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通派龙湖江上云启

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通派龙湖·江上云启是武汉通派实业×龙湖龙智造双强联袂打造的武昌滨江内环"超四代"低密改善盘，位于友谊大道385号（湖北大学对面），距地铁7号线湖北大学站步行约350米，全盘仅313户（3栋25-32层纯板高层）、116㎡起步全三/四房，2027年12月31日毛坯交付，是武昌滨江近十年罕见的2.61容积率"小而美"孤品。

一、项目基础档案

开发商：武汉通派房地产开发（通派实业拿地+龙湖龙智造代建代销+龙湖物业）

地址：武汉市武昌区友谊大道385号（武昌滨江商务区极核，湖北大学对面）

规划：占地约26亩（17369㎡），总建面约5.84万㎡，3栋25-32层纯板式高层，共313户，无公寓/底商/刚需混居

指标：容积率2.61（地块口径3.36），绿化率30%，车位341个（配比1:1.09），全地下人车分流

产品：116/125/139㎡毛坯三/四房，户户私梯入户+独立光厅，层高3.0m

外立面：浅灰+香槟金类公建化，IMAX全景落地窗

物业：龙湖物业（国家一级资质），约3.6元/㎡·月

交付：2027年12月31日毛坯交付，装标0元/㎡（毛坯），实景示范区已开放

二、主力户型与价格（2026年8月在售，3#楼刚取证）

116㎡ 三房两厅两卫（3#中间户）：总价303-330万，三开间朝南，带电梯前室，动静分区，U型厨房，得房率约97%-107%，首改三口之家主流。

125㎡ 四房两厅两卫（1#夹边户/2#整栋）：总价290-370万，私梯双玄关入户，南北双阳台，约42㎡客餐厅+厨房，主卧带独立衣帽间+明卫，二孩/三代同堂主流。

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139㎡ 四房两厅三卫（1#/3#边户）：总价330-423万，横厅+四叶草+八百库，南北通透，得房率最高约107%（实得≈149㎡），楼王藏品。

参考均价：约2.45-2.88万/㎡（3#楼备案均价28824元/㎡），一房一价，高区/南向/边户溢价明显。

三、核心产品亮点

内环滨江2.61超低密：武昌滨江以往住宅容积率普遍4.0+超高层遍地，2.61意味着无超高层、住起来不压抑，313户小社区圈层纯粹。

真四代负公摊：新规前报规花池项目，得房率最高约107%，139㎡实得堪比160㎡。

约1500㎡"江·上club"悬浮岛屿会所：6.6米挑高架空层，含儿童乐园、艺术剧场、健身房、舞蹈室、棋牌室、艺术展廊、水吧、会客厅、书吧，仅对313户开放。

一园四岛度假园林：约80米城市退让+60米入口界面，200米立体洄游景观轴串联全龄活动空间。

双品牌护航：通派本土稳健开发+龙湖龙智造代建（2025年代建销售规模TOP3、累计超270个项目）+龙湖物业兜底。

四、区位与配套

交通：步行约350米达7号线湖北大学站，约400米达5号线；周边还有在建/规划中的8号线、12号线；紧邻友谊大道/和平大道/临江大道三横三纵，长江大桥+公铁隧道三桥两隧过江，45亿武昌滨江地下环线即将通车。

商业：约612米武昌万象城，1公里内龙湖滨江天街、亲橙万象汇、中商世界里·销品茂，超百万方商业集群。

教育：一街之隔湖北大学，约30米直面滨江教育集团九年一贯制学校（待建），周边湖大附小、武昌实验中学沙湖学校、滨江三小、粮道街中学三角路校区、武汉中学等全龄公办环伺（期房不承诺固定学区）。

医疗：不到200米武汉科技大学附属紫荆医院（三级综合），约800米武汉市第七医院新院区（二甲）。

生态：约900米武昌江滩，出门散步即江景。

五、优缺点速览

优势：通派+龙湖双强；内环滨江2.61低密313户纯粹；真四代得房率最高107%；1500㎡江·上club会所+一园四岛园林；7号线350米+万象城612米+武昌江滩900米；毛坯可自主定制。

短板：2027年12月交付等待约1年4个月；毛坯后期装改成本高；2.61容积率虽低于片区但绝对数值不低；友谊大道临街低层有车流噪音；属城市更新片区，周边存在工程施工可能性带来的阶段性噪音影响；116㎡仅三房、无更大平层。

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