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城市更新重点片区，一共才六个，位于二环内的也就两个。其中之一（也是唯一能紧靠一环边）的和平东路片区，在过去三年的石家庄楼市，既是新项目扎堆，楼市最热闹；也是厮杀最凶猛，内卷最激烈；更是改善需求最集中，住宅交易规模最活跃，源头就在这里。

春江水暖鸭先知。石家庄楼市从何处来，到何处去，土地市场是「信号」，是「先声」，更是「晴雨表」。不过，这场趋势的「大风」刮上三年，也该到头了，即便是十年前给和平东路片区摸底，摸出了超过七千亩（7085.2亩）的土地资源，可历时十年的开发（尤其是过去三年的加速开发），这座「富矿」也正在临近尾声：剩余的土地资源和开发空间，大都集中在临近东二环的石钢板块；片区最核心的一环边，只剩下了华药南新地块。

自今年（2025年）下半年开始，石家庄土地市场的供地重点，主动（也多少有些被动）地转向了「拆违」腾退土地，以及城中村改造的商品房地块。货架上全是这两类地块，土地市场的舞台正在推向了二环边和二环外。

当下的石家庄决策层对城市规划，曾有一句相当通俗，也相当恰当的比喻：

规划建设「插花地」、建筑「万花筒」。

这句话出自2021年。今天回头看，正是它主导了此后五年石家庄的城市剧变：后半句，让石家庄的项目规划和产品设计新政，在五年内更新了六版，让以往在产品打磨上省钱、抠门的开发商苦不堪言；前半句，则加速了和平东路片区的开发。

可这之后，要想在二环内，甚至一环内找到土地资源，要么，顶着压力去拆迁老旧小区，啃城市更新里最硬的「骨头」（2021年石家庄靠本地之力启动的城市危陋住房改造项目，一共八个，到今年还有两个处于停滞状态）；要么，搬迁机关单位。前者难于登天，后者即便有戏，也得看决策层的魄力，即便再有新项目，也就真成了在二环内「插花」了。

正是这样的共识，放大了华药南新地块的价值，也让保利和另外三家开发商出现了难得的意见一致，即便是要先拿出1.15亿元的竞买保证金，也要坐进了华药南新地块的竞拍席。

02

纯粹与克制

算起来，这是保利在石家庄的第二十九个项目，也是它在和平东路片区的第三个项目。十四年前，保利进驻石家庄楼市，是从长安区（保利花园）起家。十四年后，即便楼市行情如此，保利依然在石家庄实现了超过一百个亿的销售业绩，和平东路片区的两个项目（保利长安天珺和文华天珺）贡献最重。到今年5月，保利拿下华药南新地块，还是在长安区，在和平东路片区：

这简直就是保利的「福地」。

可在「福地」上新拿到的地块，保利却打算「变」了：他们放弃了在石家庄扛了两年多，堪称「第二品牌」的「天珺」，打算升级为和它同属「天」字系的新系列。这个新系列来自总部的深度研发，并已在竞争更惨烈，产品力更内卷的广州落地，表现不俗。华药南新地块便是这个新系列的全国第二个。

坊间传闻，保利河北在集团内「很有分量」。这次能和一线城市同步上线新的产品线，堪比美国大片在中国同日上映，结合此前拿地给钱也相当支持，证明传言不虚。

在地块规划和户型设计上，保利祭出了和平东路片区的两个前作积累下的最大经验，简答总结，就是四个字：

纯粹、克制。

先说「纯粹」：地块容积率2.0，由西区的1栋17层（9号楼）和3栋18层（7、8、10号楼）的小高层住宅，以及东区的1栋10层（3号楼）和5栋11层（1、2、4、5、6号楼）的洋房组成。

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这两类产品要面对的购房需求，完全不同。况且：

洋房的群体不想「凑合」，小高层（住宅）的群体也不想「迎合」。

因此，「各自安好」的项目规划，才是最优解。

保利也是相当「走运」：华药南新地块尽管被长林路、华药东街、谈北路与体育北大街合围，但纵贯中间的长生街，又把地块一分为二，恰好给了保利做纯粹产品的机会。因此，长生街以西便是小高层（住宅），长生街以东则是洋房。彼此之间，没有交叉。

