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天津金地上湾玖峯

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|金地上湾玖峯区位实景图

改善是支撑未来楼市的核心，这已经是行业共识。2020年前后天津进入改善潮，河西南开引领，河东紧随其后，红桥也吃了一波红利。近郊低密项目、远郊核心板块红盘迭出。这波市场机会下，河北区却迟迟没能出现匹配改善需求的项目，上一代热盘，还是十里观澜。2021-2025年河北区仅出让了4块地，没有地段、产品、价格适配改善需求的有效供应，让区域改善干瞪眼。但今年，压箱底地块终于上市，最近金地·上湾玖峯露面，三河交汇，最低容积率1.6，洋房100-139，4.0产品，目标就是这个市场结构性机会。

天津楼市，河北区被“雪藏”太久！

抛开市场，先聊很少聊，但十分“遗憾”的河北区，很少聊是因为有质量的供应寥寥无几，说“遗憾”是因为拥有城市级资源，却始终没能在楼市争得匹配的地位。业内常说改善南开学区河西流量河东，门槛红桥，没有然后了。

但河北区却是天津发展最早、成熟度最高、能级极高的片区。且不说北洋时代、工业大跃进时代，现代化之后，天津也一直是沿海河发展，海河两岸是城市繁华的象征。只在很小一段时间，政府南迁推动发展轴向背离，河西抓住机会，造就了河西友谊路、梅江乃至于黑牛城道两翼。

|天津津城圈层结构图

天津国土空间总体规划（2021—2035年）对城市发展提出了全新的构想，津城核心就是重点打造中央活力区，其中海河大运河新开河核心区被定位为世界级风华水岸标志区，和平路滨江道等是精品化国际消费中心区。

刚刚过去的上合峰会，最引人注目、火爆出圈的就是海河。天津站、解放桥到古文化街、意式风情区再到三岔河口天津之眼，人满为患。灯光秀让很多天津人大呼陌生到不认识，风华水岸打造初露锋芒，受益最大的无疑就是河北区。

|天津海河夜景图

就这么一个区域，发展最早，资源最好，却在楼市最没存在感。官方数据，河北区既有住宅29.74万套，总建面2153万方，2000年以前的住房占比达49%。也就是说半数房子房龄超25年。近几年河北区只有三五个外围楼盘在售，而其他区域都是十几个，导致河北区改善客户被动进入二手房与其他区域。

|河北区住宅房龄结构图

典型的红桥、河东甚至北辰的流量盘能收罗70%的河北区外溢，中介很直白的叫“干瞪眼”，因为河北区没有匹配的项目供应。中海十里观澜当年售价3万以上还实现了流量与利润双丰收，足见客户购买力。

很多朋友想买个总价可控一步到位的改善房，说绝不折腾了，也绝不高杠杆了，但总价可控买定位改善、面积适宜的，很难，我始终认为这是河北区的机会。大面积沿海河地带，过河就是南开、和平，路网体系联系极为紧密，快速路往东往北都非常便利。地铁高密度覆盖，通勤时间、生活便利度以及城市烟火气齐备。

|金地上湾玖峯快速路网图

长期以来河北区房价水平相对河东、河西明显偏低，而在新规条件下，能够供应的产品出房率质的提升，120㎡左右的改善户型都能做到传统项目140-150㎡房子的尺度。

河北区应该抓住市区改善客户不愿意高杠杆买房、不愿意在住房上捆绑一生，但是需求居住舒适度与城市生活便利度的机会，奠定自己在天津楼市市区改善“一步到位”的市场地位。

|金地上湾玖峯单元大堂效果图

主轴回归+上合峰会的政策红利，市场格局的结构性变化，新规带来的市场冲刺机会，河北区能不能抓住，其实就看着一波了。

PART 02

疯狂补短板，河北区第二梯队崛起

如果看河北区的板块格局，最优质的片区无疑就是意风区，可以跟河西、南开核心区看齐，但风情区已经开发成熟基本无地供应。

然后就是南口路、中山路片区，中山路也是整个河北区发展最早，存量住宅最集中地地带。偶有项目，居住密度偏高，在当前市场环境下已经没有竞争优势。所以在旺海公府与仁恒河滨花园之后，河北区市场的热点其实是在北运河-新开河-海河交汇的三角地带，当年这个片区被寄予厚望，以宏大的规划、地段、景观资源为核心驱动。

站在更高维度上去观察，天津的风华水岸标志区内，真正具备大规模片区型开发前景的地带并不多，海河柳林、西站副中心，剩下就是这个三河交汇的湾区地带。前两个已经进入了开发高峰，2025年，河北区对海河上湾区的开发也终于重回正轨，也只有这里，才能担负区域重振客户改善信心的重任。在备受争议的“劝退”客户的配套短板上，开始砸下大投入。

|河北区教育资源分布及新建

最典型的教育资源，过去很多年排名靠前的只有育婴里与小外，但今年，直接围绕小外作为“十四五”规划的城市更新示范带，41.7万㎡的片区整体规划为“学校+地铁 +街区”的复合立体活力圈。外院附中本部具备保送清华、北大等顶尖学府资格，比肩“市五所”，而且在九年一贯制为主流的市场环境下，三十五中旁边直接官宣落地的是十二年制小外学校。

河北区一直缺乏大型商业综合体，片区商业综合体目前在装修准备阶段，6号线打通之后，7号线正在施工，西侧3站至天津西站，东边天津站，3公里内是水游城、陆家嘴商圈与在建的第4代山姆会员超市，全在地铁辐射范围内。对于这个三河交汇的湾区地带来说，区位在河北区，享受的是鼓楼-西站商圈的配套。

|地铁环线示意图

河北区存量住宅颇多，在城市更新大潮下，城市面貌提升也有目共睹，外院附中城市更新改造建筑面积41.75万㎡，拟新建建筑面积15.45万㎡。天美将存量房产盘活后形成了风情街区。更重要的是，这个片区新地块开始迎合市场改善需求，低容积率地块开始入市。

|河北区主要城市更新项目分布图

三十五中地块此前规划容积率高达2.7，明显很难满足改善市场需求。去年该地块最终出让时，容积率降至2.0和1.6，同时明确建设12年一贯制学校，可售楼面价在1.2万/㎡左右。地价与容积率、配套全部回归到合理水平，金地代建后引入了峯系产品。

所以对于区域改善乃至于寻求总价可控、配套便利、品质可控的市区改善客户而言，河北区可以是个不错的选择。意风区无地可卖之后，小外板块+三十五中作为河北区最后的连片开发地带，密集的配套落地与匹配的产品供应，有望成为城市改善人群的首选目的地。

天津金地上湾玖峯

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