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上海金茂&象屿嘉定新城项目

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重磅！

嘉定新房的产品升级分水岭「金茂&象屿&东亚新华白银路项目」即将入市！项目将推建面约110-200m²洋房/叠墅，容积率1.7全抬版低密社区即将进军嘉定新房市场！

01 市场现状：需求起势，价格分化

嘉定新城现在的成交结构，其实很清晰。

新房这边：

90㎡-110㎡三房，是绝对主力

110㎡-130㎡改善三房，去化取决于产品

140㎡以上，客户在看，但明显更谨慎

去年，“房票”政策施行后，嘉定迎来了一大波购房需求的释放：

众禾嘉苑，这个从2024年开盘到2025年中累计网签90多套的项目，房票启动后短时间完成180多组成交，成交量直接超过此前近两年的总和；

嘉定老城南山璞缦项目也同样热销，月均成交从30组增加至60组左右，销售金额超过3亿元。

克而瑞数据显示，整个2025年，嘉定新城成交新房超1500套，在五大新城里，成交量名列前茅。

整体嘉定新房的市场需求，仍然存在。

再看嘉定新城的二手房。

白银路周边，包括远香湖一带，目前价格区间大致是：

次新高层：4.5万-5.5万/㎡挂牌

实际成交：基本在4万-5万/㎡之间波动

一些临河、临公园的房源，会略高一档。

挂牌量虽然有增加，成交价格受大盘影响，有所收窄，但没有形成互相踩踏。

“好产品”的成交仍然坚挺，以西郊金茂府为例：

2025年，西郊金茂府中高楼层的成交单价，仍然能维持在6万以上，个别优质房源甚至能破7万，真正走出独立行情。

有稳定流速，成交价格出现差异，这说明，市场没有问题，有问题的是产品。

02 核心区出现新供应

当一批次象屿&金茂&东亚新华联合底价拿下白银路地块时，业内普遍认为捡漏了。

先说一个最直观的点：

地块距离11号线白银路站，直线大约450米。能够快速直达徐家汇、浦东等核心区域 。

这个距离，在嘉定新城里，是比较舒服的通勤半径。

再看道路体系：

沿白银路向东，可以快速接入远香湖核心区

往西连接嘉定老城

通勤路径非常顺。

再看配套：

这里是嘉定新城中央活动区（CAZ）的核心，整个中央活动区占地4.56平方公里，定位为“未来之城”和“城市会客厅”，旨在打造绿色低碳、智慧便捷的24小时活力社区。

生态方面：远香湖东侧为芮家泾天然河道，南侧紧邻被誉为嘉定“绿肺”的紫气东来公园。

这一区域的城市界面呈现出“千米一湖，百米一林，河湖相串”的诗意布局。

文化地标上海保利大剧院、嘉定区图书馆已投入运营，提供高能级文化服务。

商业方面，砂之船奥莱（在建）、万达广场、TFS购物中心总计数十万方商业，打造艺术商业超级地标。

医疗方面，瑞金医院北院（三甲）提供优质医疗服务，教育集群上海实验学校嘉定分校、华二初级中学等丰富教育资源，涵盖从中福会到实验学校全龄段。

完整成熟的配套，是所见即所得的，确定性十足。

03 产品力分水岭：嘉定首个抬板社区上线

整体而言，金茂，在嘉定的口碑非常不错。

上文提到的西郊金茂府，在开盘之初就是大爆款，如今更是标杆级的存在。

作为郊区首个“府系”产品，当年的五恒科技系统，即便是放到现在，在嘉定区也是降维打击般的存在。

到今天，这个项目在二手市场依然有辨识度。

开发商的实力，让项目的产品逻辑是成立的。

从目前曝光的设计方案来看，白银路项目将打造成嘉定首个抬板项目：

容积率仅1.7，总建筑面积约10.32万平方米，住宅计容面积约5.85万平方米，规划13栋住宅（含保障房），含6栋11层类洋房、7栋4层叠墅，整体北高南低布局，总户数445户，可售套数约412套，其中叠墅约92套、类洋房约320套，小体量低密设计在板块内极具稀缺性。

整个项目，南北有明确高差：

规划显示，北侧洋房区域设置了标高9.96米的抬板，而南侧叠墅区域标高为5.66米，两者之间形成了约4.3米的垂直落差。

带来的直接变化有4个：

第一，视野。

由于站立在近10米高的抬板之上，北侧洋房二层高度≈普通项目3-4层

第二，隐私。

洋房和叠墅之间，没有直接对视关系，这种垂直增益使得北侧住户能够跨越前方叠墅屋顶，无遮挡地俯瞰南侧景观。

同时，南侧叠墅业主可有效规避来自高层的视线，营造出更具包裹感的居住体验。

第三，动线。

地面无车、人车完全分流、洋房、叠墅各自独立入口

第四，景观

抬板之下结合下沉庭院，将打造立体园林空间

这几件事合在一起，其实是在解决一个老问题：

低密项目里，不同产品互相干扰。

在产品设计上，我的预测是：

项目类洋房产品或将涵盖三至四房（仅做预测，具体以开发商公示为准）。

洋房产品会打造成“类一梯一户”：采用全明电梯厅，去除了连廊结构（仅做预测，具体以开发商公示为准）。

边户户型有望配置南北双向的270度转角飘窗，将室外自然景观全景引入 。

叠墅方面，7栋叠墅每户均配备独立的入户电梯，彻底解决了叠墅产品中上下叠在楼梯间的干扰问题。

南向可直接观赏紫气东来花园，预期将成为板块内改善的“天花板”。