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去年7月22日，河南通派房地产花了4.617亿，拿下了武昌区P（2025）063号地块，楼面价10941元/㎡。

这个价格怎么样？对比一下：2025年保利拿的武昌滨江F1地块，楼面价19505元/㎡。江上云启直接便宜了八千多。

在同一个地段，拿地成本低这么多，定价空间自然就大了。不是说它一定会卖多便宜，但同样品质下，它完全可以比周边竞品“温柔”不少。拿地的是河南通派，但操盘的是龙湖——代建、营销、物业全包。龙湖在武汉做了17个项目，在武昌滨江也做了天奕、武汉101，还有滨江天街等多种业态，品质和物业的口碑摆在那。

说白了就是：民企出钱，龙湖出活，楼面价有优势，目标瞄准改善。底子挺稳的。

江上云启体量不大，典型的“小而美”。

总占地26亩，总建面5.8万方，就3栋住宅，总共313户。最值得说的是容积率只有2.61。

在武昌滨江这片，以前的大部分住宅容积率都飙到4.0以上，超高层遍地。2.61意味着没有超高层，住起来不压抑。

1号楼总高25层，两个单元，纯边户139㎡，夹边户125㎡。

2号楼总高32层，2梯2户，两个单元，均为125㎡户型。

3号楼总高32层，2梯3户，一个单元，边户139㎡、中间户116㎡，中间户带连廊，东边户为纯边户，西边户和中间户共用一个电梯。

基本上都做到了一梯一户的体验。

主力三个户型：116㎡、125㎡、139㎡，车位比1:1.09，还配了一所6班幼儿园。整体看下来，面积段在片区内相当友好，对于首改甚至首置客户来说，都可以选择。

江上云启打的是“超四代”的旗号。由于是在新规之前报规，所以得房率还能做得比较高——最高约107%。

主力三个户型：116㎡、125㎡、139㎡，预计毛坯销售。此次首发125平和139平户型。

125㎡，四房两卫。私梯双玄关入户，南北双阳台。四个房间都不小，主卧带独立衣帽间和明卫。客餐厅加厨房大概有42㎡。

139㎡，四房两卫。私梯双玄关入户，约12㎡的私属前厅，北边有独立生活阳台，可解决日常晾晒。主卧约32平，有大概6.8米的环幕采光面。客厅面宽达到8.7米，尺度感更大。

除了户型，公区和园林也下了本。

园林请了景观设计师王铮健操刀，整体规划为“一园四岛”的度假式景观，用一条约200米的洄游步道串联四个主题区域。

项目还打造了武汉首个「江·上club」1500㎡漂浮岛屿度假会所，仅服务313户业主。内部配置咖啡浮岛、艺术书吧、健身房、舞蹈室，以及全景看护儿童乐园和网球模拟室等功能空间。

归家动线方面，小区主入口门头高约6.6米，配备人脸识别系统；单元入口设有花池；首层入户大堂挑高约5米，墙面采用石材；电梯轿厢做了精装；入户门配五合一智能锁。整体形成了五重归家礼序。

项目位于武昌滨江板块，配套非常成熟。

地铁：步行到7号线湖北大学站大概400米，五六分钟的事。换乘2、4、5、8号线也方便。

自驾：门口就是友谊大道，往北上一环线去汉口，往南接沙湖大桥到中北路，都很顺。长江隧道、公铁隧道也在附近，过江到江汉路、武汉天地基本20分钟以内。

商业：出门走350米就是武昌万象城，25万方，吃饭逛街看电影一站式。1公里左右到龙湖滨江天街，销品茂、亲橙万象汇、SKP也在2公里内。

公园：除了步行900米到武昌江滩，周边的四美塘公园、沙湖公园都在1公里出头，跑步遛弯选择很多。

医疗：门口有紫荆医院，约3km达武汉大学人民医院、约4km达中部战区总医院。

学校：项目约30米直面滨江教育集团九年一贯制学校（待建）。

对面就是湖北大学，学术氛围浓，蹭图书馆、操场、食堂都方便。周边还聚集了省、市等政务核心矩阵，高校智识、政务要脉与商务云集，这种“左书房、右办公厅”的格局，在武昌内环也算独一份，生活圈层的纯粹度和便利性确实高。