不可复制的生态禀赋。

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二、 设计团队：多专业机构的深度协同

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保利珺园汇聚了全球五大顶级设计事务所联袂执笔。建筑设计由goa大象设计上海办公室总裁、总设计师刘纲担纲，其在设计过程中始终强调“倾听土地”的理念——1.1的容积率、双河环抱的天然禀赋、与24万方湿地公园的对望，决定了这里只能生长庄园。

景观设计由JTL加特林事业合伙人王小波负责，设计团队将新江湾的原生水系视作庄园最昂贵的资产，以“两环二轴”为核心布局，打造了上海罕见的双下沉式庭院。

室内设计由明德设计创始人、创意总监王大成领衔，以前瞻视野构建了行业首个全维“JunYa塔尖生活体系”。复旦规划建筑设计研究院资深总工程师纪立虎则从城市发展高度解读了新江湾板块的价值。

三、 设计理念：东方庄园的世界表达

保利珺园的设计起点，是对新江湾这片低密滨水土地的深度回应。项目深度萃取巴黎白马庄园（Cheval Blanc Paris）的核心美学，同时融合上海花园饭店、和平饭店、张园石库门等东方海派建筑元素，以“仪式感、纯粹性、细节感”为核心，打造兼具国际风范与海派底蕴的建筑格调。

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在王小波的设计叙事中，“适合的才是最好的”——在这里可以把边界还给湿地，让草木按照四季原本的节拍呼吸，让城市与自然和谐相融，去安放对于自然与水系的原生渴望。设计团队萃取全球六座白马庄园的高定度假灵感，将马尔代夫、兰德里、圣特罗佩、塞舌尔、圣巴特岛、巴黎等顶奢度假美学融于一园。

四、 建筑设计（goa大象设计）：穿越周期的永恒经典

goa大象设计在珺园的建筑实践中，以“能够穿越周期的永恒经典”为设计目标。项目整体布局呈现西高东低趋势，洋房位于西侧，别墅产品置于东侧滨水方向，确保景观视野最大化。建筑采用经典的南北朝向布局，人车分流，主入口处规划了下沉式会所。

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楼间距方面，洋房高度不超过19米，楼间距20-23米；叠墅高度不到13米，楼间距10-15米；联排高度不到10米，楼间距10-12米。南北向间距基本不小于遮挡建筑高度，保证了采光与日照条件。

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建筑设计复刻巴黎白马庄园标志性的阵列柱廊、穹顶、花格窗等经典符号，对称式布局搭配精致雕花纹饰，入户动线呈现完整的仪式感。

五、 立面设计：低饱和度的高级色系

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保利珺园的立面设计甄选古铜不锈钢、超白玻璃、天然奢石、莱姆石等高端材质，外立面以米白贝金石、古铜金属、法式蓝灰玻璃构成低饱和度的高级色系，质感通透且历久弥新。

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单元入口精准复刻巴黎白马庄园酒店的檐口造型与花格纹饰，带来仿若独栋的尊贵感与定制感。入口处的“最后三米”进行了极致打磨，从酒店式入口到奢石门把手，将豪宅基因融入每日归家体验。

六、 景观设计（JTL）：两环二轴的双下沉庭院

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JTL为珺园打造的景观体系以“两环二轴”为核心布局，将新江湾的原生水系视作庄园最昂贵的资产。设计以东方庄园的世界表达为内核，将全球顶奢度假美学融于一园，集仪式归家、社交会客、静谧阅读、亲子游乐、水岸度假、艺术观景于一体。

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双下沉式庭院的规划在上海高端住宅中较为罕见，设计通过立体化的景观处理，将地面景观与地下空间形成视觉与动线的渗透关系。800米亲水步道的设置，使业主能够近距离感受湿地生态的自然韵律。

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七、 社区内部配套：约3300㎡珺CLUB与全维健康中枢

