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宁波省交投福璟里

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项目位于鄞州区下应板块，地块两侧水景，邻近天宫庄园、院士公园、鄞州公园，环境优异，距离地铁4/5号线南高教园区站、4号线金达南路站700米，周边享有鄞州中学、鄞州新蓝青学校、鄞州实验中学、德培小学、鄞州中医院、西江古村民国老街、培罗成广场等完备配套资源。

该地块为今年主城首宗地块，也是主城土地市场沉寂近一年后的首宗爆点地块，由华润经过60轮的竞价，以25514元/㎡的楼面价竞得，溢价率高达50.11%，容积率仅1.2。华润目前在宁波仅剩润樾在售，存量约2.0万方，因此补货意愿强烈。

项目为纯低密配置，总计建设4幢6-8F叠拼、15幢3-4F联排。下应板块自24年底库存已基本出清，后续推货便是区域顶配豪宅。参考24年至今高端市场表现，宁波并不缺少高净值客户，项目后续上市后将备受市场关注。

项目位于鄞州区江东核心板块，东柳街道与潘火街道交界处，靠近东部新城。距离宁波东站0.6km、地铁4号线矮柳站0.4km、地铁1号线福明路站0.8km，交通较为便捷。周边邻近东部银泰城、阪急、文化广场、江东实验小学、春晓中学、第六医院、儿童公园等，生活配套资源成熟。

地块由省交投于2024年3月26日竞得，楼面价25876元/㎡，溢价率25.43%，也是宁波五区2024年唯一高溢价地块，不限价、定品质，分为南北子地块，双水系环绕，规划会所及下沉式庭院，建成后小环境较为精致，由省交投独立操盘，绿城设计。

项目总计13栋高层、洋房，整体定位改善盘，一层全部架空，户型158-195-242，四开间朝南、两梯两户、洋房顶复设计。同板块内唯一在售项目为能建百誉府（2024年12月首开去化约10%，户型110-138，弱竞争）。未来上市后主要对标项目为得力汽车东站东侧项目。

项目位于鄞州区前鄞板块，毗邻东部新城，地铁5号线曹隘旁，靠近宁波东枢纽、环城南路高架、世纪大道高架，交通条件较为便捷，周边享有东部银泰城、宏泰广场、东南小学、宁波文化广场等配套资源。

地块由宁波轨交于2024年3月29日竞得，楼面价11304元/㎡，溢价率0%，毛坯限价31000元/㎡，分为东西两个地块，西侧为商业体+住宅，东侧为纯住宅，规划建面约147-195㎡的改善户型，商业占比约32%，需自持10年。

前鄞板块目前在售项目主要为100-140㎡刚改项目，且受周边环境抗性影响较大，如华润润樾（北侧甬台温铁路）、轨交悦东上境（南侧甬台温高速）。本案目前主要抗性为北侧高架路，综合来看是板块内地段、环境、改善户型的首选。不过在下半年，主城预计入市的新盘中，140以下户型反而稀缺，纯改善的项目竞争将更为激烈。由于轨交尚未有过独立运营商业的经验，后续商业部分的操作也值得市场期待。

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