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住为先，所以我们看小区域。

丽香庭的位置，看起来有点边角料的味道。

项目北侧是绿地，距离机场高速大概200米，由于是北面，所以噪音影响还算可控；项目东侧是绿都港汇中心高楼，对视野采光有点影响，不过也挡住了远处的铁路；项目南侧是佳境天城，小区比较老了；西侧是立涛园人才公寓；远一点还有省妇保钱江院区。

整体看，项目周边小区数量比较多，大多是10年左右的有一定房龄的住宅，北侧和东侧有高架铁路阻隔，导致丽香庭有点板块角落的感觉。

商业4/5：

1. 小商业循环情况

周边住宅发展周期长，人气不错，小商业发展的比较完善，无论是人才公寓还是佳境天城下面都有一些底商，从整洁度和品质看也还可以，属于比较理想的情况

2. 大商业情况

驾车大概2公里奥体印象城，头部商业

教育3/5：

非主城区，但是目前应该属于上海世外江南小学的学区范围内，还可以；

医疗3/5：

西侧省妇保，对于有生育计划的年轻家庭比较友好，不过综合型医院资源要8公里的浙二滨江，道路通畅15分钟；

交通5/5：

不行200米左右2号线振宁路，公路方面，市心路和机场高架过江都比较方便；

界面2.5/5：

周边房子有点老了，同时东侧还是大片的田野，比较一般；

PART2 大区位·价值

本身区位2/5：

丽香庭属于世纪城的边角料位置，所以分两层看。

世纪城说实话，我一直觉得世纪城高大上的外表以及超高热度下，实际落地低于预期。楼是很漂亮，但塞进去了太多大平层和皮包公司，真正拿的出手的东西不多，很多地都是筹备阶段，没实际动作。当然，产业引入的问题是可以改变的，我们可以期待未来。

从区位角度考虑，钱江新城对面，滨江产业外溢，环抱奥体，这都是世纪城的价值。

进一步看丽香庭本身的区位，是不是钱江世纪城并不重要，看的还是吃滨江、钱江新城外溢放不方便。同时，其实丽香庭去老核心湖滨、武林也不算远。

到达产业区交通情况（工作日早高峰）4/5：

钱江世纪城3.5公里（10分钟）；东站11公里（30分钟）；滨江核心区7公里（20分钟）；未来科技城33公里（60分钟）；

到达城市核心情况（休息日中午）3.5/5：

湖滨银泰12公里（30分钟）；武林14公里（30分钟）；万象城8公里（20分钟）

PART3 小区

外立面3.5/5：四面铝板，窗墙比很高，没有使用最近流行的弧形元素，在近期的产品中感觉一般般；

公区4/5：改善定位的产品，公区配置还是很高的；

楼层、容积率2.5/5：容积率2.7，有点高；

户型3/5：起步户型149，比较大，得房率偏低，在充分利用阳台面积拉得房率的情况下依旧如此，有点奇怪；

装修4/5：统一封包阳台，装修质感还可以，但是风格我不太喜欢，而且感觉后续自己搭配的话，选择很受限；

丽香庭的产品力肯定是碾压周边产品的了，基本属于有代差，一点风险在于小区体量不大，5.5的物业费是否能支撑这些配套的正常运转维护。能够运转的好，那体验感是非常好的，人少不挤品质高，如果运营不起来，或者外包了，那就难受了

PART4 总结

优点：

1. 领先周边的产品力；

2. 不错的小商业氛围，大商业也不远；

3. 地铁近；

4. 有滨江外溢，去核心区也不算远；

缺点：

1. 界面一般；

2. 位置板块边角料；

3.周边供应量大

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