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在济南楼市的顶豪序列中，谁是“最顶豪”或许尚存争议，但论及谁是“最神秘顶豪”，一定非绿城深蓝公馆莫属。

作为绿城体系内定位最高端的“深蓝系” 作品，其入场门槛堪称济南楼市天花板。仅起步面积就达到157㎡，户均面积205㎡，总价门槛600万起步，妥妥的济南顶流。

时针拨回至2023年7月，深蓝公馆首开便引发轰动，据说线上开盘几乎秒罄，主流成交价格在3.5-4万/㎡，后期部分房源更是突破4 万+/㎡。

整个小区共计 313 户，仅16套房源公开对外销售，其余超9成均是定向销售给CBD 引进的专家人才，很多客户非富即贵，案场几乎全程是一对一秘密接待，且不对同行开放，所以市面上很少有它的声音。

然而，就是这样一个曾经一房难求的顶豪小区，在今年5月底刚刚交付后，便迎来了一波集中抛售潮。

从以上数据可以看出：悲观情绪正在从刚需市场蔓延至顶豪市场，加上北上广深等一线城市陆续局部放开限购，也让一些豪宅客户有了更多的选择。因此，“卖一买一”置换升级型改善逐渐成为目前豪宅市场的主流，若想稳住豪宅市场则必先稳刚需市场根基。

信号2，买房远离投资占比高的小区，“房住不炒”同样适用于豪宅市场。

济南文旅城巅峰期纯投资客占比高达3-5成，买来不住，就放在那里坐等升值。市场上行周期一片欣欣向荣，一旦下行，就会出现大规模的踩踏，8000-8800的价格打了多少人的脸。

深蓝公馆也是如此，当年客户顶着大几十万的茶水费也要上车的多少带有几分“投机”心态，但与文旅城不同的是，深蓝公馆的总价太高，有实力的接盘者少之又少，想短期内立即脱手非常困难，然后价格一降再降，间接拉低了整盘市值。所以买房尽量远离投资占比高的小区，豪宅亦是如此。

信号3，豪宅产品的更新迭代正在加速，一不小心就落伍了。

作为济南版“汤臣一品”，深蓝公馆立面采用玻璃幕墙+ 铝板曲面设计，造价不菲，但户型设计似乎已经落伍多时，南向小落地窗+多边框设计也极大拉低了户型的视野及立面颜值。

受南北狭长地形限制，加之绿城为追求外立面美观而牺牲部分户型功能的设计理念，小区157-205㎡户型仅为3-3.5 面宽，如178㎡户型的客厅开间仅6.7米，阳台进深很短，且多个户型存在北向房间偏小的问题。

精装交付中规中矩，无亮点可循。四栋住宅楼均紧邻城市主干道，居住私密性与舒适度大打折扣。

产品落后，但面临新品供应井喷困境——

财富中心星辰户均240㎡，一期174套，项目整体规划约500套；

中恒信二期云顶户均252㎡，总计272套；

九宸赋户均173㎡，总计614套；

中海省博西地上建面13万㎡，按户均200估算，至少650套；

这些顶豪虽未入市，但给予客户的心理暗示是：好房子多的是，不着急、慢慢选。其他在售的如海信君安、珑和院、云上璟誉、中海时光之境、鲁投壹号院产品都很不错，正不断分流有限的潜在客户。

尤为关键的是，不计容新规背景下的四代宅已成为市场新风口，在深蓝公馆周边，中海省博西项目、CBD西A1地块保利九宸赋都传出了做四代宅的消息，大面积空中花园及室内挑空，得房率达到100%+。比较之下，在一定程度上让深蓝公馆这种产品一般的次新房很容易落伍。

而对于购房者而言，市场的理性回归，或许意味着更多的选择与更合理的价格空间，好的产品、合理的价格，豪宅市场能迎来新一轮的小高潮吗

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