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由电建地产与德商地产联合开发的洺悦天玺，以 “低密 + 双地铁口 + 优质教育” 为核心标签，自面市以来备受改善业主关注。

该项目究竟能否匹配改善群体的居住诉求？其核心价值与潜在短板如何？本文将从多维度展开分析。

一、基础信息概况：双强背书，低密属性突出

核心指标

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开发商

电建地产（央企）+ 德商地产联合开发

产品类型

高层住宅 + 叠墅

总户数

约 724 户

物业公司

德商物业

容积率 / 绿化率

2.5/35%

车位比

1:2（远超改善盘常规标准）

装修标准

带装修（含新风、地暖等，具体品牌以合同为准）

核心亮点

低密规划、夏威夷海岛风情园林、挑高 4.5 米架空层泛会所、近 1 万方带状公园

项目占地面积约4.7万方，总建面约17.3万方，项目共2个地块，包含7栋高层，6栋别墅和1所幼儿园。

2024年9月底已全盘交付，项目还剩少量房源，价格也很给力！

北区大地块↓

南区小地块↓

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2.5 的容积率在光谷中心城核心区属于低密水平（区域多数项目容积率 2.8-3.0），为居住舒适度奠定基础；1:2 的车位比能充分满足多车家庭需求。

二、户型解析：大户型为主，圈层纯粹

项目主力户型覆盖中高端改善需求，面积段集中在 141-180㎡，具体如下：

141㎡ 三房两厅两卫（高层主力户型）

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公摊约 25%，带装修（含新风、地暖），南向三开间，主卧套间设计，U 型厨房日常做饭还是比较实用的；

核心亮点：

①南向三开间（客厅 + 双卧室），连接约 6.8 米宽景阳台，采光与通透性较好；

②功能分区清晰，客餐厅一体化，与卧室区动静分离，保障休息区私密性；

③主卧带独立衣帽间 + 卫浴，提升居住舒适度；

小遗憾：部分房源临连廊，隐私性略弱。

适配人群：三口之家或对空间灵活性有需求的改善客群；

175㎡ 四房两厅三卫（高层大平层）

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公摊约 25%，带装修（含新风、地暖）

户型亮点：

①南向三开间 + 宽阳台：客厅 + 双卧室朝南，连接约 6.8 米南向阳台，采光面充足；

②动静分区清晰：客餐厅（动区）与卧室区（静区）分离，避免活动干扰休息；

③主卧套间：带独立衣帽间 + 卫浴，提升私密感与舒适度；

④灵活空间：北向次卧可改书房 / 儿童房，适配二胎家庭。

小遗憾：

中间户临连廊，北向房间隐私弱；

厨房操作空间偏紧凑

适配人群：三代同堂、多孩改善家庭。

187㎡ 四房两厅三卫（叠墅下叠）

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