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近日，又一个别墅项目开放了实景示范区。独墅湖畔的绿城凤栖东方，称其所属板块是「独墅湖西」，但紧邻的地铁站叫作「独墅湖南」，实际享受的配套无异于「尹山湖」，所属街道为「郭巷」。项目计容建面2.7万㎡，共78户，叠墅建面约315-490㎡，联排建面约455-690㎡。吴中区在售新盘中户均面积第一；最大户型690㎡放在全市在售新房中，仅次于虎丘江南里890㎡楼王。项目由电建与绿城管理二度联手，楼面价17902元/㎡。参考双方首次合作的越溪绿城樾庐（楼面价17000元/㎡，成交均价3.5万/㎡），凤栖东方预计同样要突破3.5万/㎡——合院大户型总价大概率突破2000万。

02 地块具有一定稀缺性，是独墅湖沿岸最后一宗住宅用地。

占据了「双湖」区位。尽管此双湖非彼双湖，现场销售说辞中对标的都是玫瑰园、凤起潮鸣。当然，这个价格也确实追赶上了园区多数改善盘。项目一线临湖，美中不足的是，东北方看湖；地块看似方正，但并非正南正北朝向。

此外，地块西北侧红线紧贴正荣国领。

东南侧红线外约47m处，正对2# 3#号楼位置有一个公厕。

首开前已开放展示实体售楼处、主入口大门及车行出入口、会所、地下车库以及两套实体样板房——诚意远胜相城区靠图纸卖房的别墅项目。示范区看了一圈下来，面子似乎有了——东方大道上显眼的罗马风主入口大门，确实拔升了板块调性。

03 风格上，绿城这次走的是中西合璧路线，见仁见智。

尽管多处有玫瑰园的影子，但是故事远没有玫瑰园讲得好——玫瑰园是绿城历史最久、最具传承的低密产品线之一。它将玫瑰元素融入了每一帧实景里，法式庄园风格由内而外高度统一。

而凤栖东方示范区外形是罗马风格建筑，联排造型多使用中式元素，叠墅现代弧形立面。放在一起视觉上有些割裂。

这让人不免对「凤栖系」的定位及产品基因产生好奇。

据官方资料，「凤栖系」不等于「凤起系」，不在绿城的八大引领型产品系之列。

它是专属于「绿城管理」的产品系，起源之作金华凤栖潮鸣便是绿城管理给本土开发商代建的项目。

再说回凤栖东方项目本身。示范区的亮点之一是售楼处负一层配置了1000㎡会所。但是看下来，整个会所的视觉亮点是这个藏品艺廊，而几个实用的功能区健身房、瑜伽室、高尔夫球室等，稍显敷衍。

04 1.02容积率做纯墅类产品，可以说必然要有所取舍。

首先整体牺牲了坐南朝北的朝向，板块其他楼盘正荣国领、金尊府等多数楼栋都是南北朝向；其次是项目整体放大了套均面积。

从别墅产品的展示来看，做了465㎡和690㎡各一套实体样板房。

由于联排是毛坯交付，我们需要透过豪华的精装设计看户型本身。

户型层面，一般面积大了设计难度相对降低。如常见200㎡左右经济型别墅，单层不足100㎡，功能区布局和面积分配很难取舍——所以大户型理应接受更严格的审视。

整体来看，楼间距、花园面积、采光井数量、地上地下层高都做到了中上。

但也存在几处不足：套内附加值没做足。室内几乎没有挑空赠送：465㎡和560㎡户型仅有一个3-4㎡的天井；仅最大的690㎡户型客餐厅上方做了约6㎡挑空。而按设计规范，挑空面积可以做到不超过下层（一楼）水平投影面积的20%。

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所有户型露台仅在三楼有一处，约20-30㎡。附加值不足的根本原因还是容积率和密度吃紧，多做赠送意味着单栋实际面积更大，地块排布不下。联排中间户一楼客厅、二楼阳台受双侧墙体遮挡，影响采光：

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465㎡样板间实感：厨房空间较小，操作台面不足；

一楼耳房偏小，且一楼仅有个不带淋浴功能的客卫，因此不方便当客卧使用。如此一来全屋仅三个卧室套房。

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465、690㎡两户型厨房上方对应位置都是卫生间。

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最后，值得注意的是，我们多次讨论过代建项目存在的共同隐患——代建方品牌房企与背后开发商不是同一家，而代建合同是有期限的。