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石家庄保利长安天曜

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我经常在售楼处，线上内容、楼书单页上看到这样的用词：

轻奢、隐奢、显奢、重奢、新奢、暗奢……

我一直以为这是正确的废话

因为你没办法评判也没办法衡量，所有的措辞都是内在的一种感觉

一种不明显的感觉

但是如果有哪家房企可以把这种细微对于高端住宅的感觉体系化、差异化以及明牌化……

那我觉得，那就是一家了不起的开发商

GAI周延《小宇》,

语海小公主

你对保利的第一印象是什么

可能脑海里会有一个既定认知

曾经对我而言当然也是如此

但是就在这两年间

保利针对整个市场高端品类，完成了一次围绕着用户需求适配的体系化落地

保利用了很大的代价，完成了行业内极其罕见的对于高端住宅产品全品类的系统化落地

就用了两年时间，几乎重构了行业内对于豪宅产品的理解和认知

今天要说的就是在这两年时间保利对于高端项目的沉淀

注意

不是构想也不是简单的规划更不是预期，而是真实落地的场景

广州保利天曜实景图

所以后面所有的内容，都是实景

01

保利做了一个巨大的改变，不同于其他开发商针对高端产品线只有一个品类

2025年保利做的第一个决定

就是将高端产品标准实现差异化

天奕、天曜、天珺、天瓒、天瑞、天悦……

虽然看上去都是天系，但是每一个案名背后代表着一个概念分支

整个保利研发体系，天系代表着标准

一定在核心城市核心地段的标准

而天后面的那个字，代表着品类

在保利的视线范围内，高端类市场进一步完成垂直化细分的工作

天曜负责老钱，天珺主打隐奢、天悦呈现的是现代极简、天瑞是新东方主义……

保利在行业内第一次在企业内部完成了单一品类的二度细分

而且每一个细分品类表现了保利极强的掌控力

所有的风格都不是营销概念

而是真实具体的审美呈现

类似于保利天奕，是今年的一款天系下的全新品类

天奕和其他所有天系产品不同的是，这个品类的产品甚至不是主打某一种风格

天奕的内核是：松弛感

如果你只看这三个字，你一定会觉得松弛感是一种营销概念或者包装的噱头

因为松弛感没有标准，而且也不具体，能这么叫的产品线一直都是包装的

但是我们不妨看下保利天奕的呈现

广州保利天奕实景图

可能第一眼的感觉就是：对对对，这样的空间呈现很有松弛感的感觉

广州保利天奕实景图

去看保利的产品交付，你会感觉整体建筑保持品质感的同时

整个空间又没有很强烈的压迫感

反而有种让你愿意走入愿意亲近放松的感觉

这个品类一进入市场很快就引起了高端市场的剧烈反应

广州保利天奕入市首期开盘去化超200套，4月底开盘至9月底已售超55亿，每月都是广州网签销冠，目前仍然是1-9月广州的网签第一

上海保利天奕首开认购率197%，2小时内售罄，一举成为上海6-8月销售套数TOP2，7-9月销售套数TOP1

产品好，客户认，价值被认可，这让这样的松弛感豪宅的标签被牢牢扎在保利身上

但是

之所以说这背后是基于保利强大的掌控力

广州保利天奕实景图

其实背后你会发现将这种感觉落地并不简单

他需要体系内产品研发的三个部门（建筑、景观、室内）同时作业，才会将空间内的灰度空间抹去

在室内可以感受到室外，景观渗透在室内外的各个角落，室内成为功能也成为风景

只有这样才会有所谓松弛的可能性

与此同时你也会发现，大量圆弧元素的刻意落地，让画面更加圆润

整体的材质选择都是基于颜色相对统一但是层次感更加丰富的模式，从而让人亲近又不会降低品质感

保利对于这种状态的呈现极度认真，且用了巨大的代价

所以让第一个天奕就呈现出非常好的状态

不论是室内外，还是白天晚上，这种赋予给业主生活的感觉被得到一以贯之

同样正是基于保利这么强大的掌控力，面对着下一个天奕的出现

保利掌控了出品调性，但却没有同质化

上海保利天奕实景图