「下沉庭院」在这个项目上是不可能缺席的。在最新一版的产品力新政中，下沉庭院的绿化部分被纳入了绿地率（为洋房区打造出一楼带院的产品创造了更大空间），共享设施还能不计容。这么多的政策红利，极大地刺激了开发商「加载」这个空间的积极性。

在这个项目上，社区会所和下沉庭院被命名为「星曜」，呼应主题。「星空（恒温）泳池」、台球室、私宴厅、影音室和会客室等等功能一应俱全，主打一个「逼格」。老规矩，依然是保利物业「四时雅集」标准的服务，延续了此前「天」字系的一贯配置，像下沉庭院这样的公区，也是它们来主导运营。

这个项目还设置了五处首层架空，分别担当「儿童亲子（儿童活动）」（位于西区10号楼、东区3号楼）、「青年娱乐」（位于西区8号楼、东区2号楼）和「四点半课堂」（位于东区4号楼）等功能。架空层和会所算是配齐了社区的公共服务功能，并完全覆盖了老（老年人）、中（中年人）、青（青年人）、少（少年儿童）四代人。可这个项目公区的最大亮点，反而不在「功能」，而在「形」、「意」。这一点，小回放在后文再解读。

这个项目的户型，也是相当纯粹，只有三个：

它是石家庄楼市历史上第一个「全四室」项目。

首次开盘时，这个项目仅供应（建筑面积约）126平方米（四室两厅两卫），位于西区的小高层（住宅）区；以及158平方米（四室两厅三卫），位于东区的洋房区。

尽管头顶2025年石家庄的「半程地王」头衔，但保利在这个项目的户型上，却表现得相当克制：最小户型的（建筑）面积是126平方米，「下限」并不低；最大户型则是158平方米，「上限」也并不高。保利如此规划的目的，再明确不过：

控制住（户型）面积，控制住总价。

「地王」的头衔固然耀眼，可见惯了大风大浪的保利，深知在楼市，风浪即便再大，「鱼」贵不贵并不重要，能不能及时换成现金流才重要。盲目做大户型，推高总价，虽然会让「四座皆惊」，却也可能尾大不掉。因此，保利很果断地选择了：

品质改善需求。

这是当下石家庄楼市购房意愿最明确（对旧房子不堪其扰，对新产品心向往之），购买力也最扎实（卖房再买房，或者积蓄已久）的群体。他们能接受的总房款，在三百万至四百万之间。保利在华药南新项目上，也恰好「卡位」在这里。

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尽管控制住了面积和总价，但这个项目的户型并没有在功能上减分。华药南新地块的东西面宽足够长（如剔除掉长生街，则地块的东西面宽约294.59米），地块内也只规划了两排楼栋，让这个项目的楼间距普遍在四十米以上，最大楼间距甚至超过了47米，南侧一排楼到距与项目一街之隔的保利文华天珺，也有超过六十米的距离，这些都保证了项目的采光面完全充足。

不过，保利还是坚持了它一贯的户型设计理念：

均衡。

它没有因为追求客厅宽度的极致，压缩南向其他居室的宽度，并用「卧室就应该藏风纳气」的托词来敷衍。

比如，西区的小高层（住宅）区，地块面宽是（约）113.56米，剔除掉合理的地块红线退距和楼间距，一排两栋楼的平均面宽也只能是（约）43.64米，四套房子均分下来，每套房的面宽也只能是11米不到（约10.91米）。小高层（住宅）的户型是（建筑面积约）126平方米的四室两厅两卫，南向三开间，面宽是（约）10.8米，换言之：

这个户型的面宽已经拉满。

这个户型的西南角次卧、南向客厅和东南角主卧面宽，分别占面宽总量的28%、38%和32%。这个项目的「均衡」，就体现在了这里。

至于洋房，南向面宽一样要拉满。洋房的（建筑面积约）158平方米四室两厅三卫，其西南角次卧、南向客厅和东南角主卧的面宽，占比分别是25%、44%和30%，也一样是「均衡」。

