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从规划效果图来看，这是一个典型的“螺蛳壳里做道场”的城市更新项目。

1. 基础指标

体量：总用地面积约2.23万方，总建筑面积约9.35万方（含地下室），体量小巧，属于典型的“小而美”社区。

容积率：3.0。在二环边的新房中，这个容积率属于中等偏上水平，密度并不低。

户数：共计638户，户均面积约104.7平，定位偏向刚改与改善。

2. 楼栋布局的“得”与“失”

由于地块呈不规则狭长型，且西南面紧邻下马湖路，项目在规划上采取了“退让”策略：

楼栋并未紧贴主干道，而是向内退让，利用距离隔绝了部分噪音与灰尘，实现了链接中提到的“闹中取静”。

受限于地块形状，部分楼栋可能面临日照遮挡或视线干扰问题。此外，项目仅规划了6栋住宅，且均为一个单元设计，内部园林空间相对局促。

3. 公区规划：豪宅标准的“降维打击”

这是一方砚最大的亮点之一。项目试图通过高标准的公区来弥补社区体量的不足：

外立面：采用类公建化设计，金属线条搭配大面积玻璃，颜值在线，且能减少外墙渗水隐患。

归家动线：设计了约6.7米高的奢阔大门与环岛落客区，仪式感拉满。

下沉会所：这是目前汉阳同价位段少见的配置。

项目规划了约1500㎡的海派轻奢会所，涵盖健身房、瑜伽室、私宴厅、四点半学堂等。对于改善客群而言，这些功能空间极大地延伸了家庭生活的半径。

三、 产品力深扒：最高112%使用率

“负公摊”、“112%使用率”是该项目最核心的卖点。

在2026年武汉新规落地、飘窗赠送收紧的背景下，这种产品确实具有一定的“绝版”属性。

新加推的2号楼96、113平户型。全部是独梯入户设计，约6-9㎡的电梯前室可以作为入户玄关、储物间甚至宠物洗护区使用，极大地提升了私密性和尊贵感。

建面约96㎡ 三房两卫：

这是目前武汉市场上非常稀缺的刚改神户型。

一般常见的96㎡户型，只能做紧凑三房且只有一个卫生间，但一方砚通过优化设计，做到了三房两卫，且拥有约9㎡的独立电梯前室。主卧套房设计保证了舒适度，多出来的空间让年轻家庭或三口之家居住毫无压力。

建面约113㎡ 四房两卫：

这个面积段做出了边户四房，得房率约108%。约7.8米的南向大横厅是亮点，空间感堪比市面上140㎡的户型。对于二胎家庭或需要书房、功能间的家庭来说，实用性极强。