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上海中海徐汇滨江云锦路项目
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「中海徐汇滨江云锦路项目」方案公示了。
2026年的上海新房市场，作为徐汇滨江1.5容积率地王项目，这个项目一定是大家最为关注的几个项目之一。
看完公示方案和效果图，可以预料到它将会是新的一年上海新房市场的「现象级项目」。
我甚至可以直接说这是一个值得全市顶豪客户等它入市的项目，项目预计在春节后就立刻入市，在这个项目开盘之前，我认为所有顶豪客户都可以等一下。
因为这个项目在上海的顶豪市场中，从地块属性、地段、产品力上来说都是具有极强的稀缺性与差异化的。
从地块属性来说，这是徐汇滨江难得一见的1.5容积率低密地块。
中海将其打造成了洋房+联排纯低密住区，这既不同于超高层项目的高密度，又跟楼间距非常小的风貌别墅不同，这个地块天生自带打造纯粹、低密、舒适度高的顶豪产品的基因。
从地段来说，这个项目是核心地段纯粹圈层豪宅。
项目位于徐汇滨江核心地段，云锦东方旁，纯粹低密豪宅圈层住区，到滨江的步行距离只有600多米。
项目一共只有大约80套房源，起步总价约6500万，买入门槛极高，业主圈层会非常纯粹。
从产品力来说，经典的「云锦东方片区」产品审美、奢侈的顶级用料、革新的产品尺度都在塑造着这个最新版本顶豪项目的产品力。
真徐汇滨江 + 稀缺低密 +最新版产品，这几个核心卖点对于顶豪项目来说足够强硬。
今天我就结合公示方案以及包括效果图在内的现有信息，来和大家看一下这个项目的产品细节与亮点。
免责声明：以下内容不保证100%准确，因为没有办法看到内部设计方案，本文仅为查看了公示图之后的个人解析。
一、方案总图分解
1、「真稀缺」顶级豪宅
这是徐汇滨江目前唯一一个纯低密豪宅项目，6~9层低密洋房+4层联排别墅产品，一共只有仅仅约80套房源，洋房大约60套，联排大约20套。
徐汇滨江罕见低密土地 + 极致纯粹的低密业态 + 仅约80套稀缺产品，这个项目的稀缺度在上海顶豪市场里会是独树一帜的。
我统计了一下，过去十年徐汇供应新房数量大约1.3万套+，但别墅产品只有不到300套（云锦东方+融创领馆壹号院），占比不到2%，说「百里挑一」也完全不为过。
云锦东方的产品当年有多抢手大家也都很清楚，因为顶豪客户都明白这种地段的低密产品才是真正的稀有核心资产。
另外，小区虽然是洋房+联排组合，但因为都是低密业态，所以洋房与联排在整个小区里基本是融为一体的。
这样在保障联排的私密性的同时，洋房的舒适度也被最大化保障。
而不是像很多高层/小高层+叠墅这种高低配项目一样，低密产品和平层产品会被景观、道路等软性分割开来。
2、超户型尺度确保社区纯粹性
通过目前的建筑轮廓以及售价预期，我初步判断户型面积段与总价门槛是这样的。
洋房300平起步，总价门槛约6500万；
联排400平起步，总价门槛约1.2亿。
非常极致、非常有魄力的产品定位。
中海的目标就是想利用这难得一遇的核心地段、低密地块，打造一个纯粹的顶豪项目，起手就是300平洋房大平层，约6500万的总价门槛，其实也是在筛选真正高净值的顶豪客户。
3、边套比例巨高，产品条件顶级
洋房不用说了，一层两户，全部是边套。
最夸张的还是这联排产品，一般的联排能做到四拼、五拼就不错了，这样中间套会比边套多一些。
中海项目约20套联排产品，只有4套上图中标橙色的是中间套，其余全是边套，离谱的是甚至还有5栋双拼别墅。
边套别墅的明显优势一是可以三面采光，二是还可能会有侧面的花园附赠，三是私密性也更好。这个产品力实属顶级了。
4、社区内部绿化率非常高
项目绿地景观范围非常大，所有楼栋都像被绿地包裹一样。
这个项目另一个得天独厚的优势是项目东侧紧邻着已经成型的公共绿地，形成「内外双绿化景观」。
这样就使得无论是中间社区内部的联排楼栋，还是东侧第一排的联排楼栋，都是多面绿地环绕，享受「类独栋的豪宅感」。
整个社区只有南侧是主干道，项目虽身处市中心，但是却仍保留着安静的私密感，这也是顶豪客户非常在意的点。
5、楼间距优势突出
区别于2.0以上容积率做高低配方案的项目，中海云锦路项目因为得天独厚1.5容积率的优势，楼栋密度不高，楼间距条件非常阔绰。
无论联排，还是洋房的楼间距都超过1:1。
楼栋南北向间距基本都不小于南侧遮挡建筑的高度。
最终实现的效果就是，居住的通透性、采光度、舒适性会非常好。
甚至联排的私家花园里都不用担心采光问题，这一点与风貌别墅区别非常大。
二、项目效果图
到了大家期待的效果图时间。
先来看联排的效果图。
这么一张图也能看出几个非常独特的产品亮点。
建筑立面是大面积石材+玻璃，非常有质感，而且窗户基本都是落地窗，窗墙比非常高，采光度非常高。
大露台附赠+大面积花园，还有地上四层+地下两层的设计，联排户型的附赠率应该可以达到非常高的水准，会是项目的一个核心亮点。
然后我们来看洋房的效果图。
这个图也是有点说法了。
这栋楼共9层，1-7楼应该是一层两户，西边套面积比东边套小一些。
但是大家注意看，8楼和9楼应该就是一层一户的顶级大平层了，8楼还有一个露台空间。我估计这两套顶楼大平层的总价很可能要上亿了。
外立面则是采用了这个片区客户最喜欢的浅色经典石材+大面积玻璃的做法，花园洋房的风格，顶级的用材用料+经典的产品审美，相当有豪宅感。
建筑侧面同样是石材+玻璃材质，并且使用了弧形转角玻璃，打造「全景舱」户型。
三、项目区位
最后，我们再来看一下这个徐滨地王项目的具体位置。
真徐汇滨江核心地段，云锦东方隔壁，11号线云锦路站地铁口，到滨江的步行距离只有600多米。
项目与黄浦江之间就隔了一线滨江的商办项目，步行可到江边散步、到各类艺术中心、到西岸梦中心。
这个项目可以说左手是徐汇滨江一线商办，右手还可以和云锦东方一起组成纯粹的低密豪宅圈层住区。
既能感受上海前沿的城市发展，又能保证豪宅的圈层感与私密性，地块先天条件太好了。
「真徐汇滨江」+ 稀缺低密 +最新版产品，这几个核心卖点对于顶豪来说也足够强硬。
上海中海徐汇滨江云锦路项目
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