03

回到本源

户型克制，设计均衡，这是保利（在功能上）坚持的。但在品质感上，保利却打算「求变」，还在园林景观上做足了文章。

先说社区园林的功能，依然是「面面俱到」、「东（区）西（区）兼顾」。其中，面向老年业主的「长者乐园」有两处，绿植选种沉稳，配齐健身器材。

面向孩子的「儿童乐园」也有两处，主题还完全不同。其中，西区叫「阳光营地」，东区叫「月光森林」；前者重探索，后者重知识。如果你实在是看不出来差别，也没关系，只需要知道东、西两区都有给「神兽们」放电的地方就行了。

面向全体业主的「宅间花园」和「核心水院」，在西区和东区也都有。其中，西区三处，东区两处，观赏草坪居间，围以阵列树木，间以叠水流瀑，中转则是会客区域，辅以廊架和景墙。园林景观要达到的效果，就是：

不能让你一眼看透，还能流连驻足。

更为重要的是，这些功能并非「各自为战」，而是聚在南北两排楼栋的中间，由东向西一字贯穿，形成「一轴」、「三园」（由东区社区会所、核心水院、宅间花园，西区核心水院、宅间花园，至项目西侧的「华药园」）和双「五进」的格局。这个项目没有因为西区的小高层（住宅）区仅有四栋楼，东区的洋房区总价更高，就厚此薄彼。相反，两区都实现了「一环串连」、「五进归家」的制式。

至于园林功能之上的「意」，则反映出入驻石家庄十四年的保利，已经完全成了「本地人」，它很清楚石家庄人对城市的自信，对文化的认同，对历史的珍视。懂了内心，自然就会「投其所好」。比如，「四龙四凤铜方案」的「错金银」色，不仅是这个项目LOGO的主色调，也贯穿项目的社区会所、园林景观、亭台楼榭，乃至社区外墙和楼座外立面。「四龙四凤铜方案」是河北省博物院的「镇馆之宝」之一，本地无人不晓，深入人心。把它引入社区，要的就是眼熟心热，化解新系列的「舶来」感，新社区的陌生感。

这个项目园林景观的丰富程度，甚至到了能给出三条不同的游园路线的程度。其中，归家一条，要的是闹中归静，树荫婆娑，流水潺潺；遛弯一条，要的是20分钟能转一圈，大人健身，孩子放风；遛狗一条，要的是宠物能放开撒欢，主人能一同放松。

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到了室内，「精装修交付」的看家本领，保利也在求变：硬件方面，保利配置了「健康水」、「健康空气」和「静音」等三项系统。其中，在「健康水」上，前置、反渗透、净水和软水等四道环节是标配，比市面上常见的精装修交付标准，要多一道环节。物联网监控用水量和水位异常报警则是「加分项」，和业主、物业终端连接，即便是业主长时间不在家，也不用左思右想担心房子里「水漫金山」。

在「静音」上，地板有加厚隔音垫，户内门有静音锁，户内窗是Low-E三玻两腔，卫生间有同层排水和双立管隔音，空调和新风还有静音风管。和此前相比，保利在「净水」和「静音」上，考虑得更周全。声音的敏感度因人而异，既然不能要求业主「自己克服」，那就只能「刀刃向内」，尽可能去掐灭室内可能出现的噪点。

在「健康空气」上，空调和新风都具备了净化空气的功能，加上当下房屋的密闭性远胜当年，即便是冬天雾霾，空气质量也有保障。

至于装修风格，与此前的天珺项目相比，小回的感观是「扎实」，尤其是配色，应该和园林景观一样，从「错金银」上取色，没那么「跳」，很稳当。

装修细节上的亮点很多，比如门把手有质感，玄关柜的圆弧造型，台盆柜的斜切，瓷砖的定制拼花（和维璟天珺定制的「海派风格」瓷砖拼花相似），吊顶、灯带的弧形，以及墙地砖的无缝拼贴。

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