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位置

城建楚宝里位于中山大道与前进二路交汇处，行政区属于江汉区，环线位置属于武汉内环。

▍ 板块现状

繁华与破败并存，有大规划但落地缓慢。

江汉路的发展可以追溯到1861年，江汉路的发展贯穿了整个武汉的发展史，从武汉开埠至今一直是武汉公认的核心位置。

发展的早带来的问题是城市界面的老旧，整个江汉区的核心位置都被30-50年房龄的老旧社区占据，发展受限，城市界面新老交替。

下图可以很恰当的展现整个江汉区的发展现状：

△图源：瑞十三

整个江汉板块除了解放大道、青年路、汉正街沿线有成规模的现代化建筑和较新的城市界面之外，剩余位置均被老旧社区占据，大部分位置都属于空有规划，但处于迟迟未能完全实施的状态。

楚宝里所在的位置属于汉口历史风貌区的大规划之中，属于当前汉口重点的更新改造范围。

当前落地的项目有前进一路的拆迁、民众乐园的翻新、中山大道沿线老旧房屋的改造，以及楚宝里项目配建的华润系商业体。

楚宝里项目周边更新环境如下：

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项目周边整体相对破败，路网狭窄，且会处于不断动荡的拆迁建设之中，吵、堵、乱会一致伴随该片区的发展，并且是处于10年维度周期的动荡发展。

城建楚宝里总共分为两个地块组成，北向地块为住宅地块，南向地块为签约华润的商业体。

商业地块占地约2.63万方，总建面约6.55万方，地上商业约4.2万方，地下商业约6000平（商业部分将于2026年10月前正式投入运营）。

商业+住宅容积率为2.35，单住宅部分容积率为2.85。

▍楼栋分布

住宅部分总共有12栋9-26层不等的洋房+高层组成，总户数893户。

整体无硬伤，但有一些小问题，对应的在楼栋选择和房号选择上需要注意。

项目的12栋楼整体呈围合式布局，除9、11号楼为西南朝向，剩余楼栋均为东南朝向。

*对应的9、11号楼高区会有西晒困扰，低区因有8、10号楼的遮挡影响不大，但相应的日照时长不多。

沿街的东南西三侧均有底商分布，对应的因为商业的影响1、2、3、9、11号楼低区会有道路噪音+商业人流的影响。

整体布局没有明显问题，但是因为不愿意舍弃货值，且有限高要求，在部分楼栋的部分户型上因为朝向布局会有对视困扰。

主要影响以下楼栋：

*10、11号楼楼间距为11米，且是南向对视，所以在10号楼的东边户和11号楼的西边户之间会有对视的困扰，也是所有楼栋中对视影响最大的。

*9号楼和的东边户和10号楼的西边户也会有对视困扰。

*3号楼和4号楼、5号楼和4、7号楼之间也会有对视困扰。

（△楼间距根据项目总平图大致测算，仅供参考。）

▍日照采光

其中1、2、12号楼日照采光最充足，9号楼和5号楼日照采光相对最差，但整体均满足大寒日日照2小时的国标要求。

▍园林景观

在楼栋之间有完整的园林景观面积，总尺度有16000方，相当于2.24个标准足球场的大小，分为十个主题。

小区中轴的1、4、7、8、10、12号楼有风雨连廊贯穿。

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*楚宝里的整体绿化率只有25%，落后于市面整体的30%绿化率水平。

原因在于楚宝里为旧区改造项目，绿化率可以放宽至25%，但好在楚宝里整体规划体量较大绿化面积尺度足够，且没有被楼栋布局切割的零碎。

楚宝里没有配备下沉式庭院、会所、泳池等现在主流的公区配置，改善性的配置主要在每栋楼1楼的架空层和小区内部的园林，在公区改善性和丰富性上稍显不足

但基于城建的物业服务水平，或许少了这些花哨的配置反而是好事情，会所泳池等配置，如果维护不到位闲置、废弃等，对小区的居住体验反而是减分项。

▍ 楼栋结构

楚宝里整体均为纯板楼结构，均为2梯2户的配置，且无连廊，所以就算是106的起步面积也能做到电梯入户，不受连廊影响。

12栋楼的总体量，所有楼栋均为1:1的梯户比、无连廊、无超高层，在整个大汉口板块属于相对稀缺的产品形态。

▍ 户型信息

楚宝里共计106-107、124-127、144-147、154、165㎡五个户型，得房率90%起，五个户型做得都不错。

所有户型都配备生活阳台！

*整个武汉现在都是全封闭阳台的四代宅，没有晾晒区成了很多人选房的心病，楚宝里解决了这个痛点，且因楚宝里的楼栋为东南、西南朝向，北向的生活阳台也都能有阳光照射，能真正起到晾晒功能。