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珺园的社区配套核心是约3300平方米的珺CLUB，规划16大复合功能区。会所内设有8米挑高全景花园泳池（4泳道国标赛事级）、冷疗舱、水疗空间、高压氧舱、瑜伽房、约430平方米复合球馆（篮球/羽毛球/匹克球）、中西双琴房、儿童成长空间、私宴厅、品茗棋牌区和K吧。

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其中，冷疗舱、水疗空间和中西琴房均为上海住宅社区的首次引入。这些过去只存在于顶奢酒店和专业康养机构的配置，被首次系统性引入豪宅社区。

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项目构建了“内－中－外”三重健康体系：内有24小时无感健康守护，中有主动式健康奢享珺CLUB，外有湿地双湾的天赋健康底色。上海首次将全屋弥散氧系统引入户内，在叠加产品中设置弥散氧，富氧空气均匀覆盖居室，实现“无感知、全天候”的健康守护。每户还配置AI健康戒指，实时监测心率、睡眠、压力、血氧等核心指标。

八、 室内设计与户型：三大产品线的完整矩阵

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保利珺园的产品规划涵盖三条产品线：建面约105-140平方米的墅质洋房、161-190平方米的叠拼墅邸、以及200-285平方米的滨水联排。

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洋房产品（105-140㎡）：首开均价约10.98万元/㎡，总价955万起。户型采用光景梯厅设计，归家从公共空间过渡到半私密再到私密。内外双玄关兼顾收纳与仪式感，客厅采用LDK大方厅布局，取消传统过道，将面积全部还给功能空间。边套户型配置南北双侧270度转角飘窗，采光和视野均达到较高水准。

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叠拼墅邸（161-180㎡）：首开均价约13.25万元/㎡，总价2050万起。叠墅产品以清晰的动静分区与代际分层构建居住秩序——首层做社交和公共功能，二层安排卧室和私密空间，地下室留给影音、酒窖和个人兴趣。上叠有露台，下叠带花园，实际使用面积超出建筑面积，最高可达约150%的得房效率。

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滨水联排（200-270㎡）：首开仅3套，位于楼王位置，一线滨水景观，无遮挡采光通风，总价3100万起，最大户型4550万以内。

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在精装标准上，全屋集成嘉格纳/博世厨电、杜拉维特洁具、汉斯格雅花洒等一线品牌。项目提供深度定制选项，包括豪宅金属线（挂画系统）、门牌、门把手及背景墙岩板等。

“她享主义”系统在此前上海首创的“女神4件套”基础上升级为“女神6件套”——主卫配置科勒美妆龙头、美妆镜柜、双补光照明、专属美妆冰箱，并升级奥普美容舱浴霸及进口胭粉奢石台面。厨房做了符合人体工学的高低台设计，全屋配置智能家居系统。

2026年3月，保利珺园正式发布“珺雅家族生活共创计划”，宣布将开放社区重要节点邀请业主参与设计。首批共创内容包括一棵社区主题树、一座归家节点雕塑、一套公共空间艺术陈设。

保利将这一模式定义为产品逻辑的第三次迭代——从“为客户造好房子”到“根据需求造好房子”，再到业主直接参与共建。这意味着社区营造的主导权开始从开发商向业主倾斜，买方角色从“购买者”转为“共建者”。

上海保利珺园的设计实践，是在新江湾城这块十五年一遇的低密土地上，对“如何以设计回应城市稀缺资源”这一命题的系统性回答。从goa大象设计的庄园美学转译，到JTL的双下沉庭院景观；从明德设计的全维健康体系，到约3300平方米珺CLUB的功能复合；从“女神6件套”的细节考量到“家族共创”的模式创新——项目在1.1容积率的用地条件下，构建了一套完整的设计语言。它不试图以某个单一的空间奇观宣告某种风格，而是在新江湾这片生态与城市交汇的土地上，让建筑、景观、室内与社区生活形成连续、可被感知的空间关联，为观察当前上海高端住宅设计提供了一个可参照的案例。

上海保利珺园

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