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南京金茂晓棠是中国金茂在南京江宁区打造的低密改善型住宅项目，定位为 “城市理想森活住区”，主打高性价比精装产品与全龄化社区体验。以下从区位、产品、配套、开发背景及市场定位等维度展开深度解析：

一、核心区位与发展潜力

项目位于江宁区东山板块万安北路与龙昌路交汇处，属于青龙山国际生态新城核心区域。该板块是江宁区重点发展的宜居新城，规划 “一心两轴三带” 空间结构，目前已形成 “地铁 + 商业 + 教育” 的成熟配套体系：

交通枢纽：距地铁 12 号线上坊站（规划中）约 352 米，未来可快速换乘地铁 2 号线、3 号线直达新街口；周边 “三横四纵” 路网（文靖东路、天印大道等）覆盖，自驾 15 分钟可达南京南站。

产业支撑：紧邻江宁高新区，聚集了中兴软创、福特汽车研发中心等科技企业，为区域注入高端人才与消费力。

城市界面：青龙山生态新城规划约 14 万方商业综合体（含文化馆、公交首末站），未来将形成区域消费中心。

二、产品设计与品质亮点

1. 低密社区规划

容积率仅 2.0：规划 11 栋 17-18 层小高层，楼间距约 40-50 米，绿化率 35%，打造 “八大棠果星座景观公园” 及林下社交空间，营造自然宜居氛围。

全龄化社区：设置约 400㎡架空层泛会所（含儿童游乐区、青年书吧）、屋顶花园及露天烧烤区，满足不同年龄段活动需求。

2. 户型与精装标准

改善型全周期户型：主力户型为建面约 89-143㎡的 3-4 房，其中 89㎡三房做到南北通透、主卧套房设计，得房率超 80%；143㎡四房实现 270° 转角客厅，南向面宽达 14.7 米，搭配约 6.4 米双联阳台。

高标精装配置：全系标配中央空调、地暖、新风系统三大件，厨房配备双开门冰箱、油烟机，卫生间采用智能马桶、线性浴霸等 108 项魔鬼细节，精装标准媲美 500 万级产品。

3. 智慧化与人性化设计

智能家居系统：引入人脸识别、智能安防等设施，实现 “无感通行” 与远程控制；社区 APP 可一键报修、预约会所空间。

极致收纳体系：玄关、厨房、卫生间等区域做系统性收纳设计，预留扫地机器人、双开门冰箱位置，提升空间利用率。

三、周边配套与生活场景

1. 教育资源密集

12 年目送式教育链：项目自带幼儿园，南侧紧邻南师附中江宁分校上坊小学（已开学）及上坊中学，3 公里范围内还有文靖东路小学、晓庄学院实验小学分校等 8 所中小学，教育资源覆盖度位列江宁区前列。

2. 商业与医疗无忧

一站式消费圈：1 公里范围内有大田悦生活、江宁新天地公园商业体，自驾 10 分钟可达百家湖金鹰、景枫 KINGMO；医疗方面，江宁医院（三甲）车程约 8 公里，铁心桥社区医院距项目仅 1.5 公里。

3. 生态与人文交融

双公园体系：社区西侧为秦淮新河风光带，东侧规划约 6500㎡口袋公园，形成 “内外双公园” 生态格局；步行 15 分钟可达青龙山郊野公园，适合家庭户外活动。

文化地标环绕：毗邻江宁织造博物馆、江宁体育馆，社区内设置文化长廊与艺术展厅，营造人文居住氛围。

四、开发背景与销售动态

1. 央企品质保障

国企开发背书：中国金茂作为央企，在南京开发的江宁金茂悦等项目曾提前交付且品质获市场认可，此次金茂晓棠延续 “科学至上” 理念，规避民企项目交付风险。

低密改善定位：项目容积率仅 2.0，是江宁东山板块稀缺的低密社区，契合改善客群对居住舒适度的追求。

2. 市场定位与价格策略

区域标杆定价：当前销许均价约 25030 元 /㎡，精装交付，对比同板块保利观棠和府（毛坯均价 23800 元 /㎡），综合性价比突出。以 89㎡户型为例，总价约 195 万元，首付 39 万元即可入主江宁主城。

人才补贴叠加：江宁区对本科及以上人才提供最高 120 万元购房补贴，符合条件者可进一步降低置业成本南京市江宁区人民政府。

3. 交付与运营承诺

2026 年底交付：项目已全面封顶，预计 2026 年 12 月精装交付，较同类项目工期缩短约 6 个月，体现央企开发效率。

5 年品质保障：绿城承诺交付后 5 年内免费维护园林景观与公共设施，定期举办业主文化活动，强化社区归属感。

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