106-107平三房两厅两卫户型，实际套内得房率在89%左右：

功能性足够，入户带玄关和储藏间，北向带生活阳台能满足晾晒，主卧带独立卫生间。

*整体卧室的开间尺度不足，缺储物空间，另外就是四叶草户型虽然减少了浪费面积，但隐私性相对较差，三间卧室都会受到餐客厅活动的影响。

124-127平三房两厅两卫户型，实际套内得房率在86%左右：

是106户型的放大版，整体布局结构一致，就是在面宽和纵深尺度上多了一些。

144-147平3+1房两厅两卫户型，实际套内得房率在85%左右：

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14.9米的南向面宽，3+1开间朝南，带南北双阳台，且因北向阳台为东南朝向，能有阳光日照，能满足基础的晾晒需求。

开间尺度足够，功能布局合理，不足之处在于北向阳台的存在，导致需要把一半的厨房面积用作过道，厨房的浪费面积过大...

154平三房两厅两卫户型，实际套内得房率在96%左右：

标准的动静分区格局，三开间朝南，主卧和客厅均带270°采光面，客厅带270°转角阳台。整体开间尺度足够，功能性足够，但通透性略差。

该户型仅有5号楼东边户16套。

165平四房两厅三卫户型，实际套内得房率在94%左右：

16.1米的南向面宽，近90%的窗占比，带南北双阳台（北向生活阳台进深2.6米），标准的动静分区格局，除了入户的次卧有暗卫之外，算是一个完美的户型。

该户型整盘只有18套房子。

楚宝里整体户型货量如下：

106、、146、154、165户型面积段货量最少，122-144户型产品最多。

106户型作为起步户型能做到独梯入户，且两栋楼中11号楼能有南向百米的园林视野、2号楼拥有无遮挡的东南向视野，将会是最值得买的。

122、124、144三个户型货量最多，且楼栋差异不大，预计将是最难去化的户型，存在捡漏的可能性。

154、165户型因货量少，且江汉路汉正街周边挤压了大量改善置换需求，预计没有去化压力。

▍交通配套

地铁便利度高，自驾崩溃...

450米左右到6号线六渡桥站、620米左右到2&6号线换乘站江汉路站，公共交通去往武昌汉阳都相对方便。

路网方面，项目周边均无快速路，南侧紧邻中山大道，中山大道附近路段是禁止社会车辆通行；

周边的次干道基本都是单行线，例如前进二路、前进四路、民主一路等，与附近的京汉大道、解放大道、沿江大道、武汉长江隧道等主干道都有一定距离，自驾体验很差，且周边路网都是不分时段的拥堵。

这是楚宝里周边的路网现状，汇入口多，狭窄，交通参与者复杂...

▍教育配套

一初学苑小学部（原单洞新村小学改名）+一初学苑南校区，存在成绩的未知数。

官方说法是武汉城建集团投资8500万元对单洞新村小学、一初前进校区这两所老牌学校进行翻新改造。

单洞新村小学实景图（改造前）

原一初前进校区之后将会改造为高中，单洞新村小学将更名为“一初学苑小学部”（暂定名），和江城府楼下的一初学苑南校区合并为新的“一初学苑九年一贯制学区”

*原单洞新村小学在改造前为江汉区三梯队小学。

*一初学苑南校区为一所新规划的一初系学校，2025年首次招生，规划规模为21个班，对口范围较为复杂，对口2万+的改善新房（如江城府、绍兴里等），也对口大量老旧社区...师资力量不详。

▍商业配套

有逛不完的街。

楚宝里项目自带6.55万方的华润万象商业、出门还有水塔街、民众乐园、660米到江汉路、1.5公里到汉正街，2公里左右到武广，各种业态各种能级的商业体都有，是整个大汉口商业密集度最高的位置。

▍医疗配套

武汉顶级医疗在舒适的公共交通距离内。

车程2公里左右到汉口同济，车程2.3公里左右到武汉市中心医院。

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