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杭州中冶.锦绣印

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城西文教的现房项目——中冶锦绣公馆是全杭州首个突破限价的现房销售项目，原本文教区限价5.6万项目觉得亏掉裤衩，一直捂盘至限价放开，最终首开7.94万/平，二开8.25万/平，三开收官8.5万/平。

179方户型：

户型点评：

厨房与餐厅距离较近，动线合理

7.3m大面宽阳台

南次卫同样为暗卫

建面约179方户型样板间：

（179方样板间实景）

得房率据工作人员介绍，在82%左右（不算赠送），还是不错的。

至于具体装标：三大件都有。空调是大金的，新风是百朗的，地暖是德国威能的。另外还有杜拉维特的马桶、高仪的龙头、松下的暖风机、博世的厨房套件、耶鲁的门锁、旭格的门窗等等，配置颇高。

价格分析

项目本身成本情况分析

先来看中冶锦绣公馆本身的成本。

中冶锦绣公馆是2017年杭州“324土地新政”后出让的第一宗商住用地，地块容积率2.61，总建面85657㎡，占地面积19914㎡。

2017年4月26日，经8轮报价封顶，12轮自持投报，翠苑商住地被中冶以39571元/㎡的楼面价拿下，溢价率70%，自持16%。

这是中冶落子杭州的第一个项目，也是现房销售的20个盘里，楼面价最高的项目。

土地出让时的位置图

按照这样的面粉价，早在2020年以前，项目正常就该卖到约6万单价。

但之前板块之前的新房限价5.86万/平，中冶咬咬牙……没开出来。

因为另一方面，对于项目而言，约4万的拿地价，建造用材也不敢用差的，比如外立面的设计，项目比杭州一般的高端盘更加用心，用的也是大面积仿石材香槟金铝板及玻璃幕墙组合。

这就导致开发商成本又增加了。

（立面细节实拍）

中冶锦绣公馆的外立面是超额配置，不过内部暂时没发现超额之处，因此可以断定6万内是锦绣公馆的亏本价。

项目商业部分这些年一直在销售，目前差不多已经卖完了，住宅则捂了约有5年。这7年的拿地资金成本+5年的建安成本+5年的维护成本，又给项目的面粉价抬高了，卖7万都未必能保本。

锦绣公馆对比两个二手房，有两个优势：

1、胜在是新房，无大税+中介费（起码也要50万+），所以锦绣公馆如果是卖约8万，是较二手房更有竞争力的存在。

2、学区方面。

书香印翠和黄龙云起对口九莲小学和嘉绿苑中学；

锦绣公馆小学大概率和融信杭州公馆一样是文一街小学师苑校区（就在项目西侧一路之隔），初中有可能是十三中，也有可能是其他。

（文一街小学是西湖区第一梯队名校，隶属于文一教育集团，中学对口十三中。但历年招生都是红灯爆表，落户需要达3.5年以上。师苑校区作为其分校，起点高，但教学结果暂未可知，另外，未来如果有机会升入十三中，那么锦绣公馆的学区优势就无敌了）

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