上海保利天奕整体的基调、配合、风格和广州天奕不尽相同，但是你依然可以感受到品质感和松弛感

这就是保利的能力呈现

面对着高端市场，保利思考的不是简单的提升标准堆砌物料

而是在每一个细分下落地新品类

天奕如此，新出品的天曜也是如此，甚至在天系之上的广州保利临江大道项目

也是如此

02

关于掌控力本身代表着保利整体的顶层意志，意图在塔尖市场做出版图做出视野

但是对于这么大规模的企业，单纯的有意志和有想法是断然不行的

那

保利靠的是什么

靠的是总部层面的产品封装能力

讲真的，这是我今年最大的能力收获

对于不同品类，因为涉及风格、尺度、材质等细节，保利都会制定一套封装标准来明确规格

用来保障底线

所谓高端品类的血统，保利从研发到落地都不希望被稀释

和其他房企做产品线定标准不同，保利的封装能力我理解的就是：拉金线

把审美变成数学

保利天珺主打隐奢，他的产品力封装就有满满的三百页

他把社区内的每个环节都明确了标准

方案示意图

细项分设计原则、尺度控制、功能平面、标化部件等

比如

保利会明确好什么样的配色更加适合隐奢，相互关系怎么样，什么样的材质组合更加融洽

这些都是对于隐奢的空间呈现

只要在这四个维度上都保持标准的统一，就能够在落地项目上呈现出内敛高级的豪宅质感

因为产品力的持续封装，在短时间内表达出强大的自我迭代能力

所以宁波保利海晏天珺的门头是这样的

宁波保利海晏天珺实景图

整个内敛的入口设计整体将光晕藏在内部，整体隐奢的调性通过增加层次感表达的非常彻底

但是一个月后的温州保利天珺

温州保利天珺实景图

门头是这样的

通过增加立柱的存在放大尺度的恢弘，又能保持仪式感和屏障感，并且整体用了更多金属元素，放大了温州相对而言的商贸文化

而最近天津刚刚入市的保利津门天珺，整个门头又呈现出这样的感觉

津门天珺效果图

将立柱景观化，主题化以及艺术化，并且放大了整个环抱式景墙带来的包裹感

整体的气场更强，仪式感更明显，但是同样并没有放弃隐奢的内敛和私密性

这背后就是保利封装手册上对于金线标准的确定之后创造的迭代效果

每个品类都会确定一个封装手册

方案示意图

一本封装手册会对项目所有环节都确定标准

每个标准对应项目再融入在地文化和地块属性进行二创，从而产生迭代的力量

而当迭代到一定程度，还会反向反哺保利集团完成第二轮产品力封装

厦门保利天悦实景图

厦门保利天悦这个项目正是因为气质过好，开启了第二轮的产品力封装

厦门保利天悦实景图

整个封装产品规格不论在审美定调和超级场景较之前都会有明显提升

这也是为什么保利的高端出品可以同时兼顾美学和功能的原因

所以保利的产品力迭代就会有一个明显的轨迹：先做产品力封装，然后属地项目在封装之上做品质二创，然后伴随着项目落地逐步推进到一定数量之后再做二次产品力封装

以此循环

这就是保利产品自我迭代的核心驱动力

当然如果在工程上还有一些突破，这种创新力就会变得更加跳跃

比如另外一些外部资源的嫁接也可以迸发更多的精彩

广州保利天曜实景图

保利天曜就内嵌了非遗工艺，使得项目内部的产品人文底蕴得到重度放大

基于此

审美定调+超级场景+技术攻克成为了保利封装能力最重要的底层支撑

所以在这个维度上，不知道各位有没有发现

保利在集团和城市公司之间形成了一个很好的良性机制

总部研发负责出台标准并且梳理节点，城市公司负责在地文化落地和地块气质的转译

二者之间保持非常好的良性关系，从而保证每一个出品都能够符合总部标准的同时

也不会让各地项目处于呆板标准化的状态，从而失去了市场活力

某种程度上来说，我非常期待十月份保利集团好房子的标准出台

我已经内部看过了，真的叹为观止

因为本质上保利好房子标准是保利将自己全集团的所有产品能力来了一次封装，并且对外输出

我建议所有地产同行都需要想办法去学习一下

03

写到这里或许大家可以明白，为什么保利可以在一年的时间在高端市场形成这么多品类项目的同时落地

而且无一失手

要做好产品，本质上是企业意愿，但更是企业能力的折射

