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中天海威璟逸

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项目距离地铁站和吾悦广场，均在500米步行范围内，刚需板块来说配套不错。

2. 有地铁6号线北延的规划预期，不过暂未官宣。

3. 公区风格有自己特色，会有对应的受众，不过不能确定是否和本地仅有的改善需求匹配。

4. 公区功能性完善，恒温泳池、健身房、私宴厅、瑜伽馆、影音室、豪华儿童区都给到了。

5. 外立面四面铝板，装标有日立中央空调、杜尼韦尔新风、方太5件套（烟灶、洗碗机、蒸烤箱、冰箱）、地面是石材、墙面应该是墙布+木饰面。

6. 139户型得房率93%，不过似乎属于一种违规操作，我看各大平台上的平面图都换成得房率86%的版本了。

可能也是因为这个原因，所以项目不让拍样板间吧。

另外做了类一梯一户设计，电梯厅的利用率和隐私性会更好。

1. 项目距离留石高架约340米，距离高铁线路约430米。同时3、4、6幢紧邻主干道同协路，会有一定噪音影响

（高铁、高架上篇忘写了，这个距离整体影响较小，但仍可能存在噪音或震动干扰）

2. 项目做了东西横向排布的高低配设计。因为叠排和高层总价相差较大，两个人群间可能有矛盾。同时高层的容积率也被变相压缩了。

3. 北面的5幢高层做了抬板设计，可能会影响这几幢的归家动线（从公区通行需要走公共楼梯/公共电梯上楼再进电梯厅归家）

4. 华丰石桥板块已入市+待入市+待供应合计有8块地。合计交付量预计高达4000套。

如按交付后6%的挂牌率计算，预计会让板块去化周期增加6-12个月。

已知华丰板块24年去化周期约为29个月（整体杭州平均线为24个月）在全杭州统计的 99 个板块中位列 73 位。

在此基础上再增加6-12个月的话，真成『全杭吊车尾』了。

5. 学区预计是青蓝青华实验小学和风华中学。搜索25年重高率为11%，主城区垫底的水平。

6. 华丰板块整体界面一般，主要是因为与主城区有高架、铁路、君用机场等物理隔离，并且板块内安置房、老小区较多。这点短中期都不会有太大变化。

7. 项目整盘做了接近一半的170甚至190大户型，总价高至764万。

二手市场对大户型其实没有普遍的认可度，目前高于139面积会明显更难出手些（即便是奥体板块的二手市场也有这样的现象，更何况是华丰这样的刚需板块）

同时高总价对刚需板块而言也属于需求错配（改善看不上，刚需买不起。详细讨论可见『买房警惕"伪改善"！某些新房的溢价，纯属“割韭菜”！』）

我大胆预测，后续170和190大户型的流通性会更差，二手市场认可度会明显低于其他户型和同总价的上级板块房源。

8. 因为高低配，楼间距基本只有不到30米，隐私性和采光都会相对弱一些。

复盘之后可知，项目的价值点主要有三个，地铁不远、商场不远、产品不错。

问题则有挺多，高架/高铁/主干道噪音、产品设计规划问题、板块流动性差、学区差、界面差、楼间距近、口碑不佳、没有发展预期…

这也就是我之前为什么说，璟逸并不算一个很优质的项目。

而正是这样一个项目，被套上了一个改善的帽子，我是真的觉得有点错配了

中天海威璟逸

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