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宁波轨交和晏府

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宁波轨交·和晏府是宁波轨道交通（市属国企）在前殷TOD板块打造的"和系"首作纯改善盘，位于鄞州区邱隘镇海晏路与甬骅路交汇处，主打147-202㎡精装三至四房，全盘304户低密小高层，预计2028年9月30日精装交付。

一、项目基本信息

位置：鄞州区邱隘镇海晏路与甬骅路交汇处（前殷TOD板块），距东部新城核心约2公里。

规模：占地约2.7万㎡，总建面约7.7万㎡，容积率2.0，绿化率31.5%，共10栋16-17层板式小高层、304户，车位515个（比约1:1.7）。

产品：建面约147-202㎡三至四房，两梯两户、独立私梯厅，无刚需小户型，圈层纯粹。

交付：精装交付（装标约5000-5500元/㎡，含大金/博世中央空调+地暖+新风），预计2028年9月30日交房。

物业：轨交自持悦城生活服务，约3.85-4.45元/㎡·月。

二、建筑与公区亮点

四面全铝板公建化立面：大面积Low-E中空玻璃+首层石材铺装，抗风化、隔音隔热，颜值与质感兼备。

30米酒店式迎宾大门+双层精装入户大堂：地上+地下双精装大堂，归家仪式感拉满。

"十境和晏"东方园林：中央水景+阳光草坪+景观风雨连廊+环形健康跑道，内部水系与外部双河景观呼应。

约500㎡水镜中央会所+10座主题架空层：涵盖儿童游乐、康养休憩、共享书吧、邻里会客等全龄空间。

三、户型与价格

项目精装备案均价34751-38892元/㎡，实际成交均价约32500-37000元/㎡，一房一价。

1. 147㎡三房两厅两卫（入门款）

格局：3室2厅2卫，四开间朝南，LDKB大通厅，层高3.1米。

亮点：南北双阳台+独立玄关+主卧270°全景飘窗套房，得房率约83%-85%，三口之家优选。

总价：约478-510万。

2. 176㎡四房两厅两卫（主力款）

格局：4室2厅2卫，四开间朝南，约5米LDK大横厅，层高3.15米。

亮点：四叶草通透格局+双套房设计+独立储藏间，动静分区极致，二孩/三代同堂首选。

总价：约570-600万。

3. 202㎡四房两厅三卫（顶配款）

格局：4室2厅3卫，临河楼王，三套房独立设计，层高3.15米。

亮点：7.2米超长双河景阳台+LDKB一体化大通厅+主卧步入式衣帽间，前排坐拥双河景观，终极改善之选。

总价：约656-680万。

四、配套资源

交通：地铁5号线曹隘站直线约360米，地库直通地铁站，2站直达阪急百货，1站换乘1号线；紧邻环城南路快速路、海晏南路、福庆南路。

商业：自带约3万㎡自持TOD商业+2000㎡净菜市场（与住宅同步交付），3公里内覆盖阪急百货、东部银泰、宏泰广场、宜家。

教育：邻近童第周实验学校（规划九年一贯制）、华师大宁波艺术实验学校、邱隘实验小学、鄞州实验中学等（期房不承诺学区，具体划片以当年教育部门公示为准）。

医疗：鄞州二院潘火分院约1公里，3公里内李惠利东部医院、鄞州区中西医结合医院。

生态：前殷河+殷隘河双河环抱，外部配建约5万㎡滨河绿带公园（总投资3.8亿，在建），内部"十境和晏"园林。

五、核心优劣势

优势：市属国企轨交开发，交付有保障；真地铁上盖（地库直通5号线曹隘站），雨天通勤无需淋雨；2.0容积率304户纯改善小盘+全铝板立面+一梯一户；双河景+5万方滨河公园；自带3万方TOD商业+菜场，下楼即满足日常。

短板：2028年9月交付，等待周期较长；起步147㎡、总价478万起，刚需够不着；北侧临近环城南路快速路，高楼层北向房源有车流噪音；前殷板块仍在建设，界面需时间成熟；自持商业招商落地效果待验证。