没有一个充分的机制和实力保障，所有的口号都会停留在空间没办法落地

但是这里还有一个核心问题没有回答

就是有能力有实力是保利的底色

但是创新的源动力来自于哪里

经过我这一年来对于保利上上下下体系化研究，这个源动力来自于：客户研判

你先别着急

关于客户研判或者客户思维或者以人为本，我相信各位应该在很多地方都听说过了

还是那句话，当成口号还是真的变成机制还是有本质性区别

我们不妨看一下保利是如何做客户需求研判的

我想很多项目都会和你说自己在做产品定位的时候会有客户调研

但同样的事情，保利落地的颗粒度就很不同

有三个环节的根本性改变

方案示意图

首先调研不会是静态的

每个项目从拿地期、前策期、拓展期、面客期四个环节会进行四轮客研

每一期的调研内容都会下沉具体的产品建议，从而形成执行手册，深度匹配客户需求

第二，对于客户调研不做不痛不痒的采访，而是做客户需求的重度转译

这件事是我目前看到开发商里面做的最扎实的

方案示意图

他把客户需求全部转译到：安全感、尊贵感、舒适感、亲切感、归属感、安全感这五大需求体系

在这样的框架下需求能够被彻底转译，并且充分落地

第三，所有的需求又再度被细分为基础性需求和进阶性需求

方案示意图

这样的细分可以判定哪些需求必须得到满足，哪些需求可以成为后期的营销卖点

这三件事的核心就是让产品创新的源动力源源不断在市场端反馈进入研发体系

并且不会有任何的疏漏和遗漏

上海保利天奕实景图

小到用户觉得插座横着摆放太难看，保利交付这样的竖向插座面板

细节又细腻

调研中有客户在天曜项目提出希望社区内拥有更多的精神空间

广州保利天曜实景图

所以在社区内就出现了类似这样的建筑，成为项目的视觉和情绪中心

这种创新最为夸张能到什么程度呢

其实就是今年马上就要进入市场的，广州保利临江大道项目

几乎全广州翘首以盼，大量客户包括大量的同行都在围观这块城市绝版地块最后会出什么产品

这本该是一块没什么营销难度的地块，但是正是基于对于广州塔尖类客群的系统性梳理以及深度调研

也为了给到市场足够好的呈现和表达

保利就为此输出了今年整个保利集团的年度旗舰型非标产品

保利临江大道项目效果图

单盘主义工作室深度参与项目前期产品开发接近一年的时间，这真的是在我眼里领先行业周期5年的一个项目

保利推翻自己过往所有的成功经验，重新开始挑战自我

社区内所有的规格材质都是非标

保利甚至找了一块空地在现场摆放了一遍直到满意之后才在现场开始铺装

目标就是在体系之上拥有更挑战行业预期的存在

就是因为发现客户极致的需求，从而推动了保利极致的办法

特殊问题总有特殊办法

只要想，就能够转换为行动力

因为良好的客户反馈机制，在保利身上反而没有那种大企业的臃肿，反而增添了一股围绕产品力的满腔热血

04

所以我们看到保利产品能力的呈现到底看到了什么

今天我们只聚焦在保利的高端市场

而且是一年时间内产生的变化

如果我们把视线放在保利所有的项目

并且拉长时间看过去五年和未来十年

我想画面会更震撼

这背后本质上想和大家传递的就是这种产品进阶的能力

我们反哺每一个具体的项目，都在试图还原保利的研发动机和开发过程

我们看到了客户调研，看到了方案测试，看到了实景呈现，也看到了单品在城市间蔓延

保利不仅仅在构建自己的产品线，更是在构建可落地的产品力

产品需要提升不应该停留在口号

客户需求如何被满足不能只是一个困惑

所有的产品研发都是基于地段价值和项目本体的适配

一年时间很快，一年时间或许也很痛苦

一年时间亦或能够成就那个了不起的保利发展

广州保利天曜实景图

改变市场认知靠的不是一个个口号，而是一个个项目，一个个项目的执行

没有捷径

房地产开发所有的捷径都是弯路，但所有的弯路都是必经之路

保利发展趟过这潭水

坚定不移，也兴奋不已

石家庄保利长安天曜

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