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PART1 小区位·生活

以住为先，所以我们看小区域。

项目北侧是两块商业用地，隔绝了铁路；项目东北侧200米就是西站、云门以及金手指；项目东侧就是云门公园，不过因为隔着容积率4的商地，所以应该没啥景观资源；项目南侧是望云璟宸府和云诵桂月，远一点就是天街；项目西侧是两块宅地。

整体看，望云润府在云城的区位还不错，不邻铁路，也靠近云门公园、天街。

商业3/5：

1.小商业循环情况

目前小商业肯定是不咋地的，要看周边的商业用地建起来之后了，后续望云璟宸府南面应该是有一些商业，一段时间内都不会特别方便

2.大商业情况

南侧步行就能走到天街，虽然一直有停工传言，不过我认为当前进度慢是合理的，毕竟云城才刚刚进入交付周期，人口导入刚开始

教育2/5：

余杭没有主城区学籍，但是天元公学在区内还是属于优质资源的

医疗3/5：

驾车三公里左右到浙一总部，还是比较方便的

交通3/5：

600米步行到龙舟北路站；公路交通方面，上文一西路不算方便，而且文一西路本身就不算通畅，导致前往传统核心区效率很低

界面3.5/5：

有高楼，有公园，在空白土地上的建设，界面不会差；

PART2 大区位·价值

本身区位3/5：

首先，云城的规划落地情况是不错的，作为一个发展时间不算长的新单元，这里的规划落地情况比较超出预期，浙大校友总部、人才大厦、超重力实验室这些基本都建成了。而后续的规划，有西站这个核心枢纽坐镇，像云门公园、金手指，最终的落地应该不成问题。

好的说完了，我来说另一面，就是对云城的期待不要太高。

我认为云城，是服务于未来科技城的。好东西都在未科，体育中心、文化馆、浙一，阿里、字节这种头部大厂也集中在未科，像党校、区政府这种也在未科，而云城的核心是西站。

对于云城天街，坊间定位很高，但是我觉得最合理的定位还是社区商业，不要想着能成为虹吸周边人流的TOP级商业。火车站是能带人流，但是一方面西站人流永远不会高于东站；另一方面西站这种第四代火车站，在尽可能的把客流价值锁在车站里，会分流天街。另外，西站的这个区位，外溢来的人流量也不会特别大。只能说，人人都想学虹桥，但是至今仍只有一个虹桥。

从更大的角度来说，未科+云城会是职住平衡的典范，区域内部小循环居多，这是物理距离决定的。

到达产业区交通情况（工作日早高峰）3/5：

钱江世纪城35公里（1小时10分钟）；东站27公里（1小时）；滨江核心区39公里（1小时15分钟）；未来科技城3公里（7分钟）；

到达城市核心情况（休息日中午）2/5：

湖滨银泰24公里（60分钟）；武林22公里（45分钟）；万象城30公里（50分钟）

PART3 小区

外立面4/5：四面铝板，不过辨识度一般，比之江的华润项目差一些；

公区5/5：配置是不错的，下沉庭院、恒温泳池；

楼层、容积率3/5：容积率2.1，其实不算高，但是高低配，高层还是做到了20层以上，而且2T3，令人无语；

户型4/5：户型是不错的，139B这个户型，南翔面宽大，主卧L型飘窗，采光面很好；

装修4/5：无论是风格搭配，还是配置，都很不错，确实为了涨价付出了努力；

无论是户型设计还是各种配置，包括审美，相较于限价时代都有明显提升，但是两点，首先，高低配，我很不喜欢；其次，139这个面积段，价格也涨了，还要2T3；最后，高层首层5米架空的停车场，高低配项目这么做，我感觉更奇怪了

PART4 总结

优点：

1.界面好，配套、产业处于成长期；

2.板块内位置相对核心；

3.地铁比较近；

4.公区配置不错；

5.户型不错，室内装标也较高；

缺点：

1.距离主城核心区较远；

2.第一个不限价产品，目前看价格明显高于周边；

3.涨价后，139依旧只能得到连廊户型；

4.高低配；

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