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温州云玺
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南塘云玺 位于瓯海区梧田街道龙霞路与温州大道交汇处西南侧，项目南侧邻近S1线及金温铁路。
▲地块相对位置示意。/浙江省土地使用权网上交易系统
项目北侧为寮东东路、民房、温州大道等；
东侧为水潭路（规划）、住宅用地（规划）及温瑞塘河等；
南侧为商业用地（规划），现状有金温铁路、S1线市域铁路穿行；
西侧为龙霞路、S1线龙霞路站、商务用地（规划）现状为二手车市场、夜市等等。
整体来看，周边城市界面相对较旧，主要为老旧民房以及待开发空地。因地块南侧临近金温铁路，虽然项目位于南塘板块与梧田板块交接地带，但地块微观条件比较差。地块南侧的金温铁路目前仍有客运班次，同时，铁路S1线龙霞路站就在地块西南侧不远处，沿着楼盘长边延伸， 铁路、 轨交运行有一定噪音干扰。
项目（红星标注处）西南侧约200米有一教堂，东南侧约350米有陈府道观（宗教建筑），主要对第一排楼栋有一定视线干扰，其余影响有限，建议实地进行实测。未来项目南侧、西南侧规划商业用地和二类居住用地，或对干扰视线有一定遮挡，但有一定不确定性。
▲项目周边规划示意，图据规划在线。或有误差，以实际为准
C
布局设计
南塘云玺由 瓯海新城建设集团全资开发，该集团曾开发过梧田老街、牛山广场、南湖未来社区等项目； 由金地管理全程代建代销，为金地集团旗下 主营代建业务的子公司。母公司 金地集团在市区开发过 学院十一峯、 瓯江峯汇 （金地商置）、 都会传奇等项目。
地块容积率约2.3，由11幢14-17层二类高层组成，项目拥有住宅约7.26万方，住宅约739户。
▲项目效果图示意
小区外立面以三面银白色铝板为主，部分为涂料，整体观感尚可，且开发商均已封闭阳台，日后不会因封窗导致外立面颜值下降。
因南塘云玺为准现房销售，园林景观已经基本呈现，架空层、公区只开放了部分，我们可以直接来看看小区实景——
人行主入口：
戏水池：
儿童游乐场地：
架空层：
地上归家动线：
地下归家：
负一层也做了星空吊顶：
标准层电梯前室：
整体来看，南塘云玺的配置还是过得去的，在刚需首改项目中还是能打的。
D
间距和日照
南塘云玺住宅为南偏东约10°左右，建筑实际正南向楼间距会略大于图注的楼间距。
▲或有误差，以实际为准
日照简评
本期预售的3#二类高层南侧为金温铁路及S1线，间距约20余米，基本不会形成遮挡，因此即便是低楼层，预计大寒日正午日照质量都不错；
8#二类高层南侧为高约49米的4#，楼间距约37.1米，预计大寒日6楼及以下正午日照会受到遮挡，午后日照不错；
9#二类高层南侧为高约52米的3#，楼间距约49.6米，楼间距比接近1:1，预计大寒日低楼层正午日照质量也还不错。
注：若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。
E
户型分析
本次开盘，共推出4个户型，分别是89方、100方（中间套与边套）、120方。标准层层高约3米。
需要注意，南塘云玺所在地块于2022年6月前后出让，非“四代宅”且没有“未来社区”的空中花园面积赠送。
但因项目为两梯四户二类高层，且大多有1个设备平台的“赠送面积”纳入套内，阳台已进行封窗，实际得房率也有约84-87%左右。而目前在售“四代宅”高层实际得房率大多在90-96%左右。
下面来具体看看：
89方：
---89方常规户型，整体尺度相对局促，如主卧进深只有约3.5米，如图没办法摆一张1.8米大床、柜子+2个床头柜；次卧进深只有约2.95米。
100方中间套：
---户型相当方正，算是100方的“万金油”户型，房间尺度比89方好些。但过道浪费较多，主卧进深只有约3.55米，比南向次卧还小。
100方边套：
---边套边厅100方，因为过道浪费少、边侧阳台可并入室内，所以空间利用率明显好于南厅的100方，其中客餐厅的尺度、主卧次卧进深，都远大于前者，且拥有独立的收纳空间。
---缺点是厨房的面宽只有2.2米，难以做U型厨房，未来使用，需要把冰箱放置到餐厅南侧。
120方：
温州云玺
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