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2025年上海风貌界销售TOP1

海玥黄浦源

在售建面约180-660㎡风貌别墅

风貌180、360、550户型全新样板间开放

当下上海市中心土地价格的迅猛攀升，本质上是在为海玥黄浦源这类核心风貌住宅“抬升价值天花板”——地价越贵，占据稀缺土地资源的项目，其价值就越凸显！

分享几点：

①、土拍爆红背后：土地价值才是房价的「底层逻辑」

内环土拍价格的持续走高，表面看是房价数字的被动攀升，实则是城市核心土地资源的“价值重估”。

尤其像海玥黄浦源这类风貌别墅，不仅占据着上海中心的稀缺土地，更承载着城市独特的历史风貌与人文价值，其土地属性的不可复制性，让项目在土地价值不断升级的背景下，拥有更稳固的价值支撑。

②、2.7亿别墅成交背后：土地占有量决定财富高度

日前，上海一花园别墅以单价约50万/㎡，总价2.7亿元成交，建面约535㎡，独占约1.5亩城市核心土地。

这印证了，土拍越狠，别墅越稳！买别墅才是「与土地共生」，是穿越市场周期的终极答案。

③、黄浦高层冲破20万/㎡，徐汇风貌地王楼板价破20万/㎡，市中心风貌越来越值钱！

新的房价格局下，黄浦高层已捅破20万/㎡，徐汇更是拍出全国单价地王，预计建造风貌，楼板价已经20+万/㎡。

事实上，风貌和高层之间有一个近似的定价比例，大概是1.5倍溢价。

那按照黄浦高层20万/㎡算，市中心风貌至少值30万/㎡，且随着地价越来越高，它愈值钱！

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因为风貌供应总量先天“锁死”，它本身是稀缺的！

风貌住宅不是随便一块宅地都能开发的，必须在具有历史价值的地块上才能打造，它主要来源成片二级以下旧里旧改，截止2022年基本结束。

示意图仅供参考，数据来源公众号上海发布

二级旧里普遍建于1920-1950年，历经近百年才有这么一次城市更新，也就近期有阶段性供应，往后大概率无增量。

何况是像海玥黄浦源这样的风貌，不仅在市中心，更是处在上海更具价值的黄金风貌带上。

从已成熟的张园、丰盛里，到即将开发的东斯文里，再到即将交房的海玥黄浦源风貌，再到待开发的新闸路/厦门路地块，一路上都是风貌，这些风貌建筑串联起的是一条连贯的城市文脉，更悄然确立一个亿级TOP级圈层，进一步放大了项目的稀缺价值。

产品力解码：

纯风貌墅区+超高附赠+强私密性

再看产品：

首先，在海玥黄浦源的一众产品中，180山海墅堪称风貌界的稀缺孤品，其“外市内里，上宅下铺”的独特形制，让商业空间和住宅空间相互融合，在当前市场中难寻第二个。

更难得的是，在核心风貌产品里，180户型极为少见，而3800万起的总价，也给予更多购房者拿下市中心头部风貌的机会！

从空间形制来看，180山海墅完美复刻了老上海“前店后院”的经典格局，实现了“门外烟火、门内静谧”的理想生活场景。

推门而出，即是充满艺术潮流气息的山海食光街区，高级烟火气触手可及；推门而入，瞬间切换至独属自己的私密天地，这种“入世”与“避世”的无缝衔接，在整个风貌产品领域都堪称稀缺。

室内空间的分层设计，更将居住舒适度拉满。地上三层规划清晰，满足多代同堂的居住需求：

一楼采用LDK通厅设计，直面街区景致，保留了与烟火气的亲近感，临街空间可以是花艺工作室、精品买手店或小而美的咖啡店，日常下楼采购后也能直接归家；对于有的业主更都能实现“工作+生活”的无缝融合，外面经营，转身就回家。

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样板间实景图

二楼可作为子女的独立居住层，保障年轻人的生活隐私；

样板间实景图

三楼则是整层主卧套房，为业主打造专属的休憩奢享区。

样板间实景图

而超高挑高的地下室，更是这款产品的“点睛之笔”。其格局方正完整，利用率远超常规地下室，业主完全可以根据喜好自由规划：摆满专业器材的健身区、铺满镜子的舞蹈室、保障静谧的私人钢琴房、放松身心的SPA区，甚至是收藏爱好者梦寐以求的私人酒窖、雪茄室…… 所有关于理想生活的想象，都能在这里落地。

样板间实景图

阁楼利用率也很高，不管做收纳空间、孩子的娱乐空间或书房皆可。

样板间实景图

其次，我们通过550传世墅，给大家总结一下项目特性，项目圈层、空间、隐私、品质四大维度确实直接高净值大家庭需求。

①、纯风貌墅区：圈层高定，私密无扰

市面风貌社区，多数是高低配，高层对别墅有视线干扰和采光影响。

而海玥黄浦源十八里是难得一见的纯风貌别墅，没有一丝小高层和高层，圈层更纯粹、更高端，私密性得到严格保证。

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项目效果图，以实际交付为准

②、宽境空间规划：楼距拓宽，采光升级

项目在保留原有风貌肌理的基础上，特意拓宽社区道路与楼间距。更开阔的楼间距离，不仅减少了邻里间的生活干扰，更让别墅一层的采光面大幅增加。

项目效果图，以实际交付为准

③、风貌庭院特殊设计：更好阻隔外部视线

区别其它别墅，你路过就能把庭院看遍，隐私欠佳，海玥黄浦源的围墙比一般别墅高很多，内部生活，外部无人能窥见。

样板间实景图

④、超高附赠空间：买3层享5层空间，还带露台及顶层空间，生活情境拉满！

✔一层：庭院+LDK 横厅，家庭互动主场

前庭花园，既是父母的“园艺天地”，可栽种四季花木；也是主人的“休闲茶室”，午后品茗观景；更是孩子的“欢乐派对场”，生日聚会、亲子游戏皆可承载。

同时LDK大横厅打造出通透开阔的互动场域；再加上充足的采光面，室内明亮通透。

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样板间实景图

✔二层：三套房+家庭厅，分层私密共存

可以是三个子女的套房，满足多孩/多代同堂需求。

楼上楼下分层而居，各享私密，让「青年子女的私密主场」与「父母的静谧天地」互不干扰，即使青年业主举办小party玩到深夜，也不会打扰长辈休息。

双开窗的卧室，让四季美景尽收眼底。

同时还专门设置家庭厅，是家人专属的”轻互动空间“，可围坐闲聊日常，分享趣事，增进感情。

样板间实景图

✔三层：超大主卧+露台，主人仪式感拉满

主人套间将私密性与生活仪式感推向极致。

你能拥有带起居室、长廊阳台、超大衣帽间和卫浴间的超级主卧。

还带专属露台，在增加使用面积的同时更亲近自然，眼前就是花草树木的绿意和四季变换。

样板间实景图

✔顶层空间：多功能拓展，想象无界

可作为藏品陈列室或星空观景台，实际实用空间远超想象！

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样板间实景图

✔方正采光地下室：超高挑高，功能百变

你可以安排一间布满书架的家庭图书馆，为孩子营造浓浓的书香气；也足够你铺开自助餐与鸡尾酒会的长桌，甚至请来一支小型乐队现场助兴，在烛光与灯光中，尽情歌，尽情舞。

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