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「敬畏之心」是任何一个地产商和卖房人在当下该有的底线。

近3个月，胡Sir接触不低于10组在市南工作、生活的客户，想要买房或改善居住。其中，有2组在市北买了小高层，还有2组在黄岛定了近地铁的改善盘。

当然，还有几组客户仍想在市南选择。

本篇我们简单聊一个盘，也就是热度非常高的保利青铁丨天珺·瑞海地。看看究竟是否适合您？

保利青铁丨天珺·瑞海地，本想做好！

最近，胡Sir亲自去了一趟。

那天，正好赶上了一场夏秋之交的阵雨，没有网红拍的橘子海夕阳，映入眼中的是后海那片沉静的灰调风景。

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不禁有人问起，青岛前海和后海，到底有什么区别？

通常来说，青岛主城的前海指的是市南、崂山以南面向黄海的那一片海域，拥有自然沙滩与礁石，夏季风浪较大，适合观涛，而冬季则显得较为平静。

而后海，则位于胶州湾东岸，多是人工填海形成的港口、码头和滩涂湿地，局部还保留着原始泥滩。

这里冬季西北风强劲，风浪较大，但到了夏季，海面变得平静，潮间带也变得宽阔，反而很适合赶海、挖蛤蜊。

保利青铁瑞海地这个项目，虽地处市南，但实际属于后海。

放眼整个胶州湾沿线，除了星河湾附近做了一些人工沙滩之外，其他区域大多以滨海跑道、人工台地为主，可远观而不可近玩。

这也引出一个问题：这个盘近来被很多人吐槽，它真的有那么不堪吗？

接下来，胡Sir就想聊聊这次的看盘体验。

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首先看得出，售楼处在设计上花了点心思，采用“清水混凝土”的风格。

这个思路本来值得肯定，能看出借鉴了成都仁和春天29院的做法，某种程度上也与建筑大师安藤忠雄的理念相近。

但细看其用材和施工工艺，却只模仿出了外在的形似，材质和整体完成度并不高，缺乏真正的神韵。

高举低打，户型存争议

保利青铁天珺瑞海地规划建面约127平、150平、156平、177平和183平的中大户型，表面上看定位不低，但产品设计却显平庸，甚至有些“越菜越玩”的感觉。

胡Sir认为，此户型定位或有“逢珺之恶”之嫌——

我们不去否定市南老城区客户的购买力，但开发商显然忽略了两个非常关键的维度：

一是项目户型定位较高、设计水平却不够，房企对青岛当地规划、测绘面积及封窗等规定没提前考虑到位。

由于沿海一线公建化立面要求和户型配比，瑞海地采取了两梯两户的结构，但交通核不易处理恰当，导致中小建面的户型公摊显得特别大！

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建面约127平户型，能看出是想快速消化地缘客户，但公摊却给定价带来不少挑战；

建面约150平户型，只做套三，而且客厅也并非「真宽厅」，导致此户型稍显鸡肋。

常规建面150平的户型能做出三个卫生间，但在这里却难以实现，可想而知其实际使用率并不高。

从其小厨房+设备平台、保主卧空间的设计呈现看，能看出其有学习成都楼盘的痕迹；但从其宣传的「全景舱」概念来讲，有点忽悠青岛人没见过世面——这哪是全景舱。

胡Sir看完样板间后，感觉其客厅布局相对拥挤，装修跟成都两个项目差距甚大。

当下，青岛新楼盘的创新/模仿的户型图和样板间，要让客户具备获得感——提供更多「居住新场景」，否则，那咱就把实际利用率这个基本指标做足。

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二来，项目盲目套用保利发展的高端系，反而适得其反。

关于保利发展和保利置业在山东的表现与差异，以及青岛保利发展的销售业绩下滑程度，这些内容在胡Sir之前一篇文章中有详细介绍：

青岛保利，振作起来！

中岛项目命名为“天珺”，参考过成都花照天珺，而花照又借鉴了宁波海晏。

像叠石状大门、门口铁冬青/红果冬青、浮岛乌桕林、海派装修会所这些宣传的效果图，很大程度套娃成都和宁波，但可惜的是：

会所和架空层加起来不足700平；

窗墙比不低的情况下，立面仍有涂料，并非全铝板；

样板间软装非常一般，可想后期会所的装修调性；

地库也是简单套娃，远不及保利置业的云上璟誉新式车库，而成都并不特别注重车库地面；

景观和室内，几乎不用重新设计，本身就是套娃，何必再突出大师设计单盘执笔

……

要列举，还有很多方面的问题。最终，这些问题导致项目整体档次上不去。

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另一方面，保利天珺的口碑，也是青岛改善购房者担忧的重点。

在青岛，这不是保利发展的第一个天珺，市北项目很难找到高端的影子。

而合作方青铁置业目前还没有真正交付过高品质项目，旁边的悦海地就是可见的参照。

事实上，保利青铁丨天珺·瑞海地的操盘策略本应是快速销售，提高100、120平左右户型的比例、推出两梯四户的产品，降低公摊和入手门槛而加快去化。

但现在的结果是开发商走了窄门，偏离了多数人会选择的容易路径。

关键看定价，操盘压力很大

据说，保利青铁天珺瑞海地售楼处开放前一周，青铁鼎峰云上观澜卖了20套。

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一方面，云上观澜拿出了约300万、建面120平左右的中间户精装现房；

另外，渠道力度也是前所未有,被带来的客户被现房+门口大公园+海景所吸引，也容易下定。

还有一点，目前胡Sir从接触的客户来看，大多数对其公摊大、高举低打等现状降低了对品质盘的预期。

那么，瑞海地的定价就是一个很大的挑战！

从测绘面积看，户型建面显得很大，但公摊也很大！从实际利用率和不计容买地角度看，本来开发商能让利给客户不少。

究竟保利青铁天珺瑞海地是按照哪一种逻辑来定价呢？

从某种意义上，云上观澜或许才是瑞海地本该成为的样子。可惜的是，压力全给到了营销。

结语

本篇，胡Sir简单聊聊很多读者关注的保利青铁天珺瑞海地项目，旨在让客户更清楚地看看自己预算、需求和喜好是否与项目本身匹